דירה וקהילה להשכיר: האם נמצא הפתרון למצוקת הדיור של הצעירים?

Co-Living הוא מודל שנולד בשנות ה-70 וה-80 במדינות סקנדינביה, כאשר קבוצות תושבים חברו יחדיו, רכשו וניהלו נכסי נדל"ן למגורים בעלי מאפיינים שיתופיים וקהילתיים. על בסיס זה התפתחה שיטה חדשה יותר, הנשענת על רציונל שלפיו 90% מהזמן אנשים משתמשים רק ב-40% משטח דירתם. Co-Living מתאפשר באמצעות צמצום המרחב הפרטי ובניית מרחבים משותפים במקומו.

ניר ברקת ראש עיריית ירושלים צילום: אוראל כהן

במובן הפרקטי, מדובר במגורים משותפים בשכירות בלבד, תחת חברת ניהול היוצרת מעטפת מלאה לדייר ואחראית על התפעול הלוגיסטי של בניין המגורים, בחירת וניהול הדיירים, מתן שירותי דיור כוללים ויצירת חוויה ושירותי קהילה. במסגרת זו הדייר זוכה לחוויה קהילתית, אך אינו שותף אקטיבי בבעלות או בהקמת הקהילה והמגורים, כפי שהיה מקובל במודל הסקנדינבי המקורי. הפתרונות העיצוביים הפונקציונליים, המוטמעים בדירות מעין אלה, מאפשרים לדייר פרטיות, שקט ומרחב, המפצים על גודל הדירה. במקביל, נהנים הדיירים ממרחבים משותפים רחבים, ובהם חדר כביסה, אזורי ישיבה, מטבחים מאובזרים, חדר כושר ואפילו חלל לקיום אירועים קטנים.

הוזלה בעלויות הדיור

ברחבי העולם פועל ומתפתח מודל ה-Co-Living במגוון פרויקטים בערים דוגמת ניו יורק, וושינגטון, סן פרנסיסקו ולונדון, כשבישראל מבקשת עיריית ירושלים ליישם את המודל במיזם שהיא מקדמת בסיוע משרד הבינוי והשיכון, הרשות לפיתוח ירושלים וחברת מוריה. במסגרת זו מתוכננים לקום בבירה מתחמי המגורים הכוללים שטחים משותפים, על חשבון יחידות הדיור, בשטח של 25 מ"ר בלבד - דבר שיאפשר גם הוזלה בעלויות הדיור. המיזם פונה לאוכלוסיות צעירות בגילים 40-25, בודדים וזוגות, המחפשים שירותי דיור ושירותי קהילה יותר מאשר דירה ושותפות ארוכת טווח. לפי התכנון, ייבנו כ-1,000 מ"ר של חללים משותפים. סך החללים המשותפים מהווה כ-10% משטחי הפרויקט, בדומה למקובל בפרויקטים דומים בעולם.

עו"ד רוני שמע רימון ממשרד ERM צילום: דן חיימוביץ

בעיריית ירושלים מסבירים את אימוץ המודל בכך ששוק הדיור בישראל נמצא בפיגור אחר השינויים באורח החיים המודרני, במיוחד בערים גדולות. התמורות בגיל הנישואין הממוצע, כאשר צעירים חיים יותר שנים בגפם מאשר בעבר, לצד גידול במספר המשפחות היחידניות, יוצרים שינוי דרמטי במבנה המשפחה המודרנית ובמבנה הקהילתי-חברתי. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו באחרונה מצביעים על כך שרק 2% מהדירות הנבנות כיום הן דירות 2 חדרים, כשרובן פונה לשוק היוקרה.

ניר ברקת, ראש עיריית ירושלים, מציין בהקשר זה כי "מעבר לפתרונות הפרקטיים והעיצוביים המיוחדים למגורים שמתמודדים עם יוקר הנדל"ן, Co-Living יוצר באמצעות המבנה שלו קהילה חמה ותוססת, ואין עיר מתאימה מירושלים ליישום מודליים חברתיים וקהילתיים כאלה. אין לי ספק שהמודלים שנקים כאן יתרחבו לשאר חלקי הארץ". 

