העולם עובר למשרדים קטנים

בשיתוף MSN נדל"ן

וכך, שוק הנדל"ן "המשוגע" בעשור האחרון, עם עליות מחירים משמעותיות ושינויי מגמות, הוליד נישה חדשה – שוק המשרדים הקטנים. לצד הבנייה החדשה, יותר ויותר משרדים קטנים נבנים בתוך בנייני משרדים ותיקים שעוברים שדרוג ומתיחת פנים. זאת במטרה לעמוד בעליות המחירים של שוק הנדל"ן, ולהתמודד עם הביקושים הגבוהים לחללי עבודה, בעיקר במרכז הארץ. עליית מחירי הנדל"ן באזור המרכז בפרט וברמה הארצית בכלל, גוררת עמה גם עלויות אחזקה ותפעול יקרות שגורמות לניצול כל סנטימטר בנוי. כתוצאה מכך, חללים מסחריים ומשרדים עוברים תהליך של שינוי והתאמה פונקציונאלית לצורך הגובר לחללים קטנים ולעמדות עבודה אישיות קטנות.

שוק המשקיעים בישראל, שהצטנן בעקבות רפורמות, רגולציה, תקנות, תכנית מחיר למשתכן ושאר דיכויים בתחום הנדל"ן למגורים, פנה לנישה חדשה של השקעה עם הון עצמי יחסית נמוך – 200-100 אלף שקלים – המאפשר לרכוש משרד קטן במסגרת פרויקטים חדשים ומחודשים של חללי משרדים. למעשה למשקיע הקטן נפתח אפיק חדש שמאפשר לו עכשיו, יותר מתמיד, להגיע עם הון עצמי ריאלי לנכס מניב בבעלותו.

גיל מולכו צילום: אפרת קופרשטיין

כחלק ממגמה עולמית, בשנים האחרונות, אנו מתבוננים על פעילותה של חברת WeWork ודומותיה שמפרסמות ומשווקות מוצר סקסי ומצליח – חללי משרדים קטנים, נשאלת השאלה על מה ולמה? התשובה טמונה בעובדה הפשוטה שבימינו, כנותן שירות, היכולת של היחיד או קבוצה קטנה להגיע ללקוחות פוטנציאליים הרבה יותר עוצמתית ואפקטיבית מאשר לפני 20 שנה. אז, נותן השירות היה צריך להיות טייקון, או לכל הפחות גוף בעל אמצעים, על מנת להגיע למספר רב של אנשים. היום, עולם הדיגיטל מספק גישה כמעט לכל הארגונים, החברות והיחידים, בין היתר באמצעות הרשתות החברתיות, וכך כוחו של היחיד לשווק את עצמו הרבה יותר גדול. כל אחד עם לפטופ יכול להיות אימפריה כלכלית.

בתהליך הזה התפתחו המון עסקים קטנים וזעירים, ועל הגל הזה "רכבו" בחברות תואמות מודל WeWork ופנו לאותם אנשי מקצוע עם מחיר שכירות אטרקטיבי של 2,500-1,000 שקלים לעמדה חמה, עמדת עבודה או משרד פרטי בתל אביב, למשל. החבילה כוללת בין השאר עלויות חיבור אינטרנט מהיר, עמדת קפה ושתייה קלה, חדר ישיבות, שירות ניקיון והדפסות. ובנקודה זו נכנסו לשוק המשרדים הקטנים.

עצם זה שכמות משתמשי הקצה עלתה באופן משמעותי ויצרה ביקוש לנכסים, התשואה שמתקבלת ברכישת משרד קטן התעדכנה בהתאם. זהו אפיק נוסף עבור המשקיע הקטן, ולא מדובר בקרקע או בית בארצות הברית שככל הנראה לא יניבו תשואה בטווח הזמן המיידי. ברמת המאקרו, נדל"ן מסחרי נותן 7% ומעלה תשואה, ונדל"ן למגורים מניב בין 2.5% ל-4%, וגם זה קורה בעיקר בפריפריה. עדיין, הנדל"ן המסחרי מוכיח את עצמו, ובייחוד שוק המשרדים הקטנים. זוהי השקעה באמצעות הון קטן יחסית, המשקיע יכול לקנות עכשיו משרד קטן במחיר של 200 אלף שקלים. בעבר גודל המשרד הסטנדרטי לקנייה היה לא פחות מ-200 מ"ר ברוטו, ואילו היום ניתן להציע חללים משרדיים של החל ב-25 מ"ר ברוטו.

לפיכך, השקעה במשרד קטן מציעה ארבעה יתרונות בולטים: השקעה עם הון יחסית קטן, תמורה מיידית לרכישה, תשואה באחוזים נאים ומסירה של יחידת עבודה מוכנה למשתמש הקצה.