בנק ישראל: הירידה במחירי הדיור לא מקשה על חברות הנדל"ן, בינתיים

"בשלב זה אנו לא מזהים פגיעה ממשית ביציבות הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים. עם זאת, אם ההרעה בפעילות תימשך תקופה ארוכה, ולא תהיה התאמה מצד החברות, עלולה להיות פגיעה ביכולת של חלקן לשרת את חובותיהן". זו השורה התחתונה בדו"ח שאת עיקריו פירסם היום (ב') בנק ישראל. את הדו"ח חיבר רו"ח איתי קדמי מחטיבת המחקר של הבנק, והוא בוחן את היציבות הפיננסית של החברות הציבוריות בתחום.

לפי הדו"ח, נכון לסוף 2017, פועלות בישראל 30 חברות ציבוריות בענף הייזום והבנייה למגורים. הבחינה של בנק ישראל מבוססת בעיקרה על נתוני 12 החברות הציבוריות בעלות נתח השוק הגדול ביותר. לפי נתוני המכירות של 12 החברות שנדגמו - במונחי יחידות דיור - בשלוש השנים האחרונות (2015–2017), מדובר על נתח שוק של כ־17% בממוצע. נתח השוק של כלל החברות הציבוריות בענף מוערך ב־25%.

פרויקט מגורים צילום: אוראל כהן

האשראי הבנקאי והחוץ־בנקאי לאותן החברות היווה בסוף 2017 כ־34% מהאשראי במשק לענף הבנייה - 27 מיליארד שקל מתוך 79 מיליארד. האשראי של 30 החברות היווה כ־46% מכלל הענף - 36.5 מיליארד שקל.

בדו"ח נטען כי ההאטה בשוק הדיור בולטת בדו"חותיהן הכספיים של החברות בירידה בהיקפי המכירות. לפי מחבר הדו"ח, אין כיום חשש ממשי עקב המינוף של החברות, ליכולת שירות החוב. "לפי מבחני רגישות שבוצעו על 12 החברות האלה, רק בערכי הקיצון של התרחישים ניכרת השפעה משמעותית על המינוף הפיננסי והנזילות המיידית של החברות. מכאן אנו למדים על האיתנות של החברות הציבוריות בענף, ועל יכולתן לצלוח תקופות של הרעה בפעילות בטווח הקצר". עוד נכתב בדו"ח כי "על אף ההאטה במכירות הדירות החדשות והרעה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, חוסנן הפיננסי של החברות שנבחנו לא נפגע משמעותית, ורובן מצליחות להניע את פעילותן גם ממקורות נוספים (בנייה למגורים בחו"ל והשקעה בנדל"ן מניב, א"פ)".

בבנק ישראל הסבירו כי על אף ההאטה בפעילות והפגיעה בתזרים המזומנים, נמצא שב־2017 יחסי המינוף של החברות השתפרו. אלא שהשיפור הוא תוצאה של שינוי השיטה חשבונאית – בעקבות יישום לראשונה של תקן החשבונאות הבינלאומי החדש, IFRS 15. התקן הזה מאפשר לחברות הבנייה להכיר בהכנסות ממכירת דירות לפי התקדמות הבנייה, בניגוד למצב הקודם שהכיר בהכנסות רק בעת המסירה בפועל.

לפי הדו"ח, הירידה במכירת דירות וההצטברות של דירות לא מכורות, פוגעות בתזרים המזומנים של החברות. ככל שמדובר בהאטה מתמשכת, עלולה להיווצר פגיעה ישירה ביכולתן לשרת את החוב לבנקים ולספקים, ובנוסף פגיעה ביחסי המינוף שלהם נדרשות החברות.

לדברי גורמים בבנק, בין ההשלכות האפשריות ממצב כזה, נמצא גם ערעור המערכת הפיננסית, בשל הקישוריות הגבוהה לחברות בענף, לצד מינוף גבוה. עם זאת, כפי שעולה מהמחקר, לחברות יש עמידות גבוהה, ויכולת לצלוח תקופות של האטה בפעילות. יכולת ההישרדות שלהן אף עמדה למבחן ב־2011 וב־2014, שהיו שנים של ירידת הביקושים בענף.