בירת הפינוי־בינוי של ישראל: לא מי שחשבתם

על פי מספר הכתבות בחודשים האחרונים על התחדשות עירונית, הרי שרמת גן, בת ים וראשון לציון הן אלופות הפינוי־בינוי של ישראל. ואכן, בשלוש הערים מקודמות כיום תוכניות שאפתניות בתחום. אך הפער בין קידום פינוי־בינוי, ואפילו בין אישורו לבין התחלת בנייתה בפועל, הוא כמו ההבדל בין דיבורים למעשים.

בחינה שביצע "כלכליסט" בשיתוף אתר מידע הנדל"ן מדלן מעלה כי כאשר מדובר במספר הדירות בפרויקטי פינוי־בינוי שעבורם כבר הוציאה העירייה היתר בנייה, רשימת הערים המובילות בתחום שונה, ומפתיעה.

מהבדיקה עולה כי בתל אביב אמנם יצא מספר ההיתרים הגדול ביותר: ל־2,451 דירות. אך ביהוד־מונוסון, עיר קטנה של 30 אלף תושבים מספר הדירות שבנייתן אושרה בפרויקטי פינוי־בינוי קרוב: 2,164. השוואת היחס של מספר דירות בהיתר למספר התושבים מעלה כי ביהוד אושרה בנייתן של כ־74 דירות בפינוי בינוי לכל 1,000 תושבים ואילו בתל אביב אושרה בנייתן של 5 דירות בלבד לכל 1,000 תושבים.

דירוג מסוג זה מציב עיר קטנה נוספת במקום השני ברשימה: קריית אונו, בה ניתנו עד כה היתרים לבנייתן של 1,743 דירות בפרוייקטי התחדשות עירונית, עם יחס של 44.7 דירות ל־1,000 תושבים. במקום השלישי ניצבת רמת השרון שבה 703 דירות אושרו לבנייה בפינוי־בינוי, עם יחס של15.6 דירות ל־1,000 תושבים. בתחתית הטבלה ניצבת ירושלים: העיר הגדולה בישראל, שעד כה העניקה היתר בנייה ל־339 דירות בלבד בפינוי־בינוי. יחס של 0.4 דירות ל־1,000 תושבים.

למה פרויקטים נתקעים

אחד הממצאים המעניינים שעולים מהנתונים הוא הפער העצום בין תוכניות שאושרו לבין תוכניות שקיבלו היתר. בסך הכל פוטנציאל יחידות הדיור בפרויקטים לפינוי־בינוי בעשר הערים המובילות עומד על 17,848 יחידות - תוכניות שאושרו; לעומת זאת, רק כ־10,000 יחידות קיבלו היתר בנייה. כך למשל, ניתן לראות כי בערים שבתחתית הרשימה: ירושלים, בת ים ופתח תקווה יש פרויקטים רבים שאושרו למתן תוקף בוועדות התכנון והבנייה, אך הפרויקטים שהחלו להיבנות בפועל בהן — מעטים. בפתח תקווה למשל יש אישור ל־2,237 דירות ולעומת זאת רק 270 דירות קיבלו היתר. נתון זה מצביע על פעילות ערה של יזמים בשטח אך גם מראה, כי בסופו של דבר התוכניות לא מתממשות ונתקעות, בין היתר באשמת הרשויות המקומיות.

