האיש שנזכר להזניק את שווי הנכסים של חברת איירפורט סיטי: שמאי הבית של מימון

איירפורט סיטי מציגה: זינוק חריג של חצי מיליארד שקל בשווי הנכסים ברבעון ענקית הנדל"ן של קובי מימון וחיים צוף הקפיצה את שווי נכסיה ברבעון הרביעי בהיקף הגבוה בשמונה השנים האחרונות. רבעון אחד בלבד קודם לכן התמונה שציירה איירפורט סיטי למשקיעים היתה כמעט הפוכה. כיצד נולד הזינוק האסטרונומי בהערכת השווי ואיך הוא שיחק לידי החברה שעומדת בראש הפירמידה של מימון אורי טל טנא, 24 תגובות לכתבה המלאה 

מי אתה ארז אבירן, השמאי ששיערך במפתיע את נכסי חברת הנדל"ן איירפורט סיטיכלפי מעלה בהיקף של חצי מיליארד שקל – עליית הערך הגבוהה ביותר שרשמה החברה בשמונה השנים האחרונות?

אתמול ניתח "כלכליסט" את השיערוך החריג שביצעה איירפורט סיטי בדו"חות הרבעון הרביעי של 2017, שבהם נרשם הזינוק בשווי הנכסים של החברה. רבעון קודם לכן אבירן, השמאי הפנימי של החברה, שיערך כלפי מעלה את הנכסים בסכום מינורי של 17 מיליון שקל. משום שהחברה־הסבתא רבא של איירפורט סיטי - י.ח.ק - נערכה למיזוג עם החברה־הסבתא אקויטל, הוזמנה הערכת שווי משמאי חיצוני. הערכת השווי הזו הזניקה את שווי הנכסים בחצי מיליארד שקל. באופן מפתיע דווקא כשלקראת המיזוג הוזמנה הערכת שווי חיצונית, מחליט אבירן להזניק את שווי נכסי איירפורט סיטי.

לכאורה לו הערכת שווי זו היתה מתבצעת שנה קודם, תוצאות הצעת הרכש היו יכולות להיות שונות לחלוטין לטובת בעלי מניות המיעוט באקויטל. בעלי המניות של חברת יואל, המחזיקים 8.5% ממניות אקויטל, היו צריכים להחליט אם הם נענים לבעלת השליטה ומוכרים לה את המניות או שלא וכדי לקבל כזו החלטה הם נדרשו לבחון את השווי הכלכלי של מניות אקויטל שברשותם.

האחזקה העיקרית של אקויטל היא ביואל עצמה שמחזיקה באיירפורט סיטי והאחזקה בישראמקו. כל עוד השמאי של איירפורט סיטי בחר שלא לשערך את נכסיה, השווי שהוצע בהצעת הרכש היה נראה לבעלי המניות סביר אלא שלו היה מתבצע השיערוך הזה קודם לכן הם היו כמובן דורשים מחיר גבוה משמעותית לאחזקותיהם.

"תלוי בחברה"

ככל הידוע, ברבעון הרביעי של 2017 כבר לא היה מנוס מביצוע הערכת שווי רצינית יותר לנכסי איירפורט סיטי וזאת לקראת הכוונה של מיזוג יואל לתוך אקויטל והעובדה שוועדה בלתי תלויה שהקימה יואל, בעלת השליטה באיירפורט סיטי, לצורך בחינת המיזוג עם אקויטל, הזמינה בעצמה עבודת שמאים שבדקה את סבירות הערכת השווי של חלק מנכסי הנדל"ן של איירפורט סיטי. אותה ועדה אגב מצאה שנכסי איירפורט סיטי שווים אפילו יותר מהערכת השווי העדכנית של המעריך של איירפורט סיטי אך בפער שלא עולה על 10%.

