הסדרת קבוצות רכישה בחוק – הכרח או עודף רגולציה?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תזכיר חוק הסדרת קבוצות רכישה, שפורסם ב-20 ביוני 2018 על ידי משרד המשפטים בתום עבודת צוות בראשותו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, קובע המלצות להסדרת תחום קבוצות הרכישה למגורים. כעבור יותר משנתיים מהתפוצצות פרשת התמוטטות עסקיה של מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור, תזכיר החוק הנוכחי מבקש למנוע הישנות של מקרים שבהם רוכשי דירה במסגרת קבוצת רכישה מאבדים את כספם.

"החוק להסדרת קבוצות רכישה אמור לתקן כשל שוק בנושא הבטחת כספי הרוכשים", אומר עו"ד שי עדולם, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', המשמשים יועצים משפטיים של קבוצות רכישה גדולות במשק. "ואולם רק ההגנה על כספי הרוכשים באמצעות הפקדת כספיהם בחשבון נאמנות נפרד היא זו שצריכה להיות מעוגנת בחוק. מרבית הסעיפים האחרים בתזכיר החוק מבוצעים הלכה למעשה על ידי העוסקים בתחום קבוצות הרכישה, או שאינם עולים בקנה אחד עם מודל קבוצות הרכישה, ולכן יהוו עודף רגולציה והכבדה מיותרת על מודל זה, שהינו מבורך".

אתר בנייה ברעננה צילום: אייל וקנין

אם כך, לטעמך אכן מתקיים עודף רגולציה בתזכיר החוק להסדרת קבוצות הרכישה.

"רגולציה נועדה להסדיר מצבים של כשל שוק, אבל לעתים בבואה לפתור בעיה אחת היא מנסה לתקן גם את מה שלא צריך. לדוגמה, לפני מספר שנים תוקן חוק המכר לאחר שהתגלה כשל שוק שהתבטא בכך שיזם עשה שימוש בכספי רוכשים שלא למטרת הקמת הפרויקט בגינו שולמו הכספים הנ"ל. במסגרת תיקון חוק המכר, בוצעה הסדרה ספציפית של כשל שוק זה, ונקבע שכספי הרוכשים יכולים להיות מופקדים רק בחשבון הליווי של הפרויקט.

"לעומת התיקון האמור לחוק המכר, תזכיר החוק להסדרת קבוצות רכישה אינו מטפל רק בכשל הספציפי של הפקדת הכספים לחשבון שיהיה ייעודי לפרויקט, אלא יוצר רגולציה מלאה לקבוצות הרכישה, באופן שמעמיס יתר על המידה".

סעיף 2 לתזכיר מונע אפשרות של ארגון וגיבוש קבוצת רכישה אם לא חלה על המקרקעין תכנית מפורטת. "מדוע? ואם ידוע כי התכנית כבר הופקדה או עברה הליך התנגדויות וזו עומדת להתאשר בעוד מספר חודשים?", אומר עו"ד עדולם. "במקרה כזה הקבוצה עלולה לצאת נפסדת כאשר לא תהיה רשאית כלל להתקשר בעסקאות ביחס לקרקעות כאלה. חשוב לציין שבמקרה כזה קבוצת רכישה של פרויקט למגורים יכולה בנסיבות מסוימות ליהנות מפטור מתשלום היטל השבחה, דבר שלא יהיה אפשרי במידה וחלק זה של התזכיר יאושר, שכן מערכת הסכמים שתיחתם ביחס לקרקע שטרם חלה עליה תכנית מפורטת תהא בטלה. גם סעיף 8 קובע סנקציות קשות כלפי מארגן קבוצת הרכישה ולפיו הסכם ארגון שאינו כולל את הפירוט הנדרש עם שלבי העסקה שלגביהם מתחייב המארגן לתת את שירותיו לקבוצה, יהיה מבוטל".

כמו כן, תזכיר החוק אוסר ארגון וגיבוש קבוצת רכישה לפני הצגת דו"ח אפס. "גם זו הכבדה מיותרת", מסביר עו"ד עדולם, "ויש הכבדות נוספות שלא ברורות די הצורך, או שעומדות בניגוד למודל קבוצת הרכישה שאינו דומה למודל רכישת דירה מיזם, כגון הגבלת דמי ההצטרפות שיגבה מארגן של קבוצת רכישה, חובות פירוט של נתונים בהסכמי שיתוף ובהסכמי ארגון, הוראה על בטלות הסכמים כאלה במקרה שאינם עומדים בהוראות החוק ועוד. אף לא אחד מהדברים הנ"ל התגלה כנושא שמצריך התערבות לצורך הגנה על גורמים שהצטרפו לקבוצת רכישה, או כנושא שאינו מוסדר במסגרת הוראות דין קיימות.

עו"ד עדולם מוסיף: "לפי סעיף 15 לתזכיר המתייחס לנציגות קבוצת הרכישה, מוטלת גם על חברי נציגות קבוצת רכישה שיתמנו על פי הוראות הסכם השיתוף של הקבוצה, אחריות אישית כלפי חברי הקבוצה, לרבות חובת אמון וחובת גילוי נאות נרחבת כלפי יתר חברי הקבוצה בכל הנוגע לענייני הקבוצה. חשוב לציין כי אין מדובר באנשים מקצועיים אלא בחלק מחברי הקבוצה אשר מתנדבים למלא את התפקיד, ושאני כלל לא בטוח שהם יכולים לבטח עצמם בביטוח אחריות מקצועית. אם כך, מדוע להטיל על גורמים כאלה אחריות אישית מעבר לדין הקיים? זה עלול לגרום לכך שחברי קבוצה יימנעו מלהתנדב לשמש בתפקיד חברי נציגות, שזו תוצאה הפוכה מהמצב הרצוי.

"באשר לסעיף 16 א' הקובע כי חברי קבוצת רכישה יוכלו לקבל כספם בחזרה במסגרת שתי נקודות יציאה – בתוך שלוש שנים אם לא נרכשה קרקע או בתוך ארבע שנים אם לא ניתן היתר בנייה – חשוב לציין כי בדרך כלל ארגון קבוצת הרכישה מתבצע לאחר שהמארגן מקבל אופציה לרכישת הקרקע. ואם לא מתקבל היתר בנייה והצדדים להסכם השיתוף מעוניינים לפרק ביניהם את השיתוף במקרקעין, יש לכך מענה בדין הכללי, ולכן גם כאן מדובר לדעתי בסעיף מיותר".

זאת ועוד, בהתאם לתזכיר החוק, קבוצת רכישה היא בעצם התארגנות של עשרה אנשים ויותר לצורך רכישה של מקרקעין במשותף ובנייה משותפת של דירות בהם. לא כל סיטואציה של התארגנות כזו דורשת התערבות של המחוקק. עו"ד עדולם: "אם מחר תחליט קבוצה של יזמים או של עורכי דין או קבוצה אחרת של מביני עניין להתארגן לצורך תכנון והקמה של פרויקט מגורים, הרי שהתערבות פטרנליסטית בחופש הרצון שלהם רק תכביד".

עו"ד שי עדולם, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות' צילום: באדיבות משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות'

עו"ד עדולם מדגיש: "חשוב לציין, כי במציאות כל השחקנים בעלי המוניטין בתחום קבוצות הרכישה, הן למגורים, הן למשרדים והן למסחר, פועלים בהתאם לפרמטרים מאוד ברורים ומסודרים ולא נדרשת רגולציה על מנת לגרום להם לפעול במסגרת דומה לזו שתזכיר החוק מתיימר ליצור. כמו כן, כבר היום, גם ללא התערבות המחוקק, כמעט שלא נותרו שחקנים קטנים בזירה, זאת לאור המקצועיות הרבה הנדרשת ממארגני קבוצות רכישה וחוסר האפשרות המעשית לפעול בצורה חובבנית בתחום (ובין היתר לאור העובדה שמוסדות מממנים אינם מממנים עוד גורמים שאינם מיומנים בתחום זה). קבוצות הרכישה שהענקנו להן ייעוץ משפטי במהלך העשור האחרון ושאורגנו על ידי מארגני קבוצות מובילים ומקצועיים, פועלות בהתאם לפרמטרים מאוד מסודרים שמבטיחים רמה גבוהה של פרויקט ושל ודאות, במגבלות של מודל קבוצות הרכישה, שבהגדרה אינו יכול לספק ודאות מוחלטת".

עו"ד עדולם מסכם: "אני סבור שאם קיים צורך בהתערבות כלשהי במודל קבוצות הרכישה, הרי זו מוגבלת לטיפול בכספי הרוכשים במסגרת חשבון נאמנות ייעודי לפרויקט. לדעתי, כל התערבות נוספת במסגרת החוק היא מיותרת ועלולה לפגוע בקיומו של מודל קבוצות הרכישה שאף בתזכיר החוק נקבע שהוא ראוי ונחוץ. באופן כללי, צריך לבצע רגולציה רק במקומות שבהם קיים כשל שוק ובמקרה זה מדובר בהגנה על כספי רוכשים על מנת למנוע מצב של שימוש בכספים שלא לצורך הפרויקט. אני מקווה שבסופו של דבר, אם וככל שיוחלט על רגולציה בתחום, חלק זה שבתזכיר יהיה היחיד שיעוגן בחקיקה, וגם זאת בצורה מושכלת".

מלשכת שרת המשפטים נמסר: "אין בכוונתה של השרה שקד לעצור את קיומן של קבוצות רכישה, אשר בסופו של דבר מעניקות לחבריה יתרון כספי ואת האפשרות בחלק מהמקרים לבחור את סביבת מגוריהם. אך לצד זאת, ברצונה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים ולהגן על הרוכשים מפני קבלת מידע שגוי או חלקי. מטרת השרה להביא לסיום הסכמים מקפחים וחד צדדיים, אשר פועלים לרעת חברי קבוצת הרכישה ומעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרסים של הרוכשים".