הקבלנים משיבים אש: "2018 תהיה שנת הגסיסה של תוכנית מחיר למשתכן"

"הנתונים על שיעורי ההצלחה הנמוכים של יוזמת מחיר למשתכן היו צפויים מלכתחילה, ואני מעריך ש־2018 תהיה שנת הגסיסה של התוכנית". כך אמר ל"כלכליסט" מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, המבקרת את היוזמה תקופה ארוכה. לפי הנתונים שפורסמו אתמול ב"כלכליסט", נרשמה ירידה של 85% במכירות מגרשי מחיר למשתכן במחצית הראשונה של השנה בהשוואה למחצית השנייה של 2017.

למה הקבלנים הפסיקו לגשת למכרזים?

"הפיזור הגיאוגרפי של המכרזים לא תואם את דרישות השוק. אנחנו מצויים במצב שיש מכרזים רבים שיצאו בצפון ובדרום, שיצרו היצע גדול מאוד של פרויקטים על הנייר שלא ברור מתי ייבנו, בעוד שבאזורי הביקוש יש מעט מאוד. בנוסף, רבים מהמכרזים שיוצאים 'לא מבושלים'. רואים כבר מכרזים שיוצאים שבהם מסירת הקרקע לקבלן תתבצע בטווח של שנתיים ויותר".

מימין: אליאב בן שמעון ועופר זרף צילום: עמית שעל, ליאת מנדל

"אי אפשר להרוויח"

יו”ר ובעלי קבוצת חנן מור, חנן מור, הבונה 500 דירות בתוכנית במודיעין ובראשל"צ, מתייחס גם הוא לסוגיית ההיצע העודף בפריפריה. "ישנם אזורים שבהם פורסמו בעבר מכרזים רבים, קבלנים כבר זכו בהם בהמון מגרשים, והביקוש מצד הרוכשים לאותן הדירות הסתיים לצורך העניין. קריית ביאליק וחיפה לדוגמה. גם אם יצאו בהן עכשיו 2,000 דירות במכרזים זה פשוט לא רלבנטי. היזם חושב בכמה הוא יכול למכור דירה ומי יקנה אותה. אם אינו חושב שיצליח במכירה — פשוט לא ניגשים למכרז".

המנכ"ל והבעלים של חברת יסודות איתנים, עופר זרף, הבונה במסגרת התוכנית, מספר ש"אני שומע את חבריי לעסק, ויש חשש גדול להתעסק במחיר למשתכן. אני זכיתי בשני מכרזים לפני שנה וחצי ולפני שנתיים ולא אגש שוב כי אי אפשר להרוויח כסף. יש לי בשלומי 54 דירות למשתכן ועוד 18 דירות שוק חופשי. בראש העין 89 דירות בלי שוק חופשי בכלל. בזה סיימתי את חלקי בתוכנית, ואני פונה לעסקים אחרים".

מדוע?

"כי במכרזי מחיר למשתכן אנחנו נדרשים לשלם היום את כל הכסף על הקרקע, כולל הפיתוח, ולקבל את הקרקע רק בעוד שנה וחצי עד שלוש שנים. כשעושים עסקה ורואים החזר של הכסף רק אחרי שנה וחצי עד שלוש, המימון פשוט אוכל חלק נכבד מהרווח. וצריך להזכיר שכל זה קורה בתוכנית שבה גם כך שולי הרווח נמוכים הרבה יותר מאשר בפרויקט יזמי רגיל. לכן אני ועוד הרבה קבלנים כבר לא לוקחים את הפרויקטים", הסביר זרף.

"זה לא עובד"

סיבה נוספת שעלתה במהלך השיחות עם הקבלנים להתרחקות ממחיר למשתכן היא חוסר ודאות תכנונית. הקבלנים נדרשים לבקש במסגרת תנאי המכרז מהרשויות המקומיות תוספת דירות במסגרת "הקלת שבס". אלא שלדברי הקבלנים, רבות מהן אינן משתפות פעולה והדבר יוצר עיכובים מיותרים בתוכנית.

לעתים אלה דווקא הזוכים שמגישים התנגדויות. "התנגדויות מצד הזוכים הפכו לתופעה נפוצה", אומר בן שמעון. "מדובר בהתארגנות של הדיירים אחרי שזוכה קבלן על בסיס נתונים מסוימים, והם מגיעים לפתחה של הוועדה המקומית והקבלן מקבל דרישות שהן לא חלק ממחיר למשתכן או מהמפרט ודרישות תכנוניות. הזוכים מקבלים דירה בהנחה משמעותית והם חושבים שיקבלו מפרט פרימיום. זה לא עובד".