רוני מזרחי: "עם פתיחת לשכת הקבלנים החדשה בישראל תם עידן המונופול"

בשיתוף קבוצת מזרחי ובניו

למנכ"ל קבוצת מזרחי ובניו, הבונה ומתכננת יותר מ-2,500 יחידות דיור, 270 אלף מ"ר למסחר, תעשייה, מלאכה, מלונאות ומשרדים ב-20 ערים ומועצות מקומיות בישראל יש מסר ברור לקורא משה כחלון: "המדינה לא יכולה להמשיך להיות חזיר נדל"ן. שר האוצר, אתה רוצה להוריד את מחירי הדירות בישראל? צמצמם וקצר את תהליכי הבירוקרטיה והרגולציה. החסמים בדרך לקבלת אישורי והיתרי בנייה הם שמעכבים את הגדלת היצע הדירות שיביא בהכרח להפחתת הביקושים. נדרש לשווק מגרשים גם לשוק החופשי ולהפחית מסים והיטלים בענף".

מזרחי, שנושא הורדת מחירי הדיור בישראל נמצא בדמו, מצויד בתובנות על שוק הנדל"ן המקומי שאותן הוא חב ל-40 השנים האחרונות שבהן בנה כ-15 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ, ולדבריו את הליך הבנייה ניתן לזרז משמעותית אם רק ייעשו מספר צעדים פשוטים. "זירוז התהליכים הדרושים לקבלת היתרי בנייה הוא בר ביצוע, ובצורה פשוטה ניתן לייצר מציאות שבה הקבלנים יקבלו בתוך שנה היתרי בנייה, זו הייתה המציאות בעבר. כיום, עם צמיחת הבניינים לגובה, התארך ההליך לשנתיים ושלוש, וזה רק כדי לקבל היתר בנייה, כאשר בזמן הזה הקבלן נדרש לשלם עלויות על הקרקע, וכשמעמיסים על הקבלן שיטות מיסוי כפולות ומכופלות בשביל להרוויח 15% מהעלויות לאחר חמש-שש שנות עבודה, מי שסובל זה האזרח הפשוט, הכל מתגלגל בסוף אליו". מזרחי מוסיף כי בניגוד לדעה הרווחת, הקבלנים אינם מרוויחים ממחירי הדירות הגבוהים, וגם הם היו מעדיפים לחזור למחירים השפויים והיציבים של לפני כעשור. "האדם הנוסף שמעוניין יותר מכל בהורדת מחירי הדיור זה הקבלן", מסביר מזרחי. "לנו ולציבור רוכשי הדירות יש אינטרס משותף שכרגע הוא בלתי אפשרי. פעם בנינו 120 מ"ר, דירת 4 חדרים ברוטו, היום זה 240 מ"ר ברוטו. 5 חדרים היה 150 מ"ר ברוטו והיום זה 250 מ"ר פלוס ברוטו".

רוני מזרחי, מנכ"ל ובעל קבוצת מזרחי ובניו צילום: עזרא לוי

מדוע בעצם?

"מחירי הדירות עלו כי עולה יותר לבנות אותם. בנייה ירוקה, ציפוי אבן, 'חוק חפציבה' המחייב ליווי וערבויות מכר, תקן חניה מוגזם ובעיקר בירוקרטיה, כל אלו מביאים לעלויות נוספות שלא מאפשרות לקבלנים למכור במחירים נמוכים יותר. תוסיפו לזה את המחסור החמור בקרקעות זמינות, בפועלי הייצור ובמנהלי עבודה, והמסקנה ברורה – לטובת כלל הציבור המשוועים לדיור בר השגה, המצב חייב להשתנות".

עוד בטרם קיבל על עצמו את תפקידו הנוכחי כנשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל הוא החל לפעול מול גורמי ממשלה והרשויות לשינוי הקריטריונים הנדרשים לתפקיד מפקחי הבנייה ומנהלי העבודה. המאבק השתלם כאשר בחודש שעבר נחתם הסכם קיבוצי עם ההסתדרות הלאומית המקדם בעיקר חיילים משוחררים.

מהו למעשה החידוש בהסכם?

