במקום מועדוני החשפנות: עוד מגדלי ענק במתחם הבורסה

תוכנית שתאפשר להגדיל פי ארבעה את שטחי המשרדים במתחם הבורסה ברמת גן, ותהפוך את המלטשות הישנות ומועדוני החשפנות לגורדי שחקים - תעלה היום לדיון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מינהל התכנון בתל אביב.

במתחם הבורסה בנויים כיום שטחים בהיקף של כמליון מ"ר. התוכנית החדשה לאחר שתאושר תאפשר לרמת גן לאשר בנייה בהיקף כולל של עד 3.7 מליון מ"ר. כל זאת במגדלים של עשרות קומות, חלקם אף יהיו מעל ל־100 קומות.

התוכנית הגדולה כוללת גם כ־800 דירות בנוסף ל־700 הדירות שכבר קיימות במתחם, וכן כ־1,000 חדרי מלון תוספת ל־200 חדרי מלון בנויים במתחם, ועוד 300 חדרים שאושרו לאחרונה אך טרם נבנו.

רחוב הרקון במתחם הבורסה צילום: עמית שעל

את התוכנית מקדמת עיריית רמת גן, וצפוי כי בסיומו של הדיון הוועדה המחוזית תאשר לה להפקיד אותה - שלב בו היא מוצגת לציבור הרחב והוא מוזמן להגיש לה התנגדויות. בחינת ההתנגדויות תימשך עד שנה ואז התוכנית תקבל תוקף סופי. התוכנית של הבורסה היא מתארית לכל האזור - לאחר שהמחוזית תאשר אותה לוועדה המקומית תהיה סמכות לאשר תוכניות נקודתיות בתנאי שהן לא עוברות את הגבולות שהוגדרו.

לב מתחם הבורסה ברמת גן, לאורך הרחובות אהליאב, היצירה, בצלאל והרקון, הוא אזור המלטשות הוותיק שמתאפיין בבנייה נמוכה וצפופה על מגרשים קטנים. פרויקטים שיקודמו על המגרשים הקיימים יוכלו לבנות לגובה של 15 קומות, בהיקף של עד 750%. כלומר על כל דונם מגרש 7,500 מ"ר בנוי.

אבל בעלי מגרשים שייתאחדו ויצליחו ליצור יחד מגרש חדש שגודלו לפחות 2 דונם ייהנו מבוננזה כלכלית - העירייה תוכל לאשר להם לבנות בהיקף של עד 2,000%. כלומר 40,000 מ"ר על 2 דונם, 60,000 מ"ר על 3 דונם וכך הלאה. במקרה כזה גם תבוטל מגבלת הגובה כך שבאזור המלטשות יהיה פוטנציאל לבניית מגדלים בני עשרות קומות.

יזמים זריזים יוכלו ליהנות מעוד גמול ששווה עשרות מיליוני שקלים ויותר. בתוכנית החדשה יש סל של 250 דירות שאפשר לבנות באזור המלטשות מעל קומות המשרדים. העירייה תוכל לאשר לפי שיקול דעתה להוסיף לתוכניות בנייה חדשות קומות מגורים. מרבית מתחם הבורסה ברחובות שמקיפים את המלטשות סומן כאזור שבו לא תהיה כל מגבלת גובה, אלא אם רשות התעופה האזרחית או משרד הביטחון ידרשו מגבלה כזו.באזור צפון מערב מתחם הבורסה, בין רחוב בז'רנו לביאליק יש קבוצת בניינים ישנים בני 5 קומות עם 160 דירות. התוכנית החדשה תאפשר ליזום פינוי בינוי ולבנות במקומם בניינים בהם 540 דירות חדשות.

בעיה נוספת איתה מתמודדת התוכנית היא מגרשי החניה הצמודים למלטשות. החשש הוא כי בעלי מגרשים יהססו לקדם תוכנית בניה אם יאבדו את החניה. כדי לפתור זאת העירייה תקים חניון תת קרקעי עם מאות חניות מתחת לרחובות בגין והיצירה. הכסף למימון הבנייה יגיע מקרן חניה, שבה נצבר כסף שישלמו יזמים בעת שיקדמו תוכניות בנייה במתחם. מוסדות התכנון נוטים לאחרונה לצמצם את מקומות החניה כדי לעודד תחבורה ציבורית, לכן החניון החדש לא יוסיף מקומות אלא רק יאפשר ליצור מקומות במקום מגרשים שעליהם יקודמו תוכניות.

אדריכל העיר רמת גן ארז טל מסביר כי "הוועדה המקומית רוצה כמה שיותר זכויות כי זה הערוץ הקריטי שלה לייצר הכנסות מארנונה. מתחם הבורסה הוא זה שמאפשר התחדשות עירונית באזורים אחרים בעיר. התחדשות עירונית מייצרת בעיר הרבה מאוד דירות חדשות אבל הארנונה ממגורים לבדה לא מאפשרת לספק שירותים מוניצפלים".

אזור הבורסה הוא מתחם העסקים העיקרי והחשוב של רמת גן ולעירייה יש כאמור אינטרס לפתח אותו כדי לשפר את הכנסותיה מארנונה.לדברי טל כדי להתחרות בערים שכנות כתל אביב, גבעתיים ופתח תקווה אחת המטרות המרכזיות של תוכנית המתאר החדשה היא "שיפור המרחב הציבורי". לדבריו בעבר הוא "סבל מלקויות של שימושים מהסוג הלא רצוי וממשקים לא טובים של בניינים עם המרחב הציבורי. התוכנית החדשה תחייב ליצור באזור המפגש של הבניין עם הרחוב מרחב איכותי. היזמים יחויבו ליצור חזיתות מסחריות, המסחר ברחוב יפתח עניין ומוטיבציה להסתובב ברחוב".

תוכנית המתאר החדשה לבורסה ברמת גן מקודמת במקביל למאבק של העירייה במועדוני החשפנות שפעלו באזור ותרמו לתדמית השלילית שלו. אמנון בוץ סמנכ״ל עיריית רמת גן לבורסה ולקידום עסקים מסביר כי בעקבות פעילות של פקחי העירייה, המשטרה ותביעות משפטיות שהגישה העירייה נסגרו שלושה מתוך ארבעת מועדוני החשפנות שפעלו באזור. לדבריו, גם המועדון הרביעי בדרך להיסגר שכן גם התיק שלו בבית המשפט.

בוץ מציין כי מנהל מתחם הבורסה פועל גם לפיתוח תרבות אורבנית. "הגענו למסקנה שצריכים לשפר את המרחב, קידמנו כמה פרויקטים כמו למשל גינות שהוקמו במכולות, שולחנות אוכל ניידים שמעודדים את עובדי המשרדים לצאת החוצה, מתחם קולנירי חדש ועוד". בוץ מציין כי "במתחם מעל ל־90% תפוסה ובעלי משרדים נהנים מתשואה הגבוהה בגוש דן, ושנייה רק לבאר שבע".

אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית מסכמת: "התוכנית להתחדשות מתחם הבורסה מאפשרת לנו להמשיך לחזק את אחד הנכסים החשובים ביותר ברמת גן ולהפיח בו חיים, כיאה לעוגן כלכלי המושך אליו מדי יום עשרות אלפי מבקרים. כבר כיום אנחנו רואים את המגמה המתעצמת של חברות מסחריות שמבקשות להשתלב במתחם. התכנית תגדיל לאין שיעור את הנפחים שיאפשרו את התעצמותו ובמקביל תאפשר בו שימושים נוספים".