חברת ATS רכשה מרכז מסחרי בפלורידה ביותר מ-22 מיליון שקל

בשיתוף ATS Investments

חברת ATS Investments השלימה באחרונה רכישה של המרכז המסחרי נורת'פוינט קרוסינג (Northpointe Crossing) בטמפה, במדינת פלורידה בארצות הברית, בעלות של 6.075 מיליון דולר (מעל ל־22 מיליון שקלים). המרכז המסחרי ממוקם בצפון העיר בצומת השדרות נורת' פלורידה ואיסט פלטשר, שני צירי תנועה מרכזיים.

טמפה, בירת מחוז הילסבורו והעיר השלישית בגודלה במדינה, נחשבת לאחת הערים המתפתחות בפלורידה, עם אוכלוסייה המונה כ־380 אלף תושבים, בשטח של 454 אלף קמ"ר, צפיפות אוכלוסין של 1,284 נפש לקמ"ר ומעל לשלושה מיליון תושבים במטרופולין.

בתקופה שמתאפיינת במחירי נדל"ן גבוהים במיאמי ואורלנדו, במיוחד עבור נתח גדול מהאוכלוסייה המחפש לעבור לערים זולות יותר – טמפה, עיר חוף בפלורידה, מספקת לתושביה גם מקומות תעסוקה וגם קירבה למטרופולין השני בגודלו בפלורידה – אורלנדו. באורלנדו פועלת תעשיית תיירות מפותחת עם פארקי שעשועים וחברות ספנות גדולות המפעילות קווי הפלגות נופש היוצאות מנמל הסמוך לטמפה לכיוון מפרץ מקסיקו. מחירי השכירות למגורים בטמפה עלו בחמש השנים האחרונות בכ־30%, ואם מתמקדים בשנה האחרונה (יולי 2017 עד יולי 2018), דמי השכירות למגורים בטמפה ואורלנדו עלו ב־7% בממוצע. הנסיעה בין טמפה לאורלנדו אורכת רק כ־40 דקות. כמו כן, טמפה שוכנת כ־200 מייל (322 ק"מ) צפונית־מערבית למיאמי, 180 מייל (290 ק"מ) דרומית־מערבית לג'קסונוויל וכ־20 מייל (32 ק"מ) צפונית־מזרחית לסיינט פיטרסברג.

מרכז הקניות נורת'פוינט קרוסינג בצפון טמפה, פלורידה צילום: ג'יימס אירווינג

"כל משקיע צריך לבצע מחקר שוק"

"זיהינו הזדמנות, היה לחץ מצד המוכר למכור", אומר עמוס שושן, מנכ"ל ובעל חברת ATS Investments. "הבעלים הקודם היה המנכ"ל של חברת Wheeler Real Estate IT – אחת מקרנות הריט הגדולות בארצות הברית. תהליך המכירה החל בהצעה לחתימה על חוזה מכר ללא הארכת חוזי הדיירים במתחם, כאשר לאחד מדיירי העוגן פג תוקף חוזה השכירות כשבעה חודשים ממועד חתימת מזכר ההבנה לקניית הנכס (LOI). בחברת ATS ערכנו מחקר שוק מקיף על מנת לבדוק את מצב הנכס וכן את הסיכוי שהדיירים יאריכו את חוזי השכירות מולה. כל משקיע צריך לבצע מחקר שוק. אם עושים את הבדיקה הראשונית מבעוד מועד ומפעילים צוות קרקע באזור שיודע להעריך אם הדיירים יאריכו את החוזה – אז מורידים את הסיכון. אם הדייר הגדול ביותר נשאר ומאריך את החוזה מתקבלת יציבות גבוהה יותר וזה גם מסמן ליתר הדיירים ששווה להישאר בקומפלקס".

צוות הקרקע של ATS בדק את השטח והגיע למסקנה כי מדובר באזור טוב ומתפתח. לפי חברת ATS, מדידת כמות המכוניות שעברה באזור הצביעה על כמות תנועה טובה מאוד יחסית לעיר. "הנכס הוא פינתי כך שהוא גם בעל נראות טובה", מוסיף שושן. "בדיקת סופרמרקטים באזור העלתה מלאי טוב ומתחלף וירקות טריים – והמסקנה שאליה הצוות הגיע היא שהדייר הגדול יישאר. החתימה הראשונה על החוזה הייתה ללא הארכת השכירות של הדיירים, ועם הבנה כי במידה והבעלים הקודם סוגר עם הדייר הגדול ביותר – חנות Save-A-Lot – רשת סופרמרקטים מוזלים, אז החוזה הופך לקשיח. תוך יום קיבלנו הארכה חתומה לחמש שנים נוספות. הדייר הגדול ביותר חתם תמורת הבטחה להשקעת 100 אלף דולר בשיפוצים שממילא הובטחו, כולל שיפוצים בשטחים הציבורים המשותפים, והעלאת ערך הנכס במיליון דולר. כל מי שנכנס לעסקת נדל"ן לוקח סיכון – יש 30 יום לבדוק את העסקה בלי להיות בסיכון מסוים. בעקבות הארכת חוזה השכירות הזה הגיעו גם יתר חוזי השכירות, כמו גם הדייר השני בגודלו, Harbour Freight – רשת העוסקת במכירת כלי עבודה וכלים לבית".

במקביל לחתימת החוזה עם הבעלים והארכת חוזי השכירות מול יתר שבעת הדיירים במתחם, התנהל משא ומתן מול הבנק המממן, UBS. בארצות הברית מקובל להפקיד תשלום חודשי שאמור לכסות שיפוץ לאחר החלפת דיירים ותקופות שבהן הנכס עומד ללא השכרה. "בעסקה זו הסכים הבנק לוותר על ההפקדה החודשית תמורת הפקדה של 200 אלף דולר נוספים שגויסו ובכך הועלתה התשואה הצפויה מהעסקה", מסביר שושן. "המשכנתה נלקחה עם ריבית בגובה של 5.6% לחמש שנים, כאשר לפי התכנית העסקית תוך ארבע שנים הם עתידים למכור את הנכס. לאחר גיוס של 2.3 מיליון דולר, התשואה הצפויה מרכישה זו עומדת על 11%-12% שנתי, ללא מכירה".

שושן מסכם: "אנחנו מצפים לתשואה כוללת של כ־25% שנתי לאחר מכירת הנכס בעוד שלוש-ארבע שנים. לאחר קניית הנכס הזה יצא לשוק נכס מקביל עם אותם עוגנים ובאותו סוג של מיקום במחיר של 34.5 מיליון שקלים".