מדוע חייבים שמאי מקרקעין בטרם ביצוע העסקה?

במציאות שבה קבוצה מצומצמת של שמאי מקרקעין מוכרת על ידי הבנקים לצורך ביצוע שומה על נכס בטרם קבלת משכנתא, וקבוצה מצומצמת עוד יותר של שמאים מוכרת לצורך זה על ידי בנק ספציפי כזה או אחר, רבים מרוכשי הדירות אינם ששים להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין בטרם סיכמו על רכישת דירה. הסיבה לכך: במידה והבנק שיעניק לרוכש את המשכנתא לא יכיר בשומה שבוצעה טרם החתימה על העסקה, ייאלץ הרוכש לשלם פעם נוספת, עבור שומה שתבוצע על ידי שמאי מרשימת השמאים המוכרים על ידי הבנק.

אלא שפסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט העליון, מדגיש דווקא את הצורך החיוני בביצוע בדיקה של שמאי מקרקעין, עוד בטרם נחתמה עסקת הרכישה בין הקונה, נוטל המשכנתא, לבין המוכר: בפרשה זו, התקשרו המוכר והקונה בחוזה למכירת קרקע בהוד השרון. במסגרת חוזה המכר ביניהם, התחייב המוכר לשאת בתשלומי המסים על הקרקע, לרבות היטלי השבחה. במסגרת ההסכם גם סוכם, כי המוכר יפקיד סכום של 10,000 דולר בנאמנות אצל עורך דינו, להבטחת תשלומי המסים על ידו. שנתיים לאחר חתימת ההסכם, ובטרם השלמת רישום העברת הבעלות בקרקע, נכנס המוכר להליך פשיטת רגל, וניתן נגדו צו כינוס נכסים. הוועדה המקומית דרשה מהמוכר תשלום בסך של כ-108,000 שקל בעבור היטלי ההשבחה על הקרקע שמכר, סכום הגבוה בעשרות אלפי שקלים מהסכום שהפקיד בנאמנות להבטחת התשלום האמור.

צילום: 123RF

בשלב זה, הקונה כבר שילם את מלוא התמורה על הקרקע לפי ההסכם, ולאור זאת עתר לבית המשפט המחוזי להורות לעיריית הוד השרון ולוועדה המקומית לתכנון ובנייה למסור לו את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין. העתירה נדחתה הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון. בית המשפט קבע כי הוועדה המקומית זכאית להתנות את מתן האישור שיאפשר לקונה לרשום את הנכס על שמו, בתשלום החוב, אפילו כשברור שהמוכר אינו מסוגל לשלם את החוב. בסופו של דבר, נאלץ הקונה לשלם עשרות אלפי שקלים מעבר לתמורה שכבר שילם בעד הקרקע, על מנת להשלים את העסקה.

ניתן היה למנוע תוצאה עגומה זו, אם הקונה היה דואג להזמין שמאות של שמאי מקרקעין בטרם החתימה על ההסכם, שהיתה מציגה, בין היתר, את גובה התשלומים אשר יוטלו בקשר עם העסקה. בהתאם, היו הצדדים - בעיקר הקונה - דואגים להבטיח את תשלומי המס, את היטל ההשבחה הצפוי בעסקה - באמצעות מנגנון נאמנות, בשים לב לתשלומי האמת הצפויים בעסקה.

מהפרשה האמורה ניתן לגזור שתי מסקנות: ראשית, עד כמה חשוב להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין עוד בטרם ביצוע העסקה, לצורך הערכת תשלומי המיסים וההיטלים הצפויים בקשר עם עסקת המקרקעין העתידה להיחתם. זאת מעבר לחשיבות השמאות שבמסגרתה יתקבלו נתונים קנייניים ותכנוניים בקשר לנכס. בהקשר זה לא יהיה זה נכון לקחת בחשבון את העלות הנוספת של שמאי מטעם הבנק המממן את העסקה, נוכח עלותה המינורית באופן יחסי לגודל הנזקים שיכולים להיגרם לקונה, כפי שהדגמנו לעיל.

מסקנה שנייה נוגעת להצעת חוק שהונחה לאחרונה על שולחן הכנסת, המציעה לבטל את רשימות השמאים המוכרים על ידי הבנקים. ההצעה, עליה חתמו עשרות ח"כים מהקואליציה והאופוזיציה, מציעה לחייב את הבנקים לקבל חוות דעת מצד כל שמאי מוסמך ולשים סוף למצב בו עתידם של זוגות צעירים נקבע לפי חוות דעת של שמאים מטעם הבנקים. אם תתקבל ההצעה האמורה, יוכל כל רוכש לבצע שומה על ידי שמאי מקרקעין לבחירתו, בטרם נחתמה העסקה, מבלי לחשוש כי שומה זו לא תוכר על ידי הבנק ממנו הוא עתיד לקבל את המשכנתא למימון רכישת דירתו.

עו"ד טל ספיר הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', דרור ברלב הוא שמאי מקרקעין