השקעות נדל"ן בפלורידה: ההזדמנויות שמציעות הערים המתפתחות

בשיתוף ATS Investments

במהלך השנים האחרונות עובר שוק המרכזים המסחריים בארצות הברית שינויים משמעותיים, כשברקע אפקט אמזון המכרסם ברווחיות הקניונים הגדולים ונדידת אוכלוסייה אל הערים המתפתחות.

פלורידה, המדינה ה־22 בגודלה בארצות הברית והשלישית בכל הקשור במספר התושבים, היא אחת המדינות המתפתחות בקצב המהיר ביותר. אף על פי שמרבית האזורים בפלורידה כבר התאוששו ממשבר הסאב-פריים של 2008, בערים כדוגמת ג'קסונוויל עדיין ניתן למצוא נכסים להשקעות נדל"ן במחירים שעוד לא התרוממו חזרה לרמה שבה היו לפני המשבר. בהקשר הזה כדאי להוסיף כי תשואה נאה גרפו אלו שהשקיעו לפני מספר שנים, לאחר התפוצצות בועת הנדל"ן, אולם גם כיום ישנן אפשרויות השקעה קורצות המבטיחות תשואה גבוהה גם מהשכרה וגם ממכירה.

טמפה, פלורידה צילום: Mariamichelle-Pixabay

העיר טמפה כמודל

נתונים שהוצגו בכנס סוכני נדל"ן שנערך בחודש ינואר השנה בעיר אורלנדו הצביעו על כך שמחירי נדל"ן למגורים, במיוחד לרכישה, המשיכו לנסוק במהלך 2017 במרבית האזורים בפלורידה – וזאת למרות שמספר המכירות הראה עלייה מתונה בהרבה. כך למשל, אם מסתכלים על מחירי נדל"ן למגורים בעיר טמפה, הרי שהמחיר החציוני של דירה עמד על 223,250 דולר באוגוסט 2017 לעומת 205,000 באוגוסט שנה קודם לכן. גם מחירי השכירות בקצב דומה: 1,575 דולר חציוני באוגוסט 2017 לעומת 1,400 דולר באוגוסט 2016. כמות הדירות שנמכרו בטמפה במרץ 2017 עמדה על 2,293, ואילו במרץ 2018 הכמות כבר מגיעה ל־3,205 דירות.

עמוס שושן, מנכ"ל ATS Investments, מסביר כי "המחירים בעיר כמו מיאמי הפכו ליקרים מדי עבור זוגות צעירים עם ילדים. לכן המשפחות הללו עוברות עכשיו לערים זולות יותר בפלורידה כמו טמפה. בעיר הזו יש עלייה גם במספר התושבים וגם בהיצע העבודה, כאשר עיקר התעסוקה מתרכזת סביב תיירות. מעבר לשייט תענוגות לכיוון מפרץ מקסיקו, שיוצא מטמפה עצמה, צריך לזכור שהעיר נמצאת במרחק של כ־40 דקות נסיעה בלבד מאורלנדו – ענקית תיירות בזכות פארקי שעשועים, מרכז החלל ונמלי יציאה לספינות שייט תענוגות לכיוון איי בהאמה. צריך לזכור שגם דיסני הגדיל את מספר ההפלגות וגם חברת הפלגות גדולה נוספת, רויאל קריביאן, מפעילה קווי נסיעה רבים מהאזור. בנוסף, מלבד עסקי התיירות, גם מספר חברות ביטוח ומימון גדולות העבירו את משרדיהן לטמפה והן מהוות מוקדי תעסוקה. מכיוון שאורלנדו גם היא הפכה יקרה לזוגות צעירים, טמפה מהווה אלטרנטיבה ראויה עבורם".

כשזה מצב העניינים, לא פלא שטמפה נמצאת בתנופת בנייה של ממש. "באזור סביב נמל טמפה", מוסיף שושן, "חברת הבנייה לנר (Lennar), אחת מחברות הבנייה הגדולות בארצות הברית, נכנסה עכשיו לפרויקט בנייה גדול בהיקף של 1,000 יחידות דיור. אגב, ATS עצמה רכשה באחרונה נכס עסקי המניב תשואה של כתשעה אחוזים cash-on-cash return, עם אזור נוסף מותר לבנייה. הצפי הוא שלאחר מימון מחדש, התשואה על נכס זה תעמוד על כ־25%. הנכס מאוכלס בעסקים קטנים עם אפשרות לפתוח עסקים בתחום המזון, כדוגמת סניף של טאקו בל (Taco Bell) או צ'יק-פילה (Chick-fil-A), או סניף פארמה כמו וולגרינס (Walgreens)".

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, מציין כי ייתכן והפערים גדולים אף יותר מהערכות. לדבריו, "במחקר שנערך בנושא תוקנו הטיות מובנות במדדים הקיימים והתגלה כי קיימים פערים גדולים יותר ממה שמקובל להניח המשפיע על היכולת לרכוש דיור. המחקר נערך בכמה מטרופולינים בארצות הברית, ובכלל זה במיאמי. על פי המחקר, הממצאים דומים בכל ארצות הברית, ואגב, דומים מאוד גם לנעשה בישראל. בהקשר הזה ראוי להוסיף כי ממצאים אלו עולים בקנה אחד עם התחזיות של איגוד העוסקים בנדל"ן בפלורידה, החוזה לא רק עלייה כוללת בכמות הדירות (בנייה ומכירה), אלא גם ובפרט עלייה בכמות הדירות הקטנות והזולות יותר".

קניון מדיסון סקוור סנטר בפלורידה צילום: באדיבות ATS Investments

מרכזים מסחריים המספקים את צורכי התושבים החדשים

עם העלייה במספר התושבים, גדל כמובן הצורך במרכזי עסקים מקומיים שיתנו מענה הולם לצרכים של אוכלוסייה חדשה זו. "יש עכשיו אמנם דרישה גדולה לחנויות מסחריות שמוכרות ציוד שלא ניתן להשיג דרך אמזון", מפרט שושן, "אבל ככל שמספר התושבים צומח, יש דרישה גדולה עוד יותר לחנויות שמספקות צרכים מידיים כמו רשתות מזון מהיר, שירותים מקומיים כמו מספרות, טיפולי קוסמטיקה או חנויות לרכישת ציוד כבד שלרוב לא ניתן להזמין דרך אמזון".

לצד תנופת הבנייה, בנתה לה פלורידה מוניטין גם בעקבות ההוריקנים הרבים הפוקדים אותה. אנדרו ואירמה, למשל, הם דוגמאות מייצגות לשניים מההוריקנים הגדולים וההרסניים שעברו בפלורידה בשנים האחרונות. "במצב של הוריקן הסיכונים גדולים כמו גם הנזקים, ומדובר בין היתר בנפילת עצים ובהצפות", אומר שושן, "עם זאת, למרות הסיכונים, בעיקר סיכוני ההצפות בקרבת החוף, לא נראה כי התושבים והתעשייה נרתעים מהשקעה באזור. בהקשר הזה יש להביא בחשבון כי אפשר להתגבר על סיכוני הביטוח על ידי ביטוח מטרייה והכללת נכסים באזורים פחות מועדים לסכנה".