תכנון הדירות המהיר לא הגיע לאזורי הביקוש

במרץ 2017 קיבלה הממשלה החלטה על יעדי התכנון בתחום הדיור, שהתבססה על תוכנית העבודה של מינהל התכנון. במחוז מרכז היא היתה אמורה לאשר תוכניות לבניית 20 אלף דירות והצליחה לאשר 5,400 דירות בלבד. בתל אביב היתה אמורה הוועדה לאשר תוכניות לבניית כ־6,000 דירות, בפועל הצליחה לאשר רק כ־4,000.

במחוז חיפה התבקשה הוועדה לאשר תוכניות לבניית 3,500 דירות, אך עד סוף השנה לא הצליחה להביא אפילו לא תוכנית אחת לאישור סופי. בסך הכל הותמ"ל רחוקה מיעדיה השנתיים בכ־21 אלף דירות.

לעומת זאת, יעדי התכנון של הוועדה בשאר המחוזות הושגו: בדרום אושרו 15 אלף דירות, כמעט פי שניים מהיעד שהציבה הממשלה שעמד על 8,000 דירות.

במחוז הצפון אישרה הוועדה תוכניות לבניית 16 אלף דירות לעומת יעד של 6,000 דירות. בירושלים אושרו כ־600 דירות, על אף שבתוכנית העבודה שאושרה בממשלה לא היו ציפיות כי תאושר תוכנית כלשהי.

אישרו דווקא בדרום

הותמ"ל היא ועדת תכנון ארצית שנוסדה ב־2014 כדי להתמודד עם משבר הדיור. היא מטפלת רק בתוכניות בנייה למגורים שבהן מינימום 500 דירות, כאשר על פי רוב מדובר באלפי דירות. כדי לאפשר לוועדה לאשר במהירות תוכנית בנייה, ניתנו לה סמכויות נרחבות לאשר תוכניות גם כאשר הן חורגות או סותרות תוכניות אחרות. הקמתה יצרה מסלול תכנוני מקביל למסלול הנורמטיבי של ועדות התכנון המחוזיות שמטפלות באלפי תוכניות חלקן למגורים, אך גם לתעסוקה, משרדים ותשתיות.

אי עמידת הותמ"ל ביעדיה הביאה לאי עמידת מערכת התכנון בכללותה ביעדים שהוצבו לה על ידי הממשלה. 127 אלף הדירות החדשות שאושרו ב־2017 הן אמנם יותר מפי שניים מכמות הדירות שאושרו ב־2014 (62 אלף), אבל מחצית מהדירות שאושרו הן בפריפריה – במחוז דרום וצפון – אזורים שבהם הביקוש למגורים נמוך. במחוז דרום אושרו כמעט 45 אלף יח"ד, 30 אלף מהן בוועדה המחוזית דרום והיתר בותמ"ל. במחוז צפון 26 אלף יח"ד, כ־16 אלף מהן בותמ"ל והיתר בוועדה המחוזית.

לעומת זאת במחוז תל אביב אושרו לבנייה רק כ־14 אלף יח"ד, 4,000 מהן בותמ"ל והיתר בוועדה המחוזית תל אביב. במחוז מרכז אושרו 19 אלף יח"ד, כמעט 14 אלף מהן בוועדה המחוזית מרכז והיתר בותמ"ל. במחוז ירושלים אושרו רק כ־5,600 יח"ד, מהן כ־600 בותמ"ל והיתר בוועדה המחוזית. במחוז חיפה אושרו 16 אלף יח"ד, כולן בוועדה המחוזית.

מימין: ראש מינהל התכנון דלית זילבר ויו"ר הותמ"ל אריאל יוצר צילום: יואב דודקוביץ

יחסית לוועדות המחוזיות הותמ"ל מטפלת במעט מאוד תוכניות. מאז שנוסדה נקלטו בה 98 תוכניות, כמות שנקלטת בחודש אחד בוועדה מחוזית. אבל כל אחת מהתוכניות בותמ"ל מורכבת וכוללת אלפי דירות. לכן מספיק עיכוב בתוכנית אחת או שתיים כדי שהוועדה תחרוג מיעדיה באלפי דירות. ואכן ב־2017 נדחו שתי תוכניות ענקיות לבניית 15 אלף דירות בלוד על אדמות ניר צבי ובן שמן. העיכוב בשתי התוכניות האלה מסביר את 15 אלף הדירות החסרות להשגת היעד שאישרה הממשלה.

את התוכניות ללוד מתכננת ומקדמת דירה להשכיר. מתכנן המכיר את עבודת גופי התכנון מסביר כי בעוד שרמ"י ומשרד הבינוי נחשבים גופים ענקיים, בולדוזרים שיכולים לקדם תוכניות ולהתעלם מהתנגדויות, דירה להשכיר היא חברה קטנה וחדשה "שעוד מחפשת את מקומה, ויש לה קשיים. יש שם צוות מקצועי טוב מאוד, אבל במדינה שלנו בשביל להזיז דברים צריך לדעת לתפור קשרים", כדבריו.

"להפסיק את פעילותה"

ערן בן נון, רכז "משמר התכנון" בחברה להגנת הטבע אומר כי "הדו"ח מראה בצורה ברורה שדווקא הוועדות המחוזיות, שספגו ביקורת רבה בשנים האחרונות, הן אלה שמספקות את הסחורה ועומדות ביעדי הממשלה. הותמ"ל לא מצליחה לעמוד ביעדים שהוגדרו לה באזורי הביקוש ומצליחה לאשר תוכניות בעיקר באזורים בהם אין ביקוש לדירות ומכרזי השיווק בהם כושלים פעם אחר פעם ולכן, לדעתנו, אין מנוס מהפסקת פעילות הוועדה".

מדירה להשכיר נמסר כי "מדובר במהלך תכנוני פורץ דרך שמטרתו היא להביא לאישור התוכניות הניתנות לביצוע, בזמן קצר וברמת התכנות גבוהה, על דעת כל המעורבים בעניין".

במינהל התכנון מסרו כי "מדי שנה הותמ"ל מחויבת לאשר סל של יחידות דיור בפריסה ארצית. כך ב־2017 עמדה הותמ"ל ביעדים שמינהל התכנון קבע לה ואישרה 41,800 יח"ד, שהם שליש מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון השונים. הפיזור הגיאוגרפי של המתחמים הוא פועל יוצא של ראיה רב־שנתית, תוך התייחסות לישימות התוכניות, וגמישות בפתרון הקשיים השונים שעולים במהלך שלבי התכנון. כך ב־2017 אושרו תוכניות בהיקף משמעותי במחוזות דרום וצפון, וב־2018 צפוי להתאשר היקף משמעותי של יח"ד גם באזורי הביקוש".