שטח בתולי ליזמים

ירושלים לא לבד. גם בתל אביב, חיפה ומקומות נוספים צצים אט אט פרויקטים ברוח

ה-Co-Living. "אנו עדים בישראל לתופעה שצוברת תאוצה כשיזמים מעוניינים להקים מיזמים מסוג זה", מרחיבה עו"ד רוני שמע רימון ממשרד אפשטיין, רוזנבלום, מעוז (ERM) – משרד עורכי דין המלווה מיזמים בתחומי המלונאות, Co-Living והחללים המשותפים (Co-Working). לדברי עו"ד שמע רימון, "זהו תחום הולך ומתפתח שנדרש להתייחס אליו ברצינות הראויה".

דירה לדוגמה במודל ה-Co-Living שהוצגה בירושלים. תכנון ועיצוב: אדריכל אסף שוקרון ואור בן נפלא צילום: רונן חורש

ליזמים הבוחנים אפשרות להשתלב בתחום ה-Co-Living בארץ, ממליצים עורכי הדין גלעד מעוז ורוני שמע רימון, ממשרד ERM, להביא בחשבון כמה סוגיות משמעותיות:

• הפן התכנוני – מאחר וה-Co-Living הוא תופעה חדשה בישראל, מוסדות התכנון טרם גיבשו מדיניות סדורה וחד משמעית לעניין ייעוד הקרקע המתאים (בין אם מדובר במגורים ובין אם במלונאות) להקמת מתחמים אלה. לאור האמור, בגיבוש התוכנית העסקית למיזם בתחום זה, על היזם לבצע בדיקה מקדמית יסודית במוסד התכנון הרלוונטי על מנת לוודא את היתכנות ביצוע הפרויקט, ובכלל זה את המסלול המתאים - רישוי עסקים או תב"ע.

• הפן החוזי – כאשר בכוונת היזם להתקשר בהסכם שכירות, ובמיוחד בשל העובדה שלא מדובר בהסכם שכירות קונבנציונלי, מומלץ לתת ביטוי במסגרת ההסכם לכמה נושאים מהותיים. ראשית, על מטרת השכירות להיות רחבה ככל האפשר, ולכל הפחות לכלול את אפשרות השוכר לבצע שימוש בשטח המושכר למטרת הפעלת המתחם. בהקשר זה, חשוב להתייחס גם לתרחיש שבו לא יתקבל בסופו של דבר אישור לשימוש חורג או כל אישור רגולטורי אחר הנדרש להפעלת המתחם בייעוד המבוקש. בהקשר זה, מומלץ להכניס תנאי מתלה או אפשרות לסיום ההסכם במקרה בו לא יתקבל האישור המיוחל. שנית, יש לוודא כי במסגרת ההסכם השוכר יהיה רשאי להשכיר את השטח המושכר בשכירות משנה, לרבות למפעילים שונים בחללים המשותפים. כמובן שיש להתייחס לכל הסוגיות הקלאסיות של הסכמי שכירות ארוכי טווח, ובכלל זה, אחזקת המושכר, אחריות למערכות, ביטוח, גמישות בהכנסת שותפים (כמו למשל במקרה של אקזיט) וכיו"ב.

• הפן המיסויי – יש לקחת בחשבון שמיזמי ה-Co-Living טרם נבחנו לעומק על ידי רשויות המס ומע"מ, על כן, בטרם ההתקשרות בעסקה, על היזמים לוודא עם יועץ מס בעל ניסיון כי תכנון המס עולה בקנה אחד עם התוכנית העסקית.

האם בשורת ה-Co-Living עתידה להביא למהפכה בשוק הדיור הישראלי? מוקדם עדיין לומר. מה שבטוח, לצד השינוי התפישתי הנדרש מהדיירים, גם הרשויות, מוסדות התכנון והיזמים יצטרכו להתאים עצמם למודל נדל"ני המתנהל לפי כללי משחק שונים.