לדברי דנה דוד, מנהלת תוכן מקצועי באתר מדלן, גם כאשר תוכנית פינוי־בינוי מקבלת תוקף לא בטוח שתצא לפועל "במרבית המקרים תהליך התכנון בפינוי־בינוי ארוך מאוד וברוב שלבי הפרויקט הוודאות בנוגע לעצם ביצועו קטנה יחסית". דוד מציינת סיבות נוספת לחוסר ההתאמה בין היקף האישורים לבין ביצוע, "רוב הסיבות קשורות להליכים ביורוקרטיים מתמשכים שגם גורמים לחוסר התאמה מול התכנון הראשוני, סכסוכי שכנים ממושכים, סכסוכים משפטיים בין העירייה ליזמים. באופן כללי, מידת הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט מושפעת גם מסרבול ההליכים והיא גם משפיעה על המוטיבציה של היזמים להוביל פרויקטים כאלה". דוד אומרת כי במקרה של בת ים, למרות מיקומה המרכזי, ערכי הקרקע הנמוכים יחסית בעיר הם גורם מרכזי שמאט כרגע את תהליכי ההתחדשות העירונית. "סיכויי השלמתם של הפרויקטים הגדולים בעיר לא ברורים, ותלויים גם בהסכם הגג שאמור להיחתם עם הממשלה", מוסיפה דוד. המשמעות של הנתונים, היא שבמאמץ של האוצר להגדיל את היקף הדירות הנבנות יש פספוס של אלפי יחידות שנמצאות בעתודת זמינות וניתן לקדם במהירות גדולה יחסית.

מונסון במונוסון

תל אביב היא העיר שנמצאת בראש הטבלה מבחינת מספר יחידות הדיור הגדול ביותר בשלבי קבלת תוקף והיתר, עם אלפי יחידות. מספר הדירות בעיר שקיבלו תוקף עומד על 4,792 יחידות ו-2,248 יחידות שקיבלו היתר. אין זה מפתיע כי תל אביב מובילה בשני המדדים (היתר ותוכניות בתוקף), אך ההפתעה הגדולה במחקר של מדלן היא כי העיר יהוד־מונוסון התברגה למקום השני במספר היחידות שזכו להיתר. לעומת זאת בעיר רק 592 דירות בתוכניות בתוקף, מה שמצביע על כך שהיא מצליחה לקדם פרויקטים בקצב מהיר, ובאופן יחסי מעט דירות תקועות בסבך הביורוקרטיה. בימים אלה עובדים בעיר על תוכנית אב לנושא ההתחדשות העירונית, והצפי הוא להכפלת מספר התושבים בשנים הקרובות. בתחילת החודש הודיעה עיריית יהוד מונוסון כי תוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית גדול במרכז העיר, שיביא לתוספת של יותר מ-1,000 יחידות דיור, בעסקה הכוללת גם קרקע משלימה. את הפרויקט תקדם קבוצת כתב.

פינוי-בינוי ביהוד צילום: ליאור גרונדמן

במקום השלישי מבחינת דירות בהיתר ממוקמת קריית אונו, ובמקום הרביעי העיר השלישית בגודלה בישראל, חיפה, עם 1,407 יחידות שקיבלו היתר בנייה בפרויקטים של פינוי־בינוי וכמות של 1,860 יחידות שקיבלו תוקף. גם חיפה נחשבת להפתעה מבחינת מיקומה בטבלה היות שהיא פחות מזוהה עם תחום ההתחדשות העירונית שמייצר כותרות בעיקר באזור המרכז, על אף שבעיר יש פעילות רבה בנושא. כך למשל, ניתן לציין פרויקט לפינוי־בינוי בקריית שפרינצק שבו הליכי התכנון נוהלו על ידי העירייה ומומנו ברובן על ידי משרד השיכון, ורק לאחר אישור התוכנית ערכו הדיירים מכרז לבחירת היזם. מהלך זה הגן על התושבים, שחרר חסמים, ואיפשר ודאות גדולה יותר להם וליזמים.

ארבע הערים שמדורגות במקומות 8־5 על פי היתר הן ראשון לציון, רמת גן, רחובות ורמת השרון. בראשון לציון מקדמת העירייה פרויקטים של פינוי־בינוי וגם בינוי־פינוי־בינוי ולפי הנתונים בעיר יש 1,342 דירות בהיתר ו־430 דירות שקיבלו תוקף. רמת גן היא אחת הערים שפרצו דרך בכל הקשור להתחדשות עירונית, אבל עיקר הפרויקטים בעיר הם תמ"א 38. בעיר יש מספר גבוה של דירות שאושרו, 2,937, לעומת מספר נמוך יחסית של 1,019 דירות שקיבלו היתר. לפני כמה שבועות נבחרה רמת גן לפיילוט בנושא ההתחדשות העירונית שבמסגרתו תקדם 2,000 היתרי בנייה ליחידות חדשות בשנתיים הקרובות, בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי, זאת תמורת סיוע של עשרות מיליוני שקלים מהמדינה.

