חללי מגורים משותפים: תופעה נדל"נית שתשנה את שוק השכירות?

בשיתוף ירון ספקטור שמאות מקרקעין

עם עליית מחירי השכירות והשינויים באורח החיים, הדיור המשותף צובר פופולריות. יותר ויותר דיירים ברחבי העולם כבר בחרו לוותר על המודל הסטנדרטי של דירה בשכירות ולבחור באלטרנטיבה: חללים משותפים למגורים. הסיבות לכך רבות: מחירים זולים יותר בתמורה לדירות קטנות, מתחמים משותפים המאפשרים לדיירים ליצור קשרים חדשים ואופציה למתקנים משותפים מוזלים, כגון חדרי כושר, שירות כביסה וחיבור לכבלים ואינטרנט.

יזמים אשר זיהו את הפוטנציאל שבמודל להשכרת חללים משותפים למגורים כבר החלו לפעול בהתאם. לדוגמה, חברת WeWork המשכירה חללי עבודה משותפים לחברות, החלה בהפעלת מודל השכרת חללים משותפים למגורים. בשנת 2016 החברה השיקה בניו יורק ובוושינגטון את WeLive – בנייני מגורים משותפים שבהם ניתן לשכור חדר או דירה. ואילו בקרוב החברה עתידה להשיק מבנה חללי מגורים משותפים הגדול בישראל, ברחוב שוקן בדרום תל אביב, בצמוד לבית המשפט לתעבורה.

חלל מגורים משותפים בלונדון צילום: Amandine Alessandra, The Collective Old Oak

בבניינים שמפעילה WeLive בניו יורק, תמורת 2,000 דולר לחודש תוכלו לקבל דירת קטנה בגודל של כ־40 מ"ר עם מיטה מתקפלת לחסכון במקום. בתוספת חודשית של 125 דולר תקבלו גם כבלים ואינטרנט, חדר כושר ושירותי ניקיון. בהתאם לקונספט ולאווירה, הבניינים כוללים חללים משותפים, כגון מטבח גדול עם מקרר (גם משותף), חדר כביסה, שולחן ביליארד וחדר כושר.

חברת רואם (Roam) השיקה בשנת 2016 קומפלקס מגורים משותפים באזור אובוד (Ubud) במרכז האי באלי, באינדונזיה. התושבים במתחם שוכרים חדרי שינה עם חדרי אמבטיה ושירותים פרטיים, ויש להם גישה לחללי טרקלין משותפים על הגג ובמרפסת השיזוף. בנוסף, הדיירים חולקים בריכת שחייה, מטבח משותף, בית קפה, אזור יוגה וגינה לברביקיו. בנגויה, למשל, העיר הרביעית בגודלה ומרכזו של המטרופולין השלישי בגודלו ביפן, החברה מפעילה מבנה למגורים משותפים הכולל 13 חדרי שינה בגודל של 7.2 מ"ר כל אחד, עם חללים משותפים של מטבח, חדרי אמבטיה, שירותים ואזורי מפגש פתוחים.

ואילו בלונדון הוקם מתחם המגורים המשותף הגדול בעולם עד כה – האולד אוק קולקטיב (The Collective Old Oak). מדובר במנה של 11 קומות, הכולל יותר מ־550 חדרי שינה ושלל שירותים משותפים לדיירים. כל קומה כוללת מטבח גדול עם שולחן אוכל עבור 70-30 סועדים. בנוסף, בבניין פועלת מסעדה, וחללים משותפים למפגשים ושטחי עבודה ממוקמים בקומות התחתונות של הבניין. המתחם ממוקם בצומת ווילסדן, בצפון־מערב לונדון, ומתאים לצעירים, אנשי מקצוע רווקים בגילי 35-21. שכר הדירה מתחיל ב־225 פאונד לשבוע ומכסה גם את השירותים הנלווים, החלפת מצעים, שירותי שוער, ניקיון ואבטחה ומס מועצה. בראיון לאתר De Zeen אמר רזא מרצ'נט, מנכ"ל חברת מרצ'נט (Merchant), האחראית לפיתוח הבניין: "כיום אנשים רגילים לקבל כל דבר בלחיצת כפתור. זה חיוני לספק את אותה רמת נוחות ומיידיות במקומות שבהם אנשים חיים".

מגמה חדשה בשוק הנדל"ן?