"ההסכם שמעניק הטבות לבוגרי צבא עתיד לפתור את בעיית המחסור החמור במנהלי עבודה ומנהלי פרויקטים שממנה סובל ענף הבנייה. הודות לתנאי ההסכם, חייל ששירת שירות צבאי מלא יזכה לקבל 'דרגה 3' עם כניסתו הראשונית לענף, כמו כן תנאי השכר שופרו עם תוספת משמעותית של 20% ביחס להסכם הקיבוצי הישן. בנוסף, נשקלת כעת האפשרות להענקת פטור מלא ממס לעובדים הצעירים למשך שלוש השנים הראשונות.

"נכון להיום, חסרים כ-6,000 מנהלי עבודה. ההסכם שנחתם, כמו צעדים נוספים שעושה כעת לשכת הקבלנים החדשה בישראל, יצעיר וימלא את שדרת הניהול של הפרויקטים. המוח היהודי, יחד עם הניסיון בצבא והאחריות שמביאים איתם החבר'ה הצעירים, מצעידים את הענף לעבר מחר חדש שבו משרות מנהל עבודה ומנהל פרויקט נחשבות לנחשקות ואיכותיות. כך גם נעביר לדור החדש גם את חשיבות הבטיחות בענף".

החיבור לדור הצעיר טבעי למזרחי (דור שמיני בארץ), שינק את יסודות הבנייה היזמות והנדל"ן מאביו, מייסד ומקים קבוצת מזרחי ובניו העוסקת בפיתוח ובניית פרויקטים למגורים, מסחר, משרדים, מלאכה ותעשייה. "אני דואג לדור העתיד, כמה זמן עוד נשאר פה לכל הקבלנים הוותיקים? צריך לחשוב קדימה, ובשביל זה נוסדה לשכת הקבלנים החדשה בישראל, ולטובת מספר נושאים נוספים חשובים אחרים".

איך אתם מתכוונים לשנות את המצב הקיים?

"מטרת ההתאחדות החדשה היא לתת מענה לקבלנים בתחילת דרכם, בין היתר, באמצעות הקצאה וחלוקה צודקת של קרקעות ומכרזים. זאת לצד מענה כלכלי עצמאי לערבויות חוק המכר והמימון הנדרשות באמצעות קואופרטיב פנימי, במקום שינוי הדרישות הקיימות במכרזים לקבלני ביצוע המציגות תנאים מחמירים שאינם תואמים את אופי העבודה וגודלה, רפורמה בגובה הערבויות הנדרשות שאינן עולות בקנה אחד עם המציאות בשטח ורק מובילות לייקור הבנייה ללא צורך. דור צעיר זה של קבלנים ניתן לחנך וללמד כבר היום את חשיבות הבטיחות בענף".

במה מתבטא השינוי בארגון החדש?

"מדובר בהתאחדות חדשה, נגישה ושקופה. לא עוד עמותה עותומנית עם חשיבה של המאה הקודמת ודרישה פראית לדמי חבר בלתי סבירים שמגיעים גם ל-9,500 שקלים לשנה, פעמים רבות ללא תמורה ממשית, כי אם דמי חבר הוגנים של 1,500 שקלים לשנה כולל דט"א. בראש ההתאחדות עומדים ארבעה יושבי ראש של ארגונים לשעבר, קבלנים עתירי ניסיון המעוניינים בקידום הדור הצעיר ולא בכיסא. החברים בארגון זוכים למענה מקצועי, לכן כבר עכשיו, שלושה חודשים לאחר פתיחת ההתאחדות, הארגון מונה כ-400 חברים, עוד שנתיים אני צופה הצטרפות של 600 נוספים. עכשיו, עם פתיחת לשכת הקבלנים החדשה בישראל, כשאנחנו כבר נושפים בעורף ההתאחדות הישנה, הם מבינים שתם עידן המונופול".

אם בהורדת מחירים עסקינן, רבים מפנים את האצבע כלפי הקבלנים ומאשימים אותם שאינם מוכנים להוריד את מחירי הדירות ולכן זוגות צעירים לא מצליחים לקנות דירה.

