מנגנון העדכון החד־סטרי של שכר המנכ"ל בריט אזורים

תחום קרנות הריט שנחשב לאפיק השקעה פופולרי בחו"ל, לא צבר תאוצה רבה בשוק ההון המקומי בשנים האחרונות, אך ייתכן שמגמה זו עשויה להשתנות עם ההנפקה שמתכננת חברת הנדל"ן אזורים, שבשליטת איש העסקים הרשי פרידמן. החברה החליטה להנפיק את פעילות הריט שלה - ריט אזורים ליווינג - קרן ריט שתגייס 75 מיליון שקל במניות לפי שווי של 208 מיליון שקל לפני הכסף. בהנפקה זו טרם נבחרו חתמים והחברה כוללת בה כמה מיזמים שהיא מפתחת להשכרה לטווח ארוך. לריט אזורים אין עדיין דירות מאוכלסות, אך יש לה פרויקט שהוא קרוב מאוד לאכלוס בעיר אשדוד. מנכ"ל ריט אזורים הוא ערן ענבים, שכיהן כסמנכ"ל הכספים של אזורים, והוא ייהנה ממנגנון תגמול מעניין - שכרו יקפוץ לפי עליית שווי הנכסים של הקרן, אך לא יוכל לרדת.

קרנות הריט נועדו לאפשר לציבור להשקיע בתחום הנדל"ן בדומה לבעלי עסקים גדולים. הדרך ליהנות מהתשואה תהיה באמצעות חלוקת דיבידנדים לציבור בעלי המניות כשעל פי מדיניות הקרן, היא תחלק 90% מהרווח הנקי השנתי שלה לבעלי המניות מהציבור, אך לא לפני שהבחרה־האם אזורים תגבה את דמי הניהול שלה.

בשנתיים הראשונות לקיומה של ריט אזורים היא לא התקשרה בחוזים עם בכירים, ולכן אין לה עלויות שכר בכירים רשומות. בהנחה שההנפקה תושלם בהצלחה, יהפוך ענבים למנכ"ל משותף בחברה, יחד עם דרור נגל שהוא מנכ"ל אזורים. ענבים יהפוך למנכ"ל ב־100% משרה, והוא ייהנה משכר חודשי התחלתי ברוטו של 60 אלף שקל (720 אלף שקל בשנה).

מנגנון עדכון השכר של ענבים צפוי להיות חד־כיווני, כך שמנכ"ל הקרן לא צריך לדאוג שמא שכרו יקוצץ בעתיד. על כל עלייה של 100 מיליון שקל בשווי הנכסים של הקרן, ובלבד שעברו את הרף של 350 מיליון שקל, שכרו החודשי של ענבים צפוי לגדול ב־2,500 שקל בחודש. מגמת העלייה תיעצר בשכר ברוטו של 120 אלף שקל בחודש, ובנוסף הוא יהיה זכאי לבונוס של עד שש משכורות חודשיות בהתאם ליעדים שייקבעו בעתיד – מה שיביא את תקרת שכרו השנתי (ברוטו) ל־2.16 מיליון שקל. עם זאת, ירידה בשווי נכסי החברה לא תוריד את עלות השכר של ענבים שיהיה זכאי גם לרכב מנהלים בשווי של עד רבע מיליון שקל ותשלום הוצאות הרכב. בנוסף יקבל ענבים אופציות לרכישת 0.6% מהמניות שיונפקו בהנפקה. למנכ"ל המשותף השני בריט אזורים, דרור נגל, לא תינתן תמורה והוא יכהן ב־25% משרה.

עלות העסקתו של ענבים תשולם על ידי אזורים, מהכספים שתקבל החברה־האם מקרן הריט. אזורים תקבל מהקרן דמי ניהול בשיעור של 1% משווי הנכסים כל עוד שוויים מוערך בפחות מ־2 מיליארד שקל. שיעור דמי הניהול (השנתיים) ילך ויירד עד ל־0.49% משווי נכסים של 5 מיליארד שקל ומעלה. נתונים אלה מעמידים את תקרת דמי הניהול השנתית שתגבה אזורים מקרן הריט על 20 מיליון שקל במקרה הראשון ועל לא פחות מ־24 מיליון שקל אם שווי נכסיה יעלה על 5 מיליארד שקל.

באזורים ריט לויווינג הדגישו כי לשכר המנכ"ל ויתר עובדי חברת הניהול אין כל השפעה על משקיעי הקרן אשר לא יישאו בעלויות השכר של עובדי חברת הניהול, היות וכל השכר ישולם ע"י החברה האם אזורים. עוד הדגישו, כי לקרן מבנה ייחודי המאופיין במנגנון מאוזן ומובנה בו חברת הניהול היא גם המשקיע הגדול ביותר בקרן, יש לה זהות אינטרסים עם יתר המשקיעים ושאיפה להרוויח מהשקעתה, הרבה לפני רווחי ניהול.