לדברי ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין, הרי שמדובר בתחילתה של מגמה אשר נבחנת כעת. "השוק עדיין לא פונה לשם אלא בוחן אותה", מסביר השמאי ספקטור. "זהו מודל חדש. רובנו לא גדלנו בבית שבו המטבח, הסלון וחדר הכושר משותפים עם דיירים אחרים. המשקיעים יבחנו את המודל וכמובן שבמידה ויימצא איכותי, המשקיעים שישקיעו בו ראשונים ירוויחו. גם מודל השכרת חללים משותפים לעבודה של WeWorkנבחן בזהירות בהתחלה, וכידוע המודל תפס תאוצה והצליח בסופו של דבר".

מהו הפוטנציאל של המודל החדש לאדריכלים?

"לאדריכלים יש כאן מודל חדש ופוטנציאלי. שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק קטן יחסית, כך שהשחקנים בו יכולים להשתלב במגמה. כדי שהמודל יצליח צריך לדאוג ליצור סביבה משותפת נכונה, כגון מספר סלונים קטנים עם מספר טלוויזיות כדי שכל אחד יוכל לצפות במה שהוא אוהב. צריך שיהיו חוקים ברורים, לגבי המזון לדוגמה, וצריך שהדיירים יאמצו התנהגות תרבותית ומכבדת".

האם צורת המגורים החדשה תתאים לדעתך לקהל הישראלי?

"בוודאי שיש הבדלים תרבותיים בין מדינות. לדוגמה, האמריקאים רגילים לגור בשכירות או ב־ Multi Family, שהן דירות של שניים-שלושה חדרים בפרויקטים של 500-400 יחידות דיור עם בריכה וספא משותפים, כשרמת התחלופה בדירות גבוהה (50-40 אחוז תחלופה בשנה). הדייר האמריקאי עובר דירה בקלות רבה יחסית. בישראל הניידות בין הדירות קטנה יותר – אנשים שוכרים דירה לשנים רבות יחסית, ולא רגילים לגור במשותף עם דיירים אחרים. אני חושב שהמודל של חללים משותפים למגורים יתאים בעיקר לצעירים בעיר הגדולה, או לכאלו שגרים ליד אוניברסיטאות ומכללות (כמו מגורים במעונות). אם יהיה יתרון במחיר ואם תהיה תמיכה ממשלתית שתעודד את המודל הזה, זה יכול להצליח".

אלון סולר, חבר מועצת עיריית תל אביב־יפו מטעם סיעת רוב העיר, המקדמת בין השאר את תחום הדיור לצעירים בעיר: "בעוד חללי העבודה המשותפים נוחלים הצלחה וממשיכים לצוץ כפטריות לאחר הגשם, אין ספק שהעידן הנוכחי מוכן לבשורה דומה בתחום הדיור, ובפרט בתל אביב שבה אוכלוסיות רבות מחפשות הוזלה במחירי הדיור, לצד פתיחות וגמישות למודלים חדשניים. דיור שיתופי מתאים גם לתפיסה של התכנון העירוני המקדמת עירוב שימושים, דינמיות, חיזוק קשרי קהילה ושיפור איכות חיים, לצד חתירה להוזלת יוקר המחיה, ועל כן אנו פועלים באופן אקטיבי לקידום פרויקטים דומים בעיר".

סולר מוסיף: "האתגר הגדול לדעתי להצלחת המודל בישראל יהיה היכולת של גורמי התכנון והבנייה להתאים את הדרישות הרגולטוריות כך שיאפשרו תכנון של דירות הקטנות מהסטנדרט הנדרש כיום, כחלק ממודלים של חללים שיתופיים. בשנים האחרונות אמנם הוטמעו מספר שינויים שעיריית תל אביב־יפו הובילה, כגון דיור בר השגה וחוק שכירות הוגנת, אך יש צורך בקיצור והתאמה של תהליכים רבים בתחום התכנון והבנייה כדי לעמוד בקצב של הטרנדים והרעיונות החדשניים בתחום".

לדברי השמאי ספקטור, מודל המגורים המשותפים הוא קונספט חדש ולא שגרתי שמתאים בעיקר לצעירים (בגילי 35-20) ושאמור להתמודד עם אתגרים של תכנון, רישוי ואחזקה על מנת למקסם את יתרונותיו לעומת חסרונותיו. "גם אם הקונספט יצליח זה יהיה להערכתי בהיקף קטן ולא ישנה את שוק השכירות", מסכם השמאי ספקטור.