מויניאן ומרקס מגלגלים כספי אג"ח מתל אביב למשקיעים מסין

חברת מויניאן של איל הנדל"ן הניו יורקי ג'וזף מויניאן, אחת מחברות הנדל"ן האמריקאיות הראשונות שגייסו בשוק ההון הישראלי, הודיעה אתמול על חידוש ההלוואות שהיא מעמידה. החברה תעניק לבעל השליטה באם.די.ג'י דיוויד מרקס הלוואה של 90 מיליון דולר, בריבית שעשויה בתנאים מסוימים להגיע ל־6.22% (ליבור 30 יום+4.15%). זה למעשה מימון מחודש של הלוואה שניתנה במקור בנובמבר 2015, וכבר מומנה מחדש בסוף יולי 2016. אף שזה לא תחום הפעילות העיקרי שלה, מויניאן מעמידה לעתים אשראי לפרויקטים שאינם שלה.

ההלוואה שניתנה אתמול מעניינת מכמה סיבות. הראשונה, משום שהיא ניתנה לבעל שליטה בחברת נדל"ן אמריקאית אחרת שגייסה בישראל (לא לחברה עצמה); והשנייה נובעת מהסעיפים הקטנים הנלווים להלוואות שניתנו למרקס. ההלוואה לא תאפשר למרקס לקחת אשראי נוסף, בתוספת ההסתייגות: "למעט מימון EB-5".

בדיקת מדיניות המימון מלמדת על הפרקטיקות הנהוגות בניו יורק. קו המימון EB-5 נשמר כאופציה למרקס גם בהלוואה הראשית שהעמידה לו מויניאן אתמול. EB-5 הוא שם של ויזה למשקיעים בארה"ב. מדובר באשרה הניתנת למי שמשקיע יותר מ־500 אלף דולר בכלכלה האמריקאית, ובכלל זה מעסיק לפחות עשרה עובדים. זה מסלול מעניין, שלא בטוח שהגופים המוסדיים הישראליים שהעמידו אשראי בעשרות מיליארדי שקלים לחברות אמריקאיות, מודעים לו.

מסתבר שכספי המשקיעים הישראלים מעמידים בסוף הדרך מימון להלוואות היקרות שנוטלים על עצמם אנשי עסקים מרחבי העולם, שרוצים לקבל את הוויזה הנכספת בארה"ב. בהקשר זה, באתרים בארה"ב דווח לפני כמה שנים כי כ־80% מהוויזות האלה ניתנו למשקיעים סינים.

ג'וזף מויניאן צילום: צביקה טישלר

מיוניאן שמרה על ערפול בתשקיף של הגיוס הראשון

האג"ח מסדרה א' של מויניאן גויסו בריבית של 4.45% ונסחרות כיום בתשואה לפדיון של כ־3.9%. אג"ח ב', שגויסו בתחילת השנה בריבית של 3.05%, נסחרות בתשואה לפדיון של 5.3%. בתשקיף שהוגש לפני הגיוס, השימוש המיועד לכסף היה כללי, ואיפשר לחברה לעשות בו שימוש שהיא מוצאת לנכון.

בדיווח על חידוש ההלוואה, שאינה בסכום מהותי למויניאן, הודיעה החברה גם שהעמידה למרקס אשראי הלוואת מזנין בהיקף 12 מיליון דולר, לשיפוץ מלון בניו יורק. ההלוואה הזו ניתנה בריבית של כ־10.3%. בניגוד להלוואות הנון־ריקורס (אם נוטל ההלוואה לא עומד בפירעון, הנכס עובר לנושה), כמו ההלוואה העיקרית, ההלוואה הקטנה היא פול־ריקורס, שלא מאפשרת לקחת אשראי נוסף או מימון נחות הלוואה (במקרה של חדלות פירעון, מגיעים אליו במקום גבוה יותר בתור).

מסיכום דו"חות 2017 של מויניאן, עולה כי בנוסף לאשראי שניתן למרקס, היא העמידה לפני כשנתיים הלוואת נון־ריקורס למטרות בנייה בהיקף של עד 160 מיליון דולר, לפרויקט שבו היא שותפה בשדרות לינדה בניו יורק. ההלוואה הזו ניתנה בתחילת 2017, ולכן היא לא הופיעה בתשקיף המקורי לגיוס הראשון שביצעה מויניאן, באמצע 2015, ההלוואה הזו היא בשיעור ריבית אפקטיבית של 9.1% - גבוה מהריבית החד־ספרתית הנמוכה שקיבלה החברה בעת הגיוס הראשון שלה בישראל ב־2015. מויניאן גייסה את סדרת האג"ח הראשונה שלה (א') באפריל 2015, בהיקף של כ־1.4 מיליארד שקל בריבית חד־ספרתית נמוכה, ועוד 600 מיליון שקל בתחילת 2018.

"מגייסים בזול ומעמידים הלוואות יקרות"

אחד המשקיעים הפועלים בתחום האג"ח האמריקאיות, ציין אתמול כי הפרקטיקה של גיוס הון זול והעמדת מסגרות אשראי יקרות יותר, מאפיינת את הפעילות של חלק מהגופים האמריקאיים באופן גורף. "לא מדובר בפרקטיקה שמיוחדת לישראל. הם מגייסים בזול היכן שהם יכולים, ולפעמים פועלים להעמיד הלוואות יקרות יותר. הם כל הזמן במסע גיוס אחרי הריביות הנמוכות ביותר, בכל מקום שהם יכולים להשיג אותן".

לדבריו, גם אם השוק הישראלי מתחיל להיחסם עבורם, זה לא אומר שהם לא יכולים למצוא פתרונות מימון חדשים. הוא הסביר שמויניאן לדוגמה, אישרה לפני כשבועיים תוכנית רכישה עצמית של אג"ח מסדרה ב' בהיקף של עד 300 מיליון שקל. פרקטיקה כזו נובעת, לטענתו, מכך שהשוק היכה יותר מדי באמריקאיות.