ריט אזורים זכאית להטבות מכוח החוק, שלפיהן היא תחויב בתשלום מס רכישה מזערי של 0.5% על רכישת קרקעות. בנוסף, היא פטורה מתשלום מס חברות, וקופות גמל המשקיעות בקרן יהיו פטורות ממס. הקרן אמורה להשקיע בנדל"ן מניב, כאשר לפחות 75% מהנכסים אמורים להיות בישראל בשיעור מינוף מקסימלי של 60% על הנכסים. כמו כן, הקרן רשאית ליזום הקמת נדל"ן להשכרה ולכלול בהגדרה זו גם נכסים בהקמה. מגבלת המינוף על נכסי דיור להשכרה עומדת על 80%. לפי ענבים, הקרקעות שנרכשו ושקרן הריט מפתחת מיועדות לבנייה להשכרה ועומדות בקריטריונים המדוברים.

ערן ענבים צילום: ליאור גרונדמן

ריט אזורים עוסקת בשלב זה בהקמת 900 יחידות דיור, והפרויקט הקרוב ביותר לאכלוס הוא פרויקט בעיר אשדוד, שם לפי ההערכות נהנית הקרן מביקושים טובים לשוכרים. ריט אזורים מקימה באשדוד 112 יחידות דיור להשכרה. מטיוטת התשקיף עולה עוד כי בראשון לציון מתכננת הקרן להקים 180 יחידות דיור, שייתכן שאליהן יתווספו עוד 36 יחידות דיור בכפוף להקלת שבס. הבנייה צפויה להתחיל ברבעון הרביעי של 2018. באור יהודה מתוכננות להקמה 284 יחידות דיור, כאשר הצפי להתחלת העבודות הוא במחצית הראשונה של 2019.

"אנחנו רואים פה שוק שהוא מאוד רחב בנושא השכירות", אמר ענבים ל"כלכליסט". "כיום יש מאות אלפי יחידות דיור להשכרה, רובן בשוק הפרטי. השוק הזה הוא בראשית דרכו. אזורים נכנסה גם כמנוע צמיחה לפעילות מגורים, אבל גם מתוך הבנה שיש פה שוק עם הרבה מקום לצמוח. לדברי ענבים, ריט אזורים מתכננת גם לרכוש נכסים ולא רק ליזום את הקמתם ותפעולם. עם זאת, אחד היתרונות שאמורים לשרת את המשקיעים, לדבריו, הוא שבמקרים שבהם ריט אזורים תיזום הקמת בניינים, רווחי הייזום שלה כקבלנית יועברו לתוך הקרן. כלומר, לציבור המשקיעים אמורה להיות הטבה של משקיעים גם בייזום, במבנה של הטבת מס שמייצרת קרן הריט. "הרעיון הוא שהמשקיעים ייהנו מרווחי הייזום, גם על נכסים שבעבודה כבר כיום. כל זה מעבר להטבות המס הגלומות בעסק", אמר ענבים.

דרור נגל צילום: אוראל כהן

ומה יהיו מחירי השכירות? ריט אזורים טרם אכלסה כאמור דירות, ולפי ענבים המחירים שבהם יושכרו הדירות (בשוק החופשי ולא אלה שבפיקוח) יהיו מחירי השוק. הדרך היחידה לנסות ולגלות מהם המחירים הצפויים היא לפי דו"ח השמאי שצורף לטיוטת התשקיף שהגישה לבורסה. לפי דו"ח זה, בפרויקט שמקימה אזורים באשדוד יוקמו 112 דירות בשני בניינים בני 15 קומות. 75% מהדירות בפרויקט זה מיועדות להשכרה בשוק החופשי ו־25% מהן בשכר דירה מפוקח. 32 חוזים להשכרת דירות נחתמו במבצע "פריסייל" נכון ל־18 באפריל האחרון. דירות 4 חדרים הושכרו בטווח שנע בין 4,550 שקל ל־4,900 שקל לחודש ודירות 5 חודשים בטווח שנע בין 5,150 של בחודש ל־5,400 שקל בחודש.

"הרציונל העסקי הוא שבסיס העלות של הנכסים יהיה יותר נמוך לבסוף ממה שהמשקיע הפרטי קונה בשוק הפרטי", אמר ענבים. "אנחנו נייצר הנחה משמעותית אל מול השווי של הדירה וכך אנחנו מייצרים תשואה יותר גבוהה. מודל הנכסים שלנו הוא לא לקנות בתים בשוק אלא נכסים גדולים של מאות יחידות דיור שאותם ננהל ונוזיל עלויות. בסוף, הלקוח העיקרי שלנו זה צרכן הקצה ונייצר כסף על פי הדבר הזה. נעשה זאת רק עם מוצר שהוא נכון ומיטבי לדייר.

"הרעיון הוא לייצר מוצר מובדל ממה שאדם יכול לקבל בשוק הפרטי. היתרון בנכסים הגדולים יותר שאנחנו מנהלים אותם כנכס אחד, מייצרים ערך מוסף בניהול, בתחזוקה ובשירותים נוספים. הנכסים והשכרות ארוכות טווח עם חוזה ברור מראש. רוצים לייצר מוצר בבעלות, עם הגמישות של השכירות".

בריט אזורים ליווינג ביקשו לציין כי שכרו של המנכ"ל של הקרן ישולם מתוך דמי הניהול המשולמים לחברת אזורים.