ניתוח כלכליסט
צניחת קצב התחלות הבנייה: ההצלחה של כחלון עלולה להתפוצץ לו בפנים
בניסיון לבלום את מחירי הדיור, שר האוצר הרחיק את המשקיעים מהשוק וגרם לזוגות צעירים להמתין לדירה מוזלת במחיר למשתכן. אלא שלצעדים האלה יש תופעת לוואי מטרידה: האטה דרמטית בהתחלות הבנייה, שעשויה להזניק את המחירים בחזרה
כבר תקופה ארוכה שהנתונים שמתפרסמים על בנייה חדשה בישראל מדליקים עוד ועוד נורות אדומות. בכל זאת, עד היום אנשי מטה הדיור במשרד האוצר התעלמו מהנתונים באלגנטיות.
- מפקחי הבנייה עצרו את העיצומים וינהלו משא ומתן במקביל לחזרתם לעבודה
- צניחה של 30% במספר התחלות הבנייה בתוך שנה
- "במלזיה בנינו קומה בשלושה ימים. בישראל זה לוקח לנו 25 יום"
אלא שהנתונים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כבר מהווים צליל אזעקה מחריש אזניים - ומהם לא ניתן יהיה להמשיך להתעלם. לפי הלמ"ס, ברבעון הראשון של השנה החלה בנייתן של 9,200 דירות בלבד - ירידה של 30% במספר התחלות הבנייה ביחס לרבעון הראשון של 2017. כמו כן, זהו הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 2012. המספר שפרסמה הלמ"ס הוא ארעי ועשוי לגדול במעט, אולם גם אם לבסוף יתגלה כי מדובר ב־10,000 התחלות בנייה ־ עדיין מדובר בנתון נמוך מאד.
להבדיל מסוגיות אחרות בתחום הדיור שמהוות כר פורה לוויכוחים סוערים, כמו תוכנית מחיר למשתכן או מס ריבוי דירות, על הצורך בהגדלת היקפי הבנייה אין מחלוקת. הקבלנים, הממשלה, האקדמיה: כולם מסכימים שללא הגדלה של מספר הדירות הנבנות מדי שנה אין לממשלה סיכוי של ממש במלחמתה בעליית מחירי הדיור.
הממשלה, אגב, הציבה יעד שלפיו על מספר התחלות הבניה לגדול ב־2017 ל־60 אלף. התוצאה בפועל היתה כישלון חרוץ, עם נתון של 48 אלף התחלות בלבד. בקצב הנוכחי, של פחות מ־10,000 התחלות בנייה ברבעון הראשון, נתוני 2018 צפויים להיות נמוכים אף יותר.
ההאטה בהתחלות הבנייה מהווה איום של ממש על ההישג שהשיג שר האוצר משה כחלון בשנה האחרונה: הורדת מחירי הדירות ב־2.4% מאז אוקטובר. עם כל הכבוד לירידות הקלות שנרשמו במחירי הדירות בחודשים האחרונים, לא ניתן עוד להתעלם מכך שאם לא יימצאו דרכים להגדיל את היקפי הבניה — הדבר עלול להוביל לעליות מחירים בעתיד הקרוב.
מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של כחלון למאבק במחירי הדיור, הצליחה להפחית זמנית את רמת הביקוש לדירות, אולם לכולם ברור שהיא לא תימשך לנצח. ביום שבו תסתיים, רוכשי הדירה הראשונה שיושבים כיום על הגדר ועסוקים בהגרלות יחזרו אל השוק. כשהיום הזה יגיע, כדאי מאוד שיקדם את פניהם היצע משמעותי של דירות. כל תסריט אחר יוביל בהכרח לעליית מחירים.
עד 2016, היקפי הבנייה למגורים בישראל היו במגמת עלייה בעקבות עליות המחירים והגדלת היקף שיווק הקרקע מצד המדינה. אולם ב־2016 המגמה השתנתה. מה שהוביל לכך, באופן אירוני, היתה ההצלחה של כחלון באחד היעדים המרכזיים שלו: צינון פעילותם של משקיעי הנדל"ן.
אפקט המשקיעים
בימי השיא של עליות המחירים, המשקיעים רכשו כ־10,000 דירות מדי רבעון, קרוב לשליש מהדירות שנרכשו בשוק כולו. מאז 2016 המשקיעים מתרחקים בהדרגה מהשוק. ברבעון הראשון של 2018 הם רכשו פחות מ־4,000 דירות — 15% בלבד מכלל הדירות שנרכשו.
המשקיעים לא רק התחילו לקנות פחות, אלא גם למכור יותר. בשנה וחצי האחרונות מכרו המשקיעים כקבוצה 10,000 דירות יותר מאשר קנו. גם לשחרור הסיטוני הזה של דירות יש השפעה על המוטיבציה של קבלנים לבנות בהיקפים גדולים.
