בגלל ספסרים: בוטלו מכרזי מחיר למשתכן

ספסרות בקרקע פוגעת במיזמי מחיר למשתכן במגזר הערבי, ועד כה גרמה לביטול שני מכרזים בסחנין ובנצרת, שבהם שווקו ביחד 600 דירות, כך נודע ל”כלכליסט”. זאת לאחר שזוכי המכרזים ניסו למכור את הקרקע ברווח לצד שלישי, בניגוד לתנאי המכרז, במקום לקדם את הבנייה המוזלת.

במכרז שנסגר ביוני 2016 בשכונת הגליל בנצרת לבניית 493 דירות זכו כמה יזמים מקומיים. אלא שחודשים אחדים לאחר מכן ביטלו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון את המכרז בשל חשד לספסרות. מכרז חדש לבניית 726 דירות פורסם מחדש במאי, והפעם שווקו הדירות בהצלחה.

בסחנין קרה מקרה דומה. במכרז לבניית 110 דירות זכו שלושה יזמים באפריל 2017, אך זכייתם בוטלה לאחר שנודע כי ניסו לספסר בקרקע. המכרז פורסם מחדש וכיום הוא פתוח לקבלת הצעות חדשות מקבלנים.

“הופתענו מזהות הזוכים”

סלים לחאם, יזם בנייה הפועל כבר כ־30 שנה ביישובים הערביים, מספר כי הוא ויזמים נוספים "הופתעו מאוד מהאנשים שזכו במכרזים בנצרת. אלו היו בעיקר בעלי הון שזכו בקרקעות ונפוצו שמועות כי הם מבצעים ספסרות בקרקע. למיטב ידיעתי, המכרזים הללו בוטלו משום שמי שזכה בקרקע החל להציע אותם למכירה לכל המרבה במחיר בניגוד לתנאי המכרז. בעקבות כך החליטו ברמ”י ומשרד הבינוי פשוט לבטל את זכייתם". לדבריו, הקבלנים והיזמים המוכרים של המגזר אינם ניגשים למכרזי מחיר למשתכן בשל כדאיות כלכלית גבולית במגזר הערבי.

סלים לחאם, יזם בנייה צילום: עמית שעל

לחאם מסביר איך הדבר התבצע בנצרת: "זה הרי מפתה לרכוש את הקרקע בזול. זוכי המכרזים הניחו שיתאפשר לגלגל את הקרקע לקבלן אחר שיבנה, ואחר כך כבר ימצאו פתרון, ובמקרה הכי גרוע יצטרכו להחזיר את הקרקע. הרי זה לא הרבה כסף. דונם מגיע לכדי 3 מיליון שקל בנצרת. חשבו שאם יחכו אולי יצליחו לעשות סיבוב על הקרקע".

ככלל אין צורך בסיווג קבלני כדי לגשת למכרזי מחיר למשתכן, אך במכרזי המגזר הערבי הוסיפו את הדרישה לסיווג כזה. לדברי גורמים במטה הדיור, הסיווג נדרש בשל חשש מאיכות בנייה ירודה וספסרות בקרקעות מצד מי שאינו יזם. כמו כן בעוד ביישובים היהודיים ניתן להוציא את הדירות להגרלה בקרב הזכאים עוד בטרם קיבל הפרויקט היתר בנייה בתנאים (תיקונים או דרישות קלות לתכנית הבנייה), במגזר הערבי לא ניתן לעשות זאת.

הספסרות בקרקע רחוקה מלהיות הבעיה היחידה המעיבה על קידום מחיר למשתכן ביישובי המגזר. בנצרת למשל התקיימה עד כה רק הגרלה אחת של 145 דירות של היזם והקבלן אבו ראס, זאת מתוך 726 הדירות ששווקו ליזמים כבר במאי 2017. שאר הזוכים בקרקע טרם הגיעו לשלב ההגרלה, ונראה כי ישנו קושי בהתקדמות בתהליך הרישוי. "הקבוצה שזכתה ולא התקדמה להיתרי בנייה פשוט לא יודעת לבנות פרויקטי בנייה", מסביר לחאם. "להבנתי, רוב הזוכים במכרז הזה לא יזמים בכלל. אם הם לא הגיעו להגרלה הם לא התקדמו בתכנון להיתר בתנאים והם מדשדשים, ואני מניח שגם ביניהם יש מי שעוד חולם לספסר בקרקע. המדינה לא מפעילה סנקציות על הקבלנים הללו".

למרות המצב העגום בנצרת, יש גם מקרים אחרים ביישובי החברה הערבית. בכפר מנדא בגליל המערבי פורסם מכרז מחיר למשתכן לבניית 208 דירות במתחמים שונים שנסגר באפריל 2017, ורק במתחם אחד מהם, לבניית 32 דירות, צלח. בתוך שמונה חודשים בלבד כבר יצא המתחם להגרלה, ו־22 מבני המקום זכו בזכות לרכוש בו דירה. עשר דירות נוספות ייצאו בהגרלה חוזרת. הקבלן הבונה הוא רו”ח עיסאוי סוהיל, וזה פרויקט הבנייה הראשון שלו.

אך בחינת הנעשה במגזר בכללותו מעלה כי יוזמת מחיר למשתכן מדשדשת בו. על פי בדיקת “כלכליסט”, עד היום הוגרלו בתוכנית הממשלתית ביישובים הערביים 241 דירות בלבד, זאת לעומת כ־44.5 אלף דירות שהוגרלו בתוכנית כולה. כמו כן בעוד שיעור הערבים מתוך כלל האוכלוסייה עומד על 20%, עומד שיעורה מתוך כלל זכאי היוזמה על פחות מאחוז אחד. רק 900 צעירים מהמגזר הערבי הוציאו עד כה תעודת זכאות כדי לגשת להגרלות, זאת לעומת כ־123 אלף בקרב שאר האוכלוסייה.

הקמפיינים לא עוזרים

"ההחלטה להקצות לנו קרקעות לבנייה רוויה על אדמות מדינה לא תואמת את המבנה התרבותי באוכלוסייה הערבית", אומר אבראהים בושנאק, פעיל חברתי בכפר מנדא. "אנחנו עוד בונים אחד מעל השני, והעניין החמולתי תופס מקום משמעותי. לא תראה משפחה מסוימת גרה ליד משפחה אחרת באותו הבניין, זה פשוט לא יקרה. לכן התוכנית כשלה במגזר, זה פשוט לא מתאים אצלנו. לא בכל יישוב מצליחה הבנייה הרוויה, ומנגד הצורך בדיור מחייב את הקבלנים לקנות קרקעות".

משרד הבינוי והשיכון סירב להשיב לשאלות על תופעת הספסרות, אך מסר בתגובה: "בשנתיים האחרונות פורסמו מכרזים ל־2,482 יחידות דיור במגזר המיעוטים, מתוכן עד כה שווקו בהצלחה 799 יחידות דיור, ונמצאים באוויר כעת מכרזים שטרם נסגרו ל־754 יחידות דיור נוספות. משרדנו מבצע בחינה מחודשת ל־929 יחידות דיור ששיווקן לא צלח מסיבות שונות. המשרד פועל רבות להעלאת המודעות לתוכנית מחיר למשתכן בקרב תושבי היישובים הערביים. במסגרת זאת התקיימו מספר קמפיינים פרסומיים וכנסי הסברה ביישובים הערביים".