"חוק דמי התיווך כבר מיושם – שני הצדדים משלמים"

על רקע בריחת המשקיעים והאטה בשוק הדיור הכללי עולה השאלה - האם חלה האצה במחירי השכירות? בשבוע שעבר פורסם סיכום דיוני הריבית בבנק ישראל, שם מאותתים כי מסתמנת האצה מסוימת בקצב העלייה בשכר הדירה.

מנתוני הלמ"ס עולה כי בשנה האחרונה חלה עלייה של כ-2% במחירי השכירות אך בשלוש השנים האחרונות מאז 2015 נרשמה עלייה משמעותית במחירים ברחבי הארץ, כך על פי נתוני יד 2 שבדקו את מחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בערים מרכזיות ברחבי הארץ.

בפאנל מומחים בנושא השכירות שבו השתתפו יו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס, ענת ריזנברג, זכיינית אנגלו סכסון ענת ריזנברג וענת דניאלי, כתבת נדל"ן של "כלכליסט", ניסינו לברר האם  צפויה עלייה משמעותית יותר במחירי השכירות.

מה גרם לירידה החדה בכמות הדירות המושכרות בשוק?

 דאנוס: "שוק השכירות גדל כל הזמן, נכנסים שחקנים חדשים. מצד אחד המשקיעים קונים פחות דירות בעקבות הטלת מס רכישה ומצד שני המחירים הגיעו לרוויה שאנשים פשוט ממשים את הרווח, אלה הגורמים שהובילו בשנים האחרונות להתכווצות בהיצע הדירות המושכרות בשוק ואז עליית מחירים".

השתלטות המתווכים על השוק

מדוע דמי התיווך מושתים על השוכר שלא הזמין שירותי תיווך?

ריזנברג: "העבודה של המתווכים לא מסתכמת רק בלפתוח את הדלת לשוכרים ולהראות להם את הנכס. המתווכים עושים הרבה מעבר לזה ומציגים לשוכרים הרבה יותר מנכס אחד, אנחנו מנסים למקסם את כמות האנשים שרואים את הדירה. "השוק פרוץ כי מעולם לא הסדירו אותו , ברגע שיכפו את דמי התיווך רק על צד אחד בסופו של דבר זה יתגלגל לשוכר. ברוב המקרים אנחנו רואים ששני הצדדים משלמים".

דניאלי: "כרגע זה די פרוץ והשוכרים משלמים את מלא העלות. לאחרונה אושרה בוועדת השרים לענייני חקיקה הצעת החוק לחלוקת הנטל של דמי התיווך בין השוכר למשכיר. הצעת החוק מנסה לעשות קצת סדר, מנסים קצת להפעיל סנקציות כדי ששני הצדדים ישלמו".

דנוס: "לגמרי לא בטוח שחוק בעניין דמי התיווך יעשה הסדרה".

מדוע בישראל לא ייתכן חוזה ארוך טווח של חמש שנים כמו בחו"ל?

דנוס: "בשוק השכירות שולטים אנשים פרטיים שרוצים את הכסף שלהם נזיל, המדינה לא דאגה לדיור ציבורי מספק וזה מקור הבעיה. כל משכיר רוצה להחליט אחרי שנתיים אם הוא מעוניין בשכירות או לא".

ריזנברג: "בעלי הנכסים לא מעוניינים בשכירות לחמש שנים כי באמצע אולי ישיתו עליהם מס, רוצים להיות זהירים. דווקא בקרב המשפחות הגדולות לא רואים תחלופה גדולה כל כך, בעלי דירות רוצים אנשים טובים לכמה שנים".

דניאלי: "בחוק שכירות הוגנת ניסו לטפל בעניין השכירות קצרת הטווח, החוק נותר בלי שיניים".

דירה להשכרה בת"א צילום: דוד הכהן

ביקוש גובר לדירות הקטנות

האם תופעת Airbnb המתרחבת תעלה את המחירים?

דניאלי: "מחקר שבוצע לאחרונה מעלה כי רק בתל אביב 8,000 דירות מושכרות ונגרעו מהשוק הכללי. רק בשכונת כרם התימנים בת"א, מעל 20% מהדירות הופנו ל-Airbnb. זה גורם לעלייה בשכר הדירה וגם זה מוריד את כוח המיקוח של השוכרים".

האם התמחור של הדירות הקטנות באמת יקר מדי?

דאנוס: "נדל"ן הוא ענף כלכלי יש עיקרון של תפוקה שולית פוחתת, המשקיע מקבל פר מטר תשואה יותר גבוהה, כך זה עובד גם בנדל"ן מסחרי".

ריזנברג: "יש הרבה בעלי דירות גדולות שמחלקים את הדירות, זו עבירה פלילית אבל זה קיים בשטח".

האם אפשר להשתחרר מחוזה שכירות כאשר הדירה לא ראויה למגורים?

דאנוס: "אי אפשר להשתחרר מהחוזה, יש היום הגדרות מהי דירה ראויה למגורים ואם הנכס אכן לא ראוי לא מגורים, אפשר לנסות לעשות צרות לבעל הדירה ואולי לקבל גם הנחה".

ריזנברג: "ראוי לשים לב לכל הליקויים ולהכניס סעיף בחוזה השכירות שמטפל בעניין. יש סיכוי שסעיף בחוזה ניתן לאכוף יותר מחוק השכירות ההוגנת".

"חייבים לייצר אלטרנטיבה"

האם בעל דירה יכול לחייב בערבות בנקאית גבוהה מדי?

דאנוס: "גם זה מוגדר בחוק השכירות החדש ותקף לחוזים חדשים, פחות תקף לגבי חוזי שכירות ישנים. הייתה הסדרה בעניין הזה".

דניאלי: "ניתן לקחת שלושה חודשים זה חוקי, מכביד מאוד על השוכר מאוד לא פשוט. בשטח הרבה שוכרים רואים את זה בחוזים ונאלצים לשלם".

מה אפשר לעשות כאשר הרגולציה מאוד מוגבלת באפקטיביות שלה?

דאנוס: "צריך לייצר אלטרנטיבה כמו שכירות מוסדית. מדינת ישראל חייבת לייצר אלטרנטיבה. באזורי הביקוש המכרזים מצליחים בפרויקטים של דירה להשכיר, חוזה לעשר שנים, שכירות מפוקחת המדינה חייבת לייצר אלטרנטיבה לבנות בעצמה ולהשכיר היא העדיפה להפריט זה לא עובד מספיק חזק ובכוח. משכירים צריכים להתיישר עם הקו החדש שהמדינה צריכה לייצר".

ריזנברג: "המדינה החילה מס רכישה מאוד גבוה, חל על תושבי חוץ מס רכישה מקסימאלי. ברגע שהמס חל עליהם תושבי חוץ יוצאים מהשוק מאוד מרגישים את זה בשוק".

דניאלי: "חוק השכירות הממוסד הוא בחיתוליו, זה מייצר יציבות יש ביקורת על המחיר שהוא לא מספיק אטרקטיבי והמיקום לא פונה לשוק השכירות הגדול. מקווה שנראה יותר ויותר פרויקטים כאלה".

טיפים לשוכרים החדשים?

ריזנברג: "להסתכל על הדירה היטב, לא להיות מושפע מהלחצים מצד כל הגורמים בשוק".

דאנוס: "כמו כל עסקת נדל"ן גם כאן מודיעין זה דבר חשוב. חשוב לשמוע יותר על בעל הדירה. בעל דירה שהנכס יקר לו, ידאג שהנכס יוחזק כמו שצריך והוא ירצה שגם השוכר ישמור לו על הנכס. גם השוכר צריך לזכור שהוא משלם הרבה כסף ובסופו של דבר מגיע לו תמורה הולמת. לא להתפשר ולא קרה כלום אם הדירה תיתפס".

דניאלי: "כדאי לזכור את יכולת המיקוח - תמיד אפשר להתמקח על המחיר ועל הטבות כאלה ואחרות. לנסות לא לקבל כל דבר כעובדה".