האם חללי העבודה המשותפים יקטינו את הביקוש למשרדים?

בשיתוף ויתניה

חברת גרין סטריט אדוויסורס (Green Street Advisors) צופה כי עד שנת 2030 העבודה בחללים השיתופיים תקטין במצטבר את הביקוש לשטחי משרדים ב־2% עד 3%, עם השלכות אפשריות על כלכלת החכירה. על פי דוח חברת המחקרים בתחום הנדל"ן, שפורסם בנובמבר 2017, מגמת חללי העבודה המשותפים שהנחילו חברות, כגון WeWork, תקטין את הביקושים לבניית משרדים.

הספקית המוכרת ביותר לשטחי משרדים כאלה – WeWork – התרחבה ממרכז משרדים יחיד בניו יורק בשנת 2010, ליותר מ־160 מרכזים (עם 60 נוספים בתכנון), ושווי של 20 מיליארד דולר בשנת 2017. חברת ריג'ס (Regus), אחת המתחרות המובילות של WeWork, עוסקת במשך עשרות שנים בתחום השכרת המשרדים ומפעילה מעל ל־3,000 מרחבי עבודה משותפים ברחבי העולם. שחקנית נוספת בענף היא חברת בי אול (Be All) שהשיקה באחרונה בניין של שבע קומות עם 14 אלף מ"ר של שטחי משרדים להשכרה ו־2,300 עמדות המתומחרות ב־900 עד 2,100 שקלים לחודש, במגדל אלון ברחוב יגאל אלון בתל אביב. לפני חמישה חודשים השיקה בי אול את מתחם השחר בגבעתיים עם כ־600 עמדות עבודה.

בית פדקו, הרצליה צילום: דורון סהר

ההשפעה של חללי העבודה המשותפים על הביקוש למשרדים מסתכמת בשאלה, האם צמיחת החברות מייצרת ביקוש רב למשרדים, או שמא מודל העבודה המשותפת ואפשרויות העבודה מהבית מקטינים את הביקוש? המחקר מסביר, לדוגמה, כי חברה עשויה להעדיף להשתמש בחללים משותפים של WeWork במקום לחתום על חוזה שכירות חדש כאשר היא מתרחבת למיקומים חדשים.

ליוזמות כאלו יש פוטנציאל לפגוע במשקיעים בענף המשרדים כיוון שמתקני עבודה משותפים בדרך כלל דורשים פחות מקום (75 מ"ר לעובד לעומת כ־175 מ"ר במשרדים המסורתיים). המחקר מעריך כי נכון לסוף 2017, כ־14 אלף חללי עבודה משותפים פועלים ברחבי העולם. לעומת זאת, עם תשואה של כ־7% בשנה ודמי שכירות של כ־67 שקלים למ"ר בממוצע, שוק המשרדים ממצב את עצמו כאפיק ההשקעה האידאלי בשוק הנדל"ן המסחרי.

"שוק המשרדים מפתה משקיעים להיכנס לתחום, כאשר הם יכולים ליהנות מתשואה גבוהה של כ־7% בשנה, לעומת כ־3% תשואה בשוק הנדל"ן למגורים", אומר עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה. "בשוק הדירות למשל, אין קורלציה בין מחיר הרכישה לבין הרווח מהשכירות, כמו בשוק המשרדים. יחד עם זאת, המודל של עבודה בחללים משותפים לא בהכרח יקטין את הביקוש למשרדים. החברות המסורתיות עדיין מעדיפות לעבוד במשרדים משלהן ולא בשיתוף עם חברות אחרות. מלבד זאת, מחירי השכירויות של משרדים בחללים משותפים של חברות כדוגמת WeWork יכולים להיות יקרים הרבה יותר משכירת משרד פרטי. החברות הללו משלמות שכירות לבעל המבנה, מספקות שירותים נוספים לשוכרים והן רוצות להרוויח מכך. היתרון בשכירות משרדים בחללים משותפים היא שאין צורך להשקיע בבניין וכן שהמחויבות קצרה יותר. באופן תאורטי, אם אתה שוכר משרד בעצמך אתה מחויב בחוזה לטווח ממוצע של 10-5 שנים, לעומת חוזה גמיש במודל חללים משותפים".

אילו חברות לדעתך יעדיפו לשכור משרדים בחללים משותפים?

"המודל מתאים בעיקר לחברות סטארט-אפ בתחילת דרכן, שאינן יודעות מה יהיה מחר ומעדיפות שלא להתחייב לשכירות לטווח הארוך. חברות יציבות וגדולות, לעומת זאת, לא יחלקו משרדים עם חברות אחרות, אלא יעדיפו משרדים משלהן. בעידן של היום, שבו שוק התעסוקה יציב וחברות גדלות ומתפתחות, הביקוש לשכירת משרדים משותפים ולטווח קצר פוחת. המודל השיתופי אולי התאים לתקופות של אי ודאות תעסוקתית ומשברים בשוק העבודה, שבהן אנשים נדרשו למצוא פתרונות לחללי עבודה של 'כאן ועכשיו' מבלי להתחייב לטווח הארוך. אנחנו לא שם כיום".

אם כך, מודל החללים המשותפים אינו מאיים על שוק המשרדים?

"לא. המודל הזה יכול להתקיים לצד מודל ההשקעה במשרדים והשכירויות לטווח הארוך, ובסך הכל הוא לא אמור להקטין בצורה משמעותית את הביקוש למשרדים מסורתיים. לרוב, מבנים הנחשבים פחות אטרקטיביים לשימוש כמשרדים מסורתיים (לדוגמה, בשל גודלם העצום או אופן חלוקת המבנה) הם אלו שמנותבים לטובת עבודה משותפת שכן הם יכולים להציע דמי שכירות סבירים והזדמנות לשיתוף פעולה עם בעל הבניין כדי לשדרג את המשרד".

מהם החסרונות לבעל הבניין המקצה חללי משרדים המיועדים לעבודה משותפת?

"האטרקטיביות מנקודת מבט של בעל הבניין היא היכולת לעגן דיירים בחוזה לטