מכרז עם נעלם: דיירים מוגנים יעכבו בניית מאות דירות "מחיר למשתכן" בת"א

בשבוע הבא צפוי להיסגר אחד ממכרזי הקרקע המסקרנים של השנים האחרונות, לבניית 1,279 דירות במתחם "מכבי יפו" בדרום תל אביב, 774 מהן במסגרת יוזמת "מחיר למשתכן" המגיעה לתל אביב לראשונה. אך מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בנייתן של 235 דירות המהוות 30% מסך הדירות המוזלות צפויה להתעכב זמן רב, ואלה לא ישתתפו בהגרלה שתתקיים כבר בחודש ספטמבר. הסיבה: עשרות מחזיקי קרקע הקיימים עדיין במתחם, רובם במעמד של דיירים מוגנים, שטרם פונו על ידי המדינה. עובדה זו צפויה לעכב משמעותית גם את בנייתן של רוב 505 הדירות הנוספות במתחם, המיועדות לכלל הציבור במחירי שוק.

בשנה האחרונה פעלה עמידר במתחם מטעם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפינוי מחזיקים תמורת פיצוי, והביאה לפינוי של למעלה מ-40 מהם. ואולם עשרות דיירים עדיין נותרו בקרקע, וכעת צפויה משימת ניהול המשא ומתן מול המחזיקים לעבור אל הקבלנים שיזכו בשבוע הבא במכרז. ניסיון העבר מלמד כי הליכים מסוג זה עלולים לארוך זמן רב, לעתים אף שנים.

במענה לפניית "כלכליסט" הבהירה רמ"י כי "לא יוגרלו דירות שהיתר הבנייה שלהן מותנה בפינוי מחזיקים, גם אם מדובר בפינוי יחיד".

מבנים במתחם. "שווי הדירות לא נופל מזה של צפון תל אביב" צילום: ענת דניאלי

מווילות ועד פחונים

תוכנית מכבי יפו, הקרויה על שם השטח שבו שכן בעבר אצטדיון הקבוצה, חלה על 150 דונם, 65% מהם בבעלות מדינה והשאר בבעלות עיריית תל אביב-יפו. בשל שיעור הבעלות הגבוה של העירייה נקבע כי 375 מהדירות המוזלות (48%) יוגרלו לתושבי תל אביב, מהן כ-30 לתושבי יפו בלבד. עשר דירות נוספות ייועדו לדיור ציבורי.

התוכנית המקורית חייבה את פינוי כלל המחזיקים בקרקע, בטרם יינתנו היתרי בנייה בקרקע. בעקבות עשרות הפינויים שביצעה עמידר שינתה העירייה לפני שלושה חודשים את התוכנית והחליטה לאפשר הוצאת היתרים עבור חלק מהמגרשים כבר במצב הנוכחי.

סיור בשטח מעלה כי בחלק מהמקרים נבנו במקום וילות על שטח נרחב כשלצידן גינות מטופחות, בעוד שבמקרים אחרים מדובר בפחונים או מבנים ותיקים נמוכי קומה ומוזנחים למראה. משיחות עם בכירים בחברות השוקלות לגשת למכרז, הם מביעים חשש. "נבנה פרויקט חדש כשבחוץ יש פחונים?", תהה אחד מהם. עוד לדבריו, ישנו קושי להעריך את היקף הפיצויים שתידרש כל אחת החברות להוציא למטרת הפינוי. "יכול להיות שיזמים יחשבו שייגמר ב־20 מיליון, ובסוף יגמר ב־50. הם יתבעו את רמ"י ויהיו וויכוחים". בכיר נוסף הגדיר את המכרז ככזה המיועד לחברות גדולות ואיתנות כלכלית, "כאלה שיוכלו לדגור גם 10 שנים על הקרקע עד הפינוי אם יהיה צורך".

בתים במתחם צילום: ענת דניאלי

הקבלנים החלו לגשש

במסמכי המכרז מופיעה רשימה של 26 בעלי זכויות המחזיקים ביחד ב־8.4 דונם משטח התכנית. אך לגבי נתונים אלה נשמעות טענות רבות לאי דיוקים. עוד נטען כי רק לפני מספר ימים ביצעה רמ"י עצמה שורה של תיקונים בתיאור פרטי המחזיקים, באופן שיצר בלבול רב בקרב המציעים.

כמה מהחברות המתעניינות במכרז כבר מבצעות סיורים בשטח, ואף פתחו בשיחות גישוש עם הדיירים לגבי דרישותיהם. על אלה נמנות אשדר, אקרו נדל"ן, אלעד מגורים, גיא ודורון לוי ואפריקה ישראל מגורים. בין ה"הצעות" שכבר הספיקו המחזיקים בקרקע לשמוע מטעם היזמים – קבלת דירת 120 מ"ר חדשה למחזיק במעמד של דייר מוגן, ודירת 80 מ"ר לפולשים נעדרי הגנה שכזו.

ערן לס, עו"ד ושמאי מקרקעין המייצג 12 מחזיקים אומר כי "רוב הדיירים במקום מוגנים מכח חוק הגנת הדייר. טווח המגרשים נע מ-300 מ"ר עד לדונם. מי שרוצה לפנות את האזור פה חייב לקחת בחשבון שזה לא יקרה בקלות, הוא יצטרך לשלם הרבה כסף. שווי בתים פרטיים במקום לא נופל מצפון תל אביב. שווי קוטג' על מגרש של 300 מ"ר הוא 5 מיליון שקל, ובתים על שטח של דונם שווים הרבה יותר".

אחד המחזיקים במקום אמר "לכלכליסט" כי על פינוי של דונם יבקשו המחזיקים פיצוי של לפחות 3 דירות בשכונה החדשה. עם זאת יש לציין כי מי שכבר הסכים לפנות את השטח עשה זאת עבור פיצוי צנוע יותר של כשני מיליון שקלים שהוצע לו ע"י חברת עמידר.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "העדכונים במכרז היו בעיקר הבהרות וחידודים כמענה לשאלות. המידע במכרז הנו ברמה גבוהה מאוד ואושר על ידי מפקחי רמ"י העירייה ועמידר. רשות מקרקעי ישראל מאמינה בפרויקט ותוסיף לקדם אותו במרץ. הפרויקט הנו אחד הגדולים בתל אביב בשנים האחרונות ויש בו בשורה לציבור בתוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות לעיר".