מדוע זקוק יזם הודי למימון ישראלי עבור מלון בניו יורק

מדוע צריך תעשיין הודי, שהונו מוערך ב־1.9 מיליארד דולר, והוא רוצה לקנות מלון בדרום־מזרח מנהטן, לחצות חצי פלנטה ולגייס סדרת אג"ח בשוק ההון התל־אביבי? את התשובות לשאלה הזאת יצטרכו לספק, מן הסתם, הגופים המוסדיים, שבקרוב יוכלו לבחון לעומק תוכניות של חברה "אמריקאית" נוספת, שמגיעה לכאן לגייס סדרת אג"ח.

החברה MRR Thirteen Limited התאגדה באיי הבתולה הבריטיים (BVI) והגיעה לכאן בכדי לגייס חוב בהיקף של 62.5 מיליון דולר, כחלק במימון רכישה של מלון בתמורה ל־162.5 מיליון דולר.  

את יתרת הסכום, 100 מיליון דולר, העמידו שלושת השותפים ב־MRR, התעשיין ההודי אנאנד מהינדרה (Anand Mahindra), בנקאי השקעות מדויטשה בנק בשם ג'רארד (ג'רי) רוטונדה ודמות המוכרת מעט יותר לשוק ההון המקומי - רותם רוזן. רוזן היה עד לפני שנה שותף בחברת ASRR הציבורית, שכיום נקראת ספיר קורפ, והיא מוחזקת בשליטת אלכס ספיר. השליטה באותה חברה ציבורית נרכשה ב־2014 מידיו של שאול אלוביץ', והיא עוסקת בנדל"ן מניב ויזמות נדל"ן בארה"ב. רוזן הוא חתנו של תמיר ספיר, איש עסקים גיאורגי־אמריקאי שנפטר לפני ארבע שנים. את הונו עשה ספיר, בין היתר, בעסקי נדל"ן במנהטן. בעברו כיהן רוזן כמנכ"ל אפריקה ישראל־ארה"ב.

אנאנד מהינדרה צילום: בלומברג

שלושת השותפים הקימו את החברה הייעודית, שנושאת את האותיות הראשונות של שמות המשפחה שלהם (Mahindra, Rosen ו־Rotonda), ובאמצעותה הם מתכננים לרכוש את המלון בניו יורק. שיעור האחזקות של השלושה יעמוד, בשרשור דרך חברות פרטיות המחזיקות סופית ב־MRR, ב־50% למהינדרה, 25% לרוזן ו־25% לרוטונדה.

על פי טיוטת התשקיף, ייהנו שלושת השותפים, כבעלי המלון, מ"אקסטרות" מעניינות. הם זכאים להנחה של 30% על מחיר החדר, על בסיס המחיר הטוב ביותר הזמין באותה עת במלון. בנוסף זכאים בעלי השליטה ל־50% הנחה על הזמנות של "אקסטרות" במלון, כלומר על "שירותי מזון ומשקאות (לפני מס), הנצרכים בזמן שהותם במלון".

הנפקת האג"ח של MRR מייצרת בפועל חברה ייעודית עם שיעור מינוף שאמור להיות נמוך לעומת חברות אחרות בסקטור המדובר. יחס ההלוואה לערך הנכס (LTV) יעמוד על 45%, וגורמים המקורבים לחברה מקווים כי בפועל היחס אף יירד בעתיד, שכן לדבריהם יש לנכס פוטנציאל השבחה נוסף.

זהו שיעור מינוף נמוך יחסית, מול רמות שנעות בין 70% ל־80% ביחסי מינוף דומים בעסקאות שבוצעו בעבר בשוק ההון הישראלי. נראה כי שיעור המינוף הנמוך נועד להוריד את רף החששות של המוסדיים, שמגלים באחרונה "רגליים קרות" בכל הקשור לחברות האמריקאיות, ודורשים יותר בטוחות ותנאי מימון קשיחים יותר.

מלון אינדיגו הניו־יורקי הוא חדש יחסית. הוא הושק במהלך 2015, הגיע למלוא הפעילות במחצית השנייה של 2016 וטרם השיג שיעורי תפוסה מלאים. את שנת 2016 סיים המלון עם 68.8% תפוסה ואת 2017 עם 80.3% תפוסה. את הרבעון הראשון של 2018, הנחשב עונתית לחלש יותר בתחום המלונאות, סיים אינדיגו עם 76.8% תפוסה — נמוך מסוף 2017 אך גבוה מהרבעון המקביל ב־2016, אז היה מדובר ב־64.5% תפוסה.

המלון ממוקם ברחוב אורצ'רד במנהטן, כולל 294 חדרים ובהם 5 סוויטות ו־19 חדרים עם מרפסות. גובהו 26 קומות, המסעדה ממוקמת בקומה 15, בלובי יש בית קפה, וכן יש בריכה חיצונית ופנטהאוז ששטחו כ־185 מ"ר.

מלון אינדיגו צילום: קרדיט אתר החברה

הכנסות המלון הסתכמו אשתקד ב־35.5 מיליון דולר, וברבעון הראשון של 2018 ב־5.9 מיליון דולר - שיפור של 14.9% ו־12.3% בהתאמה לעומת התקופות המקבילות. המלון לא היה רווחי נכון לסוף הרבעון הראשון של 2018 ורשם הפסד של 1.02 מיליון דולר בתום הרבעון הראשון, מול הפסד של 1.1 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב־2017.

הכוונה המקורית של היזמים היא להמשיך להרכיב פורטפוליו נכסים, אולם לא ברור אם מסלול זה של איגוח ישיר של הנכס צפוי להימשך בעתיד. מן הסתם, אם יצליחו לשכנע את המשקיעים בתל אביב, לא יהיה זה סוף פסוק. לדברי מקורבים להנפקה, המלון נרכש לפי שווי של 550 אלף דולר לחדר.

איגרות החוב צפויות להיות במח"מ של פחות מ־4 שנים, והן יציעו שיעבוד ראשון על המלון. ההערכות בשוק ההון הן כי בתוך שבוע יגיעו לישראל גורמים מ־MRR, שיתחילו ברוד שואו לגופים המוסדיים. ההערכות מדברות גם על כך שעד סוף אוגוסט ינסו ב־MRR להשלים את גיוס האג"ח. הכל, כמובן, בהנחה שהתשקיף והתהליך הרגולטורי מול יושלמו במלואם.

מלון אינדיגו צילום: שאטרסטוק