גם מחיר למשתכן, התוכנית בה"א הידיעה מבחינת כחלון, משפיעה לרעה על קצב התחלות הבנייה. הקבלנים שפועלים במסגרת התוכנית בונים את הפרויקטים שלהם התחייבו, אך חלקם בקרב כלל העוסקים בבנייה אינו גדול. לצדם, עשרות חברות בנייה, בהן כמה מהגדולות בענף כמו י.ח דמרי ושיכון ובינוי, אינן לוקחות חלק ביוזמה ומצמצמות פעילות.
במקביל, התוכנית יוצרת ירידה בביקוש לדירות, הפעם מצד רוכשי הדירה הראשונה - לרוב זוגות צעירים. מדובר בעשרות אלפי משקי בית שהיו רוכשים דירה בשוק, אולם מעדיפים כיום להמתין, ובלבד שיוכלו לרכוש דירה בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים בתוכנית הממשלתית.
לא רק שאותם רוכשים אינם מגיעים למשרדי המכירות של הקבלנים — הם גם לא רוכשים את הדירות שמשפרי הדיור מציעים למכירה. ואם המשפרים לא מצליחים למכור, הם גם לא קונים את הדירה הגדולה יותר שעליה הם חולמים. וכך נוצר מעגל קיפאון שבו נתון כיום שוק הדירות כולו, במידה רבה בשל מחיר למשתכן.
גם הקבלנים שכן לוקחים חלק במחיר למשתכן לא בונים במהירות, בלשון המעטה. כפי שקוראי העיתונים יכולים להיווכח באופן יום־יומי, רבים מהפרויקטים המקודמים בתוכנית נתקלים במכשולים ובמהמורות — בין אם מצד רוכשים שמתלוננים על תכנון בעייתי, ובין אם מצד רשויות מקומיות המתעכבות במתן ההיתרים. על אף נתוני שיווק מרשימים של עשרות אלפי דירות, רק בכשליש מהן החלה הבנייה בפועל.
בנוסף, בחצי שנה האחרונה התוכנית נתקעה באזורי הפריפריה, בצפון ובדרום. יזמים אינם ניגשים עוד למכרזי המדינה והקרקעות עומדות ריקות. גם לכך צפויה להיות השפעה משמעותית על היקף התחלות הבניה ב־2018.
החלק העצוב ביותר מבחינת המדינה בנתוני הלמ"ס הוא הירידה שנרשמה גם בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, כלומר פינוי בינוי ותמ"א 38. לפי הלמ"ס, ב־12 החודשים האחרונים - אפריל 2017־מרץ 2018 - החלה בנייתן של 5,130 דירות במסגרת התחדשות עירונית, ירידה של כ־15% לעומת 12 החודשים שקדמו להם.
מדובר בנתון חמור, משום שבשנים האחרונות המדינה משקיעה משאבים רבים בקידום ההתחדשות העירונית, ואף הוקמה מינהלת מיוחדת לקידום הנושא תחת אחריותו של שר הבינוי והשיכון יואב גלנט.
אתר בנייה. האטה בבנייה תוביל לעליית מחירים צילום: אריק דורי
האופציות של כחלון
הירידה במספר התחלות הבניה פוגשת את כחלון בזמן לא מוצלח מבחינתו. עד לבחירות, שאמורות להיערך בסוף 2019, יש עוד שנה וחצי, זמן רב שבו הצניחה בכמויות הבניה עלולה לחסל את מגמת ירידת המחירים של חצי השנה האחרונה. כעת נשאלת השאלה כיצד יכול כחלון לשנות את המגמה בלי לוותר על הצעדים שסייעו לו לצנן את השוק.
אפשרות אחת שעומדת בפניו היא הקפאת מחיר למשתכן בפריפריה. מדובר אמנם ביוזמת הדגל של שר האוצר, אך החודשים האחרונים הוכיחו שהיא מיצתה את עצמה בנגב ובגליל. בהגרלה הרביעית הגדולה של מחיר למשתכן, מאות דירות מוזלות באזורים אלה נותרו ללא ביקוש מצד הזכאים. ככל שהמדינה חפצה בכך שבטבריה, אופקים ובאר שבע ייבנו דירות בתקופה הקרובה — עליה לחזור ולפרסם בערים אלה מכרזים רגילים, או לכל הפחות מכרזים שאינם מגבילים את יכולת הקבלנים למכור את הדירות לכל דורש.
ממטה הדיור נמסר בתגובה לנתוני הלמ"ס: "בשנה וחצי האחרונות שחררו המשקיעים לשוק 12 אלף דירות רק כתוצאה מהכבדת המיסוי על דירות להשקעה ובכך הגדילו את ההיצע עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. יש לזכור כי הקבלנים אוחזים במלאי אדיר של עשרות אלפי דירות המוצעות למכירה לקהל הרחב ללא הצלחה. הצעירים מצביעים ברגליים ופונים למחיר למשתכן. יותר ויותר דירות ממתינות על המדף וקונים - אין. לפי נתוני הלמ״ס בחודש אפריל האחרון, זמן ההמתנה למכירה חדשה עמד על למעלה מ־14 חודשים".
