"גם ירידה של 10% במחיר לא תשנה את יכולת רוב הציבור לרכוש דירה"

רבעון שני ברציפות של עלייה ביכולת לרכוש דירה. מדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן ו"כלכליסט" מצא כי ברבעון האחרון של 2017 חלה ירידה בשני מרכיבי המדד המרכזיים: גובה החזר המשכנתא החודשי וההון העצמי הנדרש לנטילת משכנתא. הנתונים הללו עולים בקנה אחד עם מדד מחירי הדירות שהלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) פרסמה לפני ימים ספורים, ולפיו חלה ירידה נוספת במחירי הדירות.

החזר המשכנתא הממוצע הנדרש על רכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת עמד ברבעון הרביעי של 2017 על 7,900 שקל, בהנחה ששיעור המימון עומד על 70%. הנתון משקף ירידה של 2.3% לעומת החזר ממוצע של 8,100 שקל ברבעון השלישי. ברבעון השני עמד ההחזר על 8,300 שקל. עם זאת, ההחזר החודשי עדיין גבוה ב־1.6% בהשוואה לנתוני הרבעון הרביעי של 2016.

ד"ר דני בן שחר צילום: עמית שעל

ההון העצמי הממוצע לרכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת עמד ברבעון הרביעי של 2017 על כ־910 אלף שקל, בהנחה שהחזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית בעשירון השביעי. הנתון משקף ירידה מזערית בשיעור של 0.1% ברמת ההון הנדרשת בהשוואה לרבעון השלישי של 2017, ועלייה של 3.8% בהשוואה לרבעון המקביל ב־2016.

שני הגורמים לעלייה הקלה ביכולת רכישת הדירה הם ירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות בשיעור של 0.32 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון השלישי; ועלייה של 2% בשכר השכירים הממוצע לאורך הרבעון.

לדברי ד”ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, שחיבר את המדד עם יוני בן־בשט, "רמת המחיר שאליה הגיע שוק הדירות היא כה גבוהה, שאין בירידות הקלות שראינו בסוף 2017 ברמת ההחזר וההון הנדרשים כדי לשנות את המציאות, שבה עבור רוב רוכשי הדירה הראשונה רכישת דירה במחיר שוק ברוב ערי המרכז היא משימה קשה מאוד. למעשה גם ירידה של 10% במחירי הדירות לא תביא לשינוי מרחיק לכת ביכולתו של רוב הציבור מחוסר הדירה לרכוש דירה".

מתוך 12 הערים שנבדקו בעשר ערים חלה ירידה ברמת החזר המשכנתא החודשי. הירידות החדות ביותר חלו בחיפה, 8.2%, ובבת ים, 5.6%.

עם זאת, גם רמת ההחזר הממוצעת הנוכחית, 7,900 שקל בחודש, גבוהה מאוד ומצויה מחוץ להישג ידה של רוב האוכלוסייה. בהנחה שרמת ההחזר אינה עולה על 30% מההכנסה נטו של משק הבית, יוכל משק בית בעשירון השישי לרכוש דירה בבאר שבע (החזר חודשי של 3,900 שקל) ובחדרה (4,500 שקל) בלבד. משק בית בעשירון השביעי יוכל לכל לרכוש בתנאים אלה דירה גם בחיפה (5,200 שקל) ובאשדוד (5,800 שקל). בתל אביב יידרש לרכישת דירה ממוצעת החזר חודשי בן 12,100 שקל, המתאים לבני העשירון העשירי בלבד.

במדד ההון העצמי כמעט לא חל שינוי, 1.08 מיליון בממוצע ארצי. בהון הממוצע הנדרש מבני העשירון השביעי חלה ירידה בשיעור מעט גבוה יותר של 0.3% ל־910 אלף שקל. בהנחה שגובה ההחזר החודשי לא עולה על 30% מההכנסה הפנויה, גובה ההון הנדרש הופך גבוה יותר ככל שמשק הבית משתכר פחות.

מהמדד עולה כי משק בית בעשירון השישי יוכל להעמיד הון של עד חצי מיליון שקל לרכישת דירה בבאר שבע, חדרה או חיפה בלבד. בני העשירון השביעי יוכלו לרכוש בהון עצמי של חצי מיליון שקל באשדוד, ובני העשירון השמיני יוכלו להעמיד הון זה גם עבור רחובות ופתח תקווה.

ניתוח של רמת ההון הנדרשת מבני העשירון השביעי מעלה כי ברבעון הרביעי של 2016 חלה עלייה של 3.8%, מכ־880 אלף שקל לכ־910 אלף שקל. העליות המשמעותיות נדרשו בראשון לציון, 31%, אשדוד, 11.4%, וירושלים, 8%.