קרן הריט האמריקאית שמנסה לפלס דרכה לבורסה בשיעבודים

קרן הריט החדשה שמגיעה לגייס אג"ח בתל אביב תנסה להחזיר את העניין הישראלי בהנפקות אמריקאיות. מנהלי גלובל מדיקל ריט (GMRE) כבר נפגשים עם הגופים המוסדיים לרוד שואו במטרה לגייס 100 מיליון דולר. בשלב הראשון פרסמה הקרן תשקיף למטרת רישום כפול של מניותיה, ובשלב הבא יגיע תשקיף למטרת גיוס האג"ח.

גלובל ריט מדיקל קטנה ביחס לקרנות ריט קודמות שניסו לפנות למשקיעים הישראלים. שווי השוק שלה עומד על 200 מיליון דולר. זאת לעומת שווי של 1.37 מיליארד דולר לגלובל נט ליס, שמנסה גם היא להנפיק מניות בכורה בתל אביב בחודשיים האחרונים; ולעומת שווי של 661 מיליון דולר ל־CMCT, שהשלימה גיוס כזה בשנה שעברה.

גם מסלול הגיוס של הקרן החדשה שונה בתכלית. גלובל מדיקל מתכוונת לפצות על היותה קרן ריט קטנה, שעיקר נכסיה ב"פריפריה" של ארה"ב, באמצעות הענקת שיעבוד ראשון על נכסים - כדי לעמוד בדרישות השוק, שהופך לבררן יותר.

זאת בניגוד לשתי קרנות הריט האחרות, שבחרו במסלול של מניות בכורה. מסלול זה דומה מעט לאג"ח, שכן הוא מבטיח חלוקת דיבידנד, אך הוא לא מקנה זכויות הצבעה. בגלל שמדובר בקרנות ריט, התזרים מהן קבוע יחסית, אך בתרחיש של חדלות פירעון מניות הבכורה צפויות להיות נחותות לאג"ח עם שיעבודים.

גלובל מדיקל הונפקה בבורסת NYSE ב־2016, והנכסים בה כוללים בעיקר מבנים ייעודיים לתחום הרפואי. לפי החתמים שמלווים את החברה, רוסאריו קפיטל, התחום נחשב עמיד יותר בפני מיתון, ואמור לייצר תזרים יציב בתקופות קשות. יתרון נוסף באופי פעילות הקרן קשור ברישיון להפעלת העסק, שמצוי בידי הקרן ולא בידי המשכיר - שהופך לסוג של קהל שבוי.

עם בעלי המניות המושקעים בגלובל מדיקל נמנים כמה מהמוסדיים הענקיים של וול סטריט, בהם גולדמן זאקס, וואנגרד ובלקרוק. מנגנוני השכירות של הקרן כוללים העלאה קבועה של דמי השכירות ב־2.1% בשנה. לפי נתוני הקרן, יחס התשואה שמעניקים דמי השכירות על הנכסים (Cap Rate) הוא 7.8%, ונחשב גבוה יחסית לקרנות שעוסקות בתחומים מסחריים יותר ומשיגות לרוב 6%. הסיבה לכך היא שגלובל מדיקל קונה בכל פעם נכס אחד, ואילו קרנות ריט שעוסקות במרכזים מסחריים, למשל, נוטות לרכוש פורטפוליו - מקבצי נכסים, שמניבים תשואות נמוכות יותר.

תמורת השימוש בכספי הגיוס נועדה להחליף מבנה מימון אחד באחר. בקרנות ריט בארה"ב נהוגה פרקטיקה, שאיננה הכרח רגולטורי, שלפיה יחס הלוואות לשווי נכסים (LTV) לא יעלה על 55%, משום שמעבר לכך נפגע מחיר המניה.

בהיותה קרן ריט אמריקאית, היא מחויבת לתקינה החשבונאית GAAP ולא IFRS. מבחינת שוק ההון המקומי המשמעות היא שאין שיערוכים בדו"חות - וזה יתרון, כי בחלק מההנפקות האמריקאיות נעשו שימושים בשיערוכים לניפוח העלייה בשווי הנכסים, ללא עדות מוצקה בתזרים השוטף שהם מייצרים. עם זאת, כחלק מהגיוס המתוכנן, נערך שיערוך מיוחד שלימד כי שווי הנכסים הוא 295 מיליון דולר, לעומת 205.7 מיליון דולר בספרים ברבעון הראשון. ג'פרי בוש מכהן כיו"ר, מנכ"ל ונשיא גלובל מדיקל, ולו 20 שנות ניסיון בתחום שירותי הבריאות וניהול השקעות בנדל"ן. סמנכ"ל הכספים וגזבר הקרן הוא רוברט קירנן, שצבר 30 שנות ניסיון בתחום החשבונאות ודיווחים לפי כללי ה־SEC.

הגיוס של CMCT בנובמבר האחרון זכה לביקושים ערים. מי שרכש מניות בכורה לא הפסיד, אך גם לא רשם תשואה חריגה. מיום המסחר הראשון ועד לפתיחת המסחר אתמול נותרה מניית הבכורה בערך באותה הרמה. המניה הרגילה, שהונפקה בתל אביב לצורך רישום, לא כללה את ביקושי ההנפקה והיא ירדה בתקופה זו ב־7.9%.

ג'פרי בוש יו"ר ומנכ"ל גלובל מדיקל