נדל"ן עסקי בארה"ב: האותיות הקטנות שקובעות את התשואה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בימים של האטה בשוקי הנדל"ן למגורים בעולם, אפיק הנדל"ן העסקי בארה"ב קורץ ליותר ויותר משקיעים, בהם ישראלים רבים. ואולם בניגוד למשכירים דירות למגורים, בעלי נכסים עסקיים-מניבים ניצבים לרוב בפני מציאות משפטית-חוזית קצת יותר מורכבת, שבה חישובי התשואה הופכים לעסק לא קל.

ההכנסות מהשקעה בנדל"ן עסקי מניב נגזרות משני אלמנטים עיקריים: הפער בין מחיר הרכישה והמכירה של הנכס, והחלק המניב - התשואות המתקבלות כתוצאה מהשכרת הנכס. במקביל להכנסות, קיימות גם הוצאות רבות הקשורות בתפעול ואחזקת הנכס, כגון תשלום מסים, עלויות ביטוח, ניקיון, אבטחה, תיקונים נדרשים וגינון. תמחור נכון לוקח בחשבון הן את ההוצאות, הן את ההכנסות, כשבארה"ב, ההוצאות הן פונקציה של סוג חוזי השכירות שנחתמים עם השוכרים.

 בארה"ב, תשלום ההוצאות השונות נקבע על פי שטח הנכס (הנמדד ב-square feet), הכולל את השטח המושכר ישירות לשוכרים וכן את השטחים הציבוריים, כגון מסדרונות, שירותים, חניה, גינה. על פי סקר שפורסם ביולי 2017 על ידי התאגדות בעלי ומנהלי הנכסים הבינלאומית (BOMA), הוצאות התפעול לנכס עסקי משתנות על פי ייעוד הנכס (Zoning).

לפי הסקר, הוצאות נכס המיועד לשימוש משרדי, לדוגמה, השתנו בין 2016-2015 באופן הבא: הוצאות המסים עבור הנכסים גדלו מ-4.83 דולר לפיט רבוע (sf – פ"ר) ל-5.21 דולר לפ"ר – עלייה של 7.9%; והוצאות תחזוקת נכס משרדי עלו מ-8.20 דולר לפ"ר ל-8.26 דולר – עלייה של 0.7%. עלייה זו אינה אחידה, ומשקללת ירידה בהוצאות אדמיניסטרציה ותחזוקה של השטחים הציבוריים לעומת עלייה בעלויות ניקיון ומערכות שירות ציבוריות. בחינת סוג נכסים שונה, כדוגמת נכסים תעשייתיים, מראה נתונים שונים: סך כל ההוצאות התפעוליות על נכס עלו ב-4.9% בלבד, מ-1.42 דולר לפ"ר ב-2015 ל-1.49 דולר לפ"ר ב-2016.

מרכז מסחרי ביוסטון, טקסס צילום: ArtisticOperations/Pixabay

סוגי חוזי שכירות בארה"ב: יתרונות וחסרונות

באופן כללי, קיימים שני סוגים של חוזי שכירות בארה"ב: ברוטו ונטו. בחוזה שכירות נטו, השוכר משלם דמי שכירות בסיסיים, ובנוסף מכסה חלק יחסי מעלויות תחזוקת הנכס בפועל. בחוזה שכירות ברוטו (Gross אוFull Service Lease), כל עלויות אחזקת ותפעול הנכס מושתות על בעל הנכס, ואילו השוכר משלם דמי שכירות בלבד. בעסקים, כידוע, אין ארוחות חינם: עבור השוכר המשמעות של חוזה שכירות ברוטו היא שכר דירה גבוה יותר בתמורה להוצאה ידועה מראש ויציבה - ללא תלות בגובה ההוצאה בפועל הנדרשת לתפעול הנכס.

"בחוזה שכירות ברוטו, שכר הדירה רשום בחוזה על בסיס שנתי, וממנו בעל הבית משלם את כל הוצאות ניהול הנכס, המשכנתא ומה שנשאר מתווסף לתשואה", מסביר עמוס שושן, מנכ"ל ובעלים של חברת ATS Investments. "היתרון לדייר בחוזה שכירות כזה הוא שבעל הנכס צריך לדאוג כל הזמן שהוצאות הנכס יהיו בשליטה ולא מופרזות, כי עלייה בהוצאות התפעול תפגע ברווחיות עבור בעל הנכס. היתרון יכול להיות גם חיסרון לדייר במידה שבעל הנכס מביא לצמצום הוצאות משמעותי והנכס לא מתוחזק נכון מבחינת גינון, אבטחה, ניקיון וכדומה.