"התדמית המייחסת לקבלנים אכילת סטייקים על בסיס יומי רחוקה מהמציאות, במצב הנוכחי שבו רבים מהקבלנים כמעט פושטים רגל והיתר עובדים על רווח שנתי של בקושי 2.5-2 אחוזים (כ-3,000 שקלים רווח על דירה בחודש) יותר נכון להגיד שאנחנו ניזונים משניצלים. פרויקט בנייה משמעו משימה מורכבת ביותר הנפרשת על פני שנים רבות, לא מדובר בסטארט-אפ. מי שגוזר את הקופון – זו המדינה. מעל למחצית ממחיר הדירה מורכב מהיטלים, אגרות, מסים ובירוקרטיה".

אז הפתרון הוא העלאת מחירי הדירות?

"זהו הכרח המציאות, כקבלן שבונה ב-20 ערים בישראל, אני אומר חד וחלק – עם שיטות המיסוי הנוכחיות אנחנו חוזרים אחורה, ועם הכספים שהרווחנו לא קנינו את הקרקעות חזרה לאור עליית מחירי הקרקע ב-300-100 אחוז בעשר השנים האחרונות. זה נראה אבסורד אבל זה המצב – עם יד על הלב, אם מחירי הדירות לא היו עולים 50% מהקבלנים היו פושטים את הרגל כי הקבלנים שילמו כ-8% ממחיר כל דירה כריבית בגין הבירוקרטיה".

האם לדעתך תכנית הדגל הממשלתית מחיר למשתכן מביאה עמה בשורה?

"התכנית של השר כחלון בבסיסה היא מבורכת, אך מבוצעת באופן שגוי. דה פקטו, תכנית מחיר למשתכן גורמת להעלאת מחירי הדיור באופן עקיף. אסביר מדוע: 92% מהקרקעות בישראל שייכות לרשות מקרקעי ישראל, כאשר שר האוצר מגיע ואומר שכל הקרקעות מיועדות למחיר למשתכן, הוא בעצם אומר לבעלי הקרקעות – תעלו את מחירי הקרקעות הפרטיות והקבלנים נאלצים לקנות קרקעות במחירים מופקעים. אין דרך אחרת להסתכל על המצב. וכראייה, בשנתיים האחרונות מחירי הדיור ממשיכים לעלות. העצירה – היא רק בפריפריה, ושם זה מצב בלתי נמנע שהיה קורה כך או כך, כי יש גבול לכמה בן אדם באזורים חלשים אלה יכול לשלם על דירה. בנוסף, מודל הכדאיות הכלכלית שמציעה התכנית לקבלנים לא עומד במבחן המציאות, ובנקים לא מוכנים לממן ליווי לפרויקט עם רווח של 5-3 אחוזים כי הסיכון גדול מדי".

מזרחי מוסיף: "הצעתי בעבר גם חלופות נוספות של מתן מענק לזוג צעיר הקונה דירה בסך של 200 אלף שקלים ולקונה בפריפריה 300 אלף שקלים. אופציה נוספת: זוג צעיר הקונה דירה ראשונה יקנה איפה שירצה ויקבל זיכוי בגין המע"מ ששילם על דירתו. ואילו בפגישתי עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון הצעתי חשיבה חדשה – שהמדינה, כבעלת הקרקעות, תוציא מגרשים לקבלנים לבנייה בעסקת קומבינציה, וכך המדינה תוכל לקבל כ-40-30 אחוז מהדירות באזור המרכז וכ-20% מהדירות בפריפריה ותקצה אותן לאוכלוסייה חלשה, נכים, זכאי עמידר וכדומה ללא עלות. כמו כן, המדינה תוכל להשכיר את הדירות האלה במחיר מופחת".

על אף שהתחזיות, לפי מזרחי, לא צופות ירידת מחירים משמעותית באזורי הביקוש, הוא בכל זאת אופטימי. לדבריו, כדי להגדיל את מלאי הדירות צריך לחייב את הרשויות לאשר תוספת של 30% שב"ס כחלון, דירות קטנות בגודל 80-70 מ"ר בכל פרויקט לטובת זוגות צעירים. "אני מהפכן, לוחם צדק מסיירת שקד, ולא אנוח עד לתיקון המצב", הוא מסכם. "באתי לעזור לקבלן החדש, לזוגות הצעירים ולאוכלוסייה חלשה. השינוי יקרה. הוא כבר בדרך".