3 שנים למחיר למשתכן: התוכנית שחרצה את גורל הקבלנים
מחיר למשתכן טרפה את הקלפים בשוק: הניסיון של חברות הבנייה המובילות מוכיח שמי שלא משתף פעולה עם התוכנית הממשלתית מתקשה למכור. לקונים זה טוב: בלי התוכנית, היה כאן יקר בהרבה
מחיר למשתכן עדיין לא הגשימה את תקוותיהם של קוני הדירות לירידה חדה במחירים, אבל רשמה הישג לא־מבוטל: בלימה של העלייה במחירי הדירות שהחלה עוד לפני המחאה החברתית של 2011, ולא עצרה גם עם תוכנית מע"מ אפס ב־2014. חישוב פשוט מגלה שאילו נמשכו ההתייקרויות בקצב שנרשם לפני ששר האוצר משה כחלון השיק את התוכנית ב־2015, מחיר דירה ממוצעת היה גבוה היום בעשרות אחוזים.
קראו עוד בכלכליסט:
- הכלכלן הראשי: הקבלנים החלו להוריד מחירים, גידול של 10% במספר העסקאות לרכישת דירה
- הקבלנים משיבים אש: "2018 תהיה שנת הגסיסה של תוכנית מחיר למשתכן"
- מנהל רשות מקרקעי ישראל: "הקבלנים יפנימו שמחיר למשתכן כאן כדי להישאר"
מבחינת חברות הבנייה, המעורבות הדרמטית של הממשלה בשוק הדיור הציבה בחירה פשוטה: מי שהחליט להדיר את רגליו מהתוכנית הציג ירידה במכירות; והמחיר הממוצע לדירה נבלם עם סימנים לירידות קלות אחרי יותר מעשור.
דו”ח טרי של בנק ישראל קובע אמנם שבלימת העליות אינה מסכנת כרגע יציבות החברות, אבל הוא מצביע על הרעה בכושר הפירעון שלהן ועל עלייה במלאי הדירות הלא־מכורות.
מבט בשלוש החברות הגדולות בשוק ממחיש שלוש גישות שונות שנקטו היזמין כלפי מחיר למשתכן, ואת המחיר ששילמו על הבחירה הזו.
לא קפצו על העגלה
שיכון ובינוי נדל”ן, החברה המובילה בישראל בייזום למגורים שמנהל תמיר דגן, כלל לא מתמודדת במכרזי רשות מקרקעי ישראל למגרשים בתוכנית מחיר למשתכן. ההסבר הרשמי שהחברה מספקת בדו”חותיה פשוט: היא “לא רואה בהם כדאיות מספקת". מיזמי מחיר למשתכן מאופיינים בסיכון נמוך ליזמים, וכשאין סיכון ‑ אין תשואה.
אבל הסבר אחר להחלטה טמון אולי בעובדה שהקבוצה הוותיקה חולשת על מלאי עצום של קרקעות שחלקן נרכשו לפני עשרות שנים במחירים שנראים היום מגוחכים. בסוף 2017 הספיקו העתודות האלה להקמת כ־13,500 יחידות דיור.
מימין: מנכ”ל י.ח. דמרי יגאל דמרי, מנכ”ל שיכון ובינוי נדל”ן תמיר דגן ומנכ”ל אפריקה מגורים אורן הוד צילום: סיון פרג', אוראל כהן
אבל ההחלטה לא לקפוץ על העגלה עולה לחברה ביוקר. מספר החוזים שחתמה למכירת דירות צנח בין 2015 ל־2017 ב־49% ‑ מ־912 דירות ל־462 בלבד. הנחמה באה מפעילת הבנייה למגורים באירופה, שם נרשם במקביל זינוק במספר החוזים. ב־2017 מכרה שם שיכון ובינוי 869 דירות, כמעט פי 4 מאשר ב־2015.
אמרו כן למחיר למשתכן
הפרויקט הבולט של אפריקה במחיר למשתכן הוא מתחם גליל ים בהרצליה, שבו ייבנו 653 יחידות דיור, 80% מהן במחיר למשתכן ו־20% במחירי שוק חופשי. בנוסף זכתה החברה בשני מכרזים נוספים: האחד ל־526 דירות בראשון לציון, והשני ל־197 דירות בשוהם.