"בחוזי שכירות נטו הדייר לא מודאג מקיצוץ בהוצאות – הסכום שבעל הבית מוציא על הנכס יועבר אל הדייר לתשלום. כמובן שצריך להיות תחרותיים מול נכסים אחרים, אבל אין הליך של 'בוא נצטמצם'. החיסרון עבור השוכר הוא שעלול להיווצר מצב של בזבוז או ליברליות יתרה בהוצאות על ידי בעל הנכס, ואז ההוצאה לדייר גדלה. בחוזי שכירות נטו, התשלום לדייר הוא שכר הדירה הבסיסי, בנוסף להוצאות על היחס החלקי ברכוש המשותף (CAM – Common Area Maintenance).

"חוזי שכירות נטו נחלקים לחוזי שכירות דאבל וטריפל. ההבדל בין הסוגים השונים מתבטא בסוג ההוצאות שעבורן הדייר משלם. אם נחלק את ההוצאות לשלוש קטגוריות - תחזוקה, ביטוח ומיסוי, אז בחוזי דאבל הדייר ישלם עבור שניים מתוך שלושת סוגי ההוצאות, ובטריפל עבור כולן. לרוב, הסעיף שעבורו הדייר לא ישלם בחוזי דאבל יהיה סעיף הביטוח".

עמוס שושן, מנכ"ל ובעלים של חברת ATS Investments צילום: משה אדיבה

שושן מבחין בין שני סוגי דיירים. הראשון הוא דייר העוגן - לרוב הדייר המשמעותי ביותר בנכס - שיזכה לעתים בהטבות שונות. "דייר עוגן ידרוש איזושהי הגבלה בהוצאות (תקרה) שבעל הבית שולט עליהן", מסביר שושן, "התקרה משתנה משנה לשנה. למשל, בעל הבית לא יוכל להגדיל את ההוצאות מעל למה שהוציא בשנה מסוימת, ובמידה שההוצאות עלו, יתרת ההוצאות תהיה על בעל הבית ולא על דייר העוגן. כמובן שמדובר רק ביחס להוצאות שבשליטתו של בעל הבית. מה שלא בשליטתו, כמו ביטוח וארנונה, עובר ישירות לדייר. ישנם גם דיירים מתוחכמים, עורכי דין למשל, שדורשים הגדרה של תקרת ההוצאות".

שושן מוסיף כי "המטרה של בעל הנכס היא שכל החוזים יהיו בטריפל נטו. במקרה הזה אין פחד שהרווחים יהיו בסיכון. חוזים של דיירים רגילים, לא דיירי עוגן, יהיו לרוב חוזי טריפל נטו ללא הגבלה בהוצאות. גם אם יהיה אזכור לגובה ההוצאה הנוכחית, זה לא מחייב את בעל הבית. לרוב גם יש הפרדה. למשל, תחזוקת המזגנים תהיה על חשבון הדייר, אבל החלפה או תיקונים משמעותיים במזגנים יהיו על חשבון בעל הבית. כנ"ל תיקונים בגג, שיפורים בחזות הנכס או בנכס עצמו – את אלה אי אפשר להעביר לדיירים. ישנן גם הוצאות שוטפות שיכולות להופיע בחוזה על חשבון בעל הנכס. לדוגמה, דרישה לתחזוקת החניה מדי שנתיים-שלוש: ציפוי אספלט מחדש, צביעת חניות ושלטים, וכדומה. סעיף כזה נדרש כשהדייר הוא סופרמרקט, למשל".

אם כך, סוג חוזי השכירות הנחתמים מול הדיירים בנכס עסקי-מסחרי משפיעים ישירות על רמת ההוצאות של בעל הנכס, ומכאן על התשואה שלו. לכן, בחירת השוכרים והחוזים הנכונים, וניהול משא ומתן על הסעיפים השונים, משמעותית מאוד, ויכולה להשפיע על ערך הנכס, גם במעמד מכירתו.