רמת השרון שמדורגת במקום השמיני מבחינת היתרים נמנית גם היא על הערים הקטנות, בעיר מתגוררים כ־45 אלף תושבים, ועד כה אושרו בה 990 יחידות למתן תוקף, ו־703 דירות קיבלו היתר. עיקר הפרויקטים בעיר ממוקמים בשכונת מורשה, בחלקה המזרחי של העיר. את רשימת 12 הערים המובילות סוגרות אשדוד (696 דירות בהיתר), גבעתיים (472), בת־ים (353) ופתח תקווה (270). ירושלים, הבירה והעיר הגדולה בישראל, ממוקמת רק במקום ה־13. תוכניות לבנייה של כ־3,100 דירות בפרוייקטי פינוי בינוי כבר אושרו בה, אך 242 בלבד קיבלו היתר.

בלי בנייה בפריפריה

ברשימת הערים המובילות בולטות בחסרונן ערים מהפריפריה, למעשה, העיר הדרומית היחידה ברשימה היא אשדוד. בעיר יש כיום שלושה פרויקטים מאושרים בהליך פינוי־בינוי ברבעים א' ו־ד'. 1,530 יחידות דיור קיבלו תוקף ו־696 קיבלו היתר. אשדוד היא דוגמה לא מייצגת לעיר בפריפריה מכיוון שערכי הקרקע בה יקרים, לעומת זאת לערים אחרות בפריפריה קשה לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי בגלל ערכי הקרקע הנמוכים, שהופכים את הפרויקטים לבלתי כדאיים כלכלית.

לצד קיום הפרויקטים הקיימים באזורי הביקוש, קיום פרויקטים בפריפריה הוא המבחן האמיתי שצפוי לתחום ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות, בעיקר על רקע תחילת עבודתה של הרשות להתחדשות עירונית שתידרש להציג תוצאות גם מחוץ לאזורי הביקוש. יו"ר הרשות חיים אביטן התייחס לאחרונה לקרן שתעמוד לרשותו ואמר כי הכספים יספקו תמריצים לאזורים שבהם התחדשות עירונית אינה כלכלית. הקרן צפויה להגיע להיקף של מאות מיליוני שקלים שיועברו מרשות מקרקעי ישראל, ולערים תהיה אפשרות להגיש תוכניות גדולות (מעל 500 יחידות דיור) להתחדשות עירונית דרך הוותמ"ל. מהלך נוסף שצפוי להקל על ערים מחוץ לאזורי הביקוש הוא הצמדת קרקעות לבנייה בבעלות מדינה לפרויקטים שאינם כלכליים, זאת כדי לאפשר ליזמים בנייה בהיקף רחב יותר וכך להעלות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

רוני זוהר, שותף בקפיטל פלטינום, קרן ההשקעות בנדל"ן, אמר שלמרות הכל התחדשות עירונית נותרה פתרון יעיל לבנייה למגורים, "כיום, כששיווק קרקעות במרכז הוא דבר נדיר, התחדשות עירונית היא הדרך העיקרית לבנות יחידות דיור בערים הנהנות מביקוש גבוה. היזם צריך להבין כי שיתוף פעולה עם הרשות הוא דבר הכרחי כדי להגיע לתוצאות מיטביות. התחדשות עירונית בקנה מידה גדול, הן בפרויקטים של פינוי־בינוי והן של תמ"א־חיזוק, יכולה להיות דרך של הרשות לשפר את המתחם או השכונה עבור כלל התושבים בסביבה".