השמאי הממשלתי: ירידה קלה בתשואות המשרדים במחצית השנייה של 2017

במחצית השנייה של שנת 2017, נצפתה ירידה קלה בשיעורי התשואה של משרדים ויציבות בנכסי מסחר ותעשייה, לוגיסטיקה, לעומת השיעורים שנצפו במחצית הראשונה של 2017, כך עולה מסקירת השמאי הממשלתי, אוהד עיני, אשר פורסמה היום (ה').

מהסקירה עולה כי שיעור התשואה בנכסי המשרדים עומד על 7.5%, לעומת תשואה של 7.6% במחצית הראשונה. בנכסים המסחריים ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה נותרו התשואות ללא שינוי על 7.2% ו-7.7% בהתאמה. לפי השמאי הממשלתי, המגמה מעידה בעיקר על יציבות בשוק הנכסים המניבים, ונובעת בין היתר, מהיעדר חלופה אטרקטיבית להשקעה וממצב המשק. בשלושת הסקטורים שנבדקו ניתן לזהות בשנים האחרונות ירידה איטית ברמת התשואות, כך למשל בתחום המשרדים התשואה עמדה בתחילת 2014 על 8.2% וירדה בהדרגה לרמתה הנוכחית, בתחום המסחר התשואות בסוף 2012 עמדו על 8.3% וירדו בכ-1%, ובתחום הלוגיסטיקה והתעשיה התשואות עמדו על 8.5% ב-2012 וכעת הן עומדות על 7.7%.

בנייני משרדים ברמת החייל בתל אביב צילום: עמית שעל

עיני מציין בסקירה כי משקל משמעותי בחישוב התשואה ניתן לטיב השוכר, כאשר בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה, באותו הנכס, הנובע מכך שלשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. כמו כן, נמצא קשר בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (מרכיבי הסיכון כגון: איתנות/ אי איתנות פיננסית של השוכרים, יחס תפוסה/ אי תפוסה, פוטנציאל לשינויים בסביבה וכו').

הסקר דגם וניתח כ-850 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה. בכ-35 ערים ברחבי הארץ, באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה, תוך שהוא מנכה הכנסות נלוות לנכס. בסקירה מתאר השמאי את המגמות הכלכליות בעולם ומתאר את השפעת על ישראל.

בין היתר נכתב, כי ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה (0.10%). הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 3.56% לבין 3.74% (כאשר מדד המחירים לצרכן בתקופה הנסקרת עלה ב 0.5% והתחזית לאינפלציה השנתית עומד על 0.7%). כמו כן, בתקופה הנסקרת תשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות ממשיכות להציג תשואות נמוכות יחסית ובוודאי שביחס לתשואות הנדל"ן המניב. יחד עם זאת, לא נמצא קשר מובהק בין התמורות התקופתיות, שחלו בתקופות הסקר, בשיעורי הריבית והאינפלציה, לבין שיעורי התשואה, באותן התקופות.