מגוריט מנסה לתקן תדמית עם חוזה שכירות אחיד נוסח ברלין

קרן הריט מגוריט, המתמחה בדיור להשכרה, רוצה להפוך את שוק השכירות הישראלי למפוקח - בדומה לזה שבגרמניה. בחודשים האחרונים החלה הקרן, בהנהלת היו"ר והמייסד ארז רוזנבוך והמנכ"ל מתי דב, במגעים עם גורמים פוליטיים, בניסיון להסדיר חקיקה בנושא. הקרן מציעה מודל שכירות מפוקח לדוגמה, שאותו היא מכנה "חוזה שכירות לאומי".

מגוריט מציעה לדייריה, המאכלסים כיום 115 בתי אב בישראל מתוך מצבת דירות מתוכננת של כ־700 יחידות, חוזה שכירות אחיד עם התחייבות לחמש שנים, בשכר דירה ידוע מראש למעט הצמדה למדד המחירים לצרכן.

מייסד ויו"ר מגוריט ארז רוזנבוך צילום: שאול גולן

החוזה של מגוריט יקנה לשוכר זכות ראשונים להארכת השכירות בחמש שנים נוספות. לאחר תקופת שכירות מינימלית של 12 חודשים יוכל השוכר להודיע למשכיר בכתב, 90 יום מראש, על רצונו להפסיק את השכירות. אחת לשנה יחשבו הצדדים את הצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן, ובנוסף מציעה מגוריט כי ליקויים דחופים יתוקנו על ידיה.

בכך מנסה הקרן לחקות את שוק השכירות המפוקח בברלין, שמשך לעיר בשנים האחרונות מיליוני שוכרים חדשים ורשם עלייה של עשרות אחוזים במחירי השכירויות, בין השאר לנוכח התנאים האטרקטיביים לשוכרים. מגוריט עושה זאת, בין היתר, כדי למשוך דיירים חדשים, ובעיקר כדי לשפר את תדמיתה, שמאז השקתה בספטמבר 2016 סופגת חיצי ביקורת.

אנדורן וגבאי פרשו

התדמית השלילית נוצרה לחברה לאחר שגייסה את כספיה מקרנות של חרדים לאלמנות ויתומים, ואלה רשמו מאז ההנפקה הפסד של 20%. הביקורת הגדולה ביותר על הקרן נוגעת לתחום העסקי, שכן השכירות בישראל מעניקה תשואות נמוכות של 2%–3% עקב מחירי הדיור הגבוהים של הדירות. עוד טוענים המבקרים, כי שוק הדיור בישראל נתון זה כמה חודשים בקיפאון, ואף במגמת ירידה, וכי מלחמתו של משרד האוצר בראשות משה כחלון במחירי הדיור תגבה ממגוריט מחיר כבד.

מגוריט הדפה את הביקורת בטענה שהיא זוכה להטבות מס מעצם היותה קרן ריט, וכי יש לה גם זכות לקבל הלוואות בשיעור של עד 80% משווי הדירות שהיא רוכשת. לטענתה, בעקבות הטבות אלה התשואה על ההון למשקיע יכולה להגיע לשיעור דו־ספרתי ברמות של 12%-10%. טיעונים אלה לא עזרו, ובעקבות הסנטימנט השלילי - ועל רקע חילוקי דעות עם רוזנבוך - עזבו את הקרן בנובמבר 2017 שני המנהלים הבכירים יעל אנדורן ואייל גבאי (בעבר בכירים במשרד האוצר).

רווחי שיערוך בלבד

כיוון שמגוריט טרם הציגה בדו"חותיה הכנסות משכירות, אי אפשר לדעת מה התשואה שהיא מציגה על ההון. בינתיים היא רשמה רווח חשבונאי של 19.4 מיליון שקל בעקבות שיערוך נכסים בהיקף של 22.3 מיליון שקל. היתרון של מגוריט בהיותה קרן ריט הוא כוח הקנייה. מאחר שהיא רוכשת מקבצי דירות בבת אחת, היא מקבלת הנחות על מחירי השוק, וזו הסיבה לרווח השיערוך שרשמה ברבעון השני של 2018.

ברבעון הנוכחי מגוריט אמורה להתחיל לרשום הכנסות משכירות, ואז אפשר יהיה למדוד את טיב המודל ואת התשואה על ההון מהשכירות עצמה. עד כה רכשה החברה 230 דירות בתל אביב, גבעת שמואל, רמת גן ורמלה. בנוסף היא זכתה יחד עם קבוצת מנרב בארבעה מכרזים של חברת דירה להשכיר להקמת 470 יחידות דיור נוספות בירושלים, ראשון לציון, חולון ובאר יעקב. נכון למועד זה, הושכרו יותר ממחצית הדירות בשני הפרויקטים בגבעת שמואל ותל אביב.