מימין: חיים צוף וקובי מימון צילום: אוראל כהן

אבירן הוא בעל משרד אבירן שמאות מקרקעין והוא עובד עם איירפורט סיטי ועם חברות בקבוצת אקויטל מאז שנת 2009. בדו"חות מצוין כי אבירן הוא שמאי מוסמך, חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל ובוגר תוכנית לשמאות מקרקעין וניהול סיכונים של אוניברסיטת ת"א. בבעלותו משרד פרטי שפועל מאז 1998 ולפי הדו"ח הוא "עורך חוות דעת שמאויות, בין היתר, לחברות נדל"ן ציבוריות, בנקים מסחריים, ועדות מקומיות, ועדות ערר ובתי משפט". אלא שהוא לא נמנה על שמאי המקרקעין הבולטים בחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל. אם לא די בכך, הדו"חות של איירפורט סיטי חושפים עד כמה תלויות הכנסותיו של אבירן בחברות בשליטת אקויטל – 15% מהכנסותיו ב־2017 מקורן באיירפורט סיטי וחברות אחרות מקבוצת אקויטל. אבירן גם קיבל שיפוי מהחברה בקשר למתן חוות הדעת שנתן בהערכת השווי שלא מותירה בידיו חשיפה משמעותית בשל נזק עתידי פוטנציאלי הקשור בחוות דעתו. בדו"ח של איירפורט סיטי נכתב במפורש כי השילוב בין הדברים עשוי להפוך את אבירן ל"מעריך שווי התלוי בחברה".

בסביבת חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל יודעים לציין שמות של שמאים שעובדים איתם כמו ירון ספקטור, ברק פרידמן וארז כהן ופחות מכירים את אבירן, אך בקהיליית שמאי המקרקעין מזהים את שמו ומציינים כי הוא מחזיק במשרד "לא גדול, משרד בוטיק, אך ידוע, כזה שמדבר עם הלקוחות שלו בגובה העיניים". אם מחפשים חוות דעת שמאיות של אבירן אפשר למצוא בעיקר הערכות שווי שביצע לחברות בקבוצה של מימון וצוף כמו הערכות שווי שבוצעה לחברת פוליגון נדל"ן וחברת ליגד השקעות ובניין.

השמאי ארז אבירן צילום: אתר החברה

שמו של אבירן עלה לכותרות בשנים האחרונות בעיקר בקשר עם קבוצת אקויטל וכמי שחוות הדעת השמאית שלו תמכו באינטרסים שלה. בדצמבר 2015 למשל, אושרה תב"ע על התחנה המרכזית בהרצליה שהעלתה את ערך הקרקע של התחנה המרכזית בהרצליה ב־129.4 מיליון שקל. כתוצאה מכך בעלת הקרקע, חברת נצבא (חברה בת של איירפורט סיטי) נאלצה לשלם היטל השבחה בגובה של 64.8 מיליון שקל לוועדה המקומית בהרצליה שכן חברה בת של נצבא, מפעלי תחנות, החזיקה בתחנה. היטל ההשבחה נקבע אז על פי חוות דעת של השמאי עדי נאור שהוזמנה על ידי הוועדה המקומית בהרצליה. את שמו של אבירן ניתן היה למצוא אז בצד השני של המתרס, מצד מפעלי תחנות, שטען שההשבחה מסתכמת ב־56 מיליון שקל.

הערכה גמישה

סיפור נוסף שבו עלה שמו של אבירן ללא קשר לקבוצת אקויטל הוא בעבודה שעשה לטובת בנק לאומי. בנובמבר 2015 היה אבירן מעורב בתיק פשיטת הרגל של היהלומן אורי שוורץ שנקלע לחובות של 78 מיליון שקל. באותו חודש הזמינו שוורץ ולאומי שהיה אחד הנושים של שוורץ וחיפש קונה לנכסיו, שמאות כדי לבדוק את שוויו של נכס שהיה בבעלותו של שוורץ ברחוב בן יהודה בת"א. השמאי אבירן מסר אז לבנק דו"ח מפורט במסגרתו מצא כי שוויו של הנכס 4.1 מיליון שקל.

אלא שאז התברר כי נציג הבנק התקשר לשמאי וביקש ממנו לבדוק מחדש את השמאות בשים לב לזכויות בנייה בנכס שטרם אושרו. שבועיים לאחר מכן הוסיף אבירן נספח להערכת השווי לפיו שווי השוק של הנכס בפועל גבוה ב־50% מזה שקבע מלכתחילה ועומד על 6 מיליון שקל.

"כלכליסט" ניסה ליצור אתמול קשר עם אבירן ופנה למשרדו באמצעות מזכירתו כדי לקבל הסבר על החלטתו לשערך את נכסי איירפורט סיטי באופן כה משמעותי אך הוא בחר שלא להשיב לפנייה.