הנכונות לשתף פעולה הוכיחה את עצמה: אפריקה מגורים הציגה ב־2017 זינוק של 47.5% בחוזים למכירת דירות חדשות, בעיקר בזכות 357 דירות מחיר למשתכן. בלי הדירות האלה היא היתה רושמת ירידה של 16.5%.
מצמצו ונכנסו באיחור
יגאל דמרי, בעל השליטה והמנכ"ל של חברת הנדל"ן י.ח. דמרי, היה מהמתנגדים הבולטים למחיר למשתכן, בנימוק המוצהר שהיא גורמת לצעירים להתרחק מהפריפריה. הדו”חות הכספיים של דמרי לשנת 2017 מספקים נימוק פחות חברתי ויותר עסקי להימנעות מהתוכנית: "שיעורי הרווח הגולמי שניתן להשיג בפרויקטים של מחיר למשתכן אינם מצדיקים את השתתפותה באופן שוטף במכרזים".
בדמרי יכולים להרשות לעצמם לוותר על המכרזים של כחלון משתי סיבות. ראשית, עתודות הקרקע שבבעלות החברה מאפשרות לבנות כ־8,700 דירות. שנית, בתחום ההתחדשות העירונית יש לדמרי פוטנציאל לבניית כ־4,600 דירות. כך הוא צלח את 3 השנים האחרונות ללא פגע.
ובכל זאת, מסוף 2016 גם בדמרי מסתמנת ירידה, ומספר הדירות שמכרה החברה ב־2017 נמוך ב־5.3% מזה שמכרה ב־2016. בדמרי תולים זאת בין השאר בירידה בביקוש בשל תוכנית מחיר למשתכן.
ייתכן שזו הסיבה למצמוץ של יגאל דמרי, שחרף ביקורתו התחיל לאחרונה לקחת חלק בתוכנית. ב־2017 זכתה דמרי בקרית ביאליק במכרז לבניית 308 יחידות דיור, מחציתן במחיר למשתכן, והשנה זכתה בנתיבות במכרז לבניית 280 דירות, 60% מהן בתוכנית.
בנק ישראל מזהיר
האם אי־הוודאות בשוק הנדל”ן מסכנת את איתנותן של החברות? הדו”ח שמפרסם בנק ישראל על היציבות הפיננסית של החברות הציבוריות בייזום בנייה למגורים מגיע למסקנות מעורבות.
בניכוי מחיר למשתכן, מספר עסקאות הדיור שנעשו בישראל ב־2017 נאמד ב־94 אלף דירות ‑ הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. לירידה כזו יכולות להיות השלכות על התזרים של חברות הנדל”ן, שמאופיינות במינוף גבוה. כיוון שענף הבנייה תופס 23% מהאשראי למגזר העסקי, מצוקה תזרימית כזו תשפיע על כל המשק. ואולם בנק ישראל מראה ששיעור הרווח הגולמי בענף נשאר יציב, סביב 21%, ויחס המינוף אף השתפר ב־2017.
החדשות הרעות נוגעות בעיקר ליחס בין תזרים המזומנים המתכווץ להוצאות המימון. אמנם סימנים כאלה הופיעו גם ב־2011 (המחאה החברתית) וב־2014 (מע”מ 0), אבל אז המחירים חזרו במהרה להאמיר. במקרה של מחיר למשתכן הקבלנים חוששים מירידה ארוכת טווח.
סימן מדאיג אחר נוגע למלאי הדירות התופח. מספר הדירות החדשות שנמכרו צנח ב־18% בשנת 2017, והשפיע בעיקר על מלאי הדירות הלא־מכורות. 6,130 דירות כאלה הצטברו ‑ 5% יותר מהמלאי ב־2016. יתר על כן, הדו”ח מראה ש־45% מיחידות הדירות בפרויקטים שנמצאו בהקמה בסוף 2017 לא היו מכורות, לעומת 39% בלבד בשנת 2016.
אז מהי השורה התחתונה? בבנק ישראל ערכו מבחני רגישות ל־12 החברות הציבוריות, כדי לבחון את יכולתן לצלוח קשיים כמו עלייה בריבית, ירידה במחירי הדירות והאטה במכירות. המסקנה היתה ששינויים מתונים ישפיעו על המינוף של החברות במידה מוגבלת בלבד. אבל במקרי קיצון ‑ ירידה של 30% במחירים או 50% במכירות ‑ יחס המינוף כבר נוסק לשיעורים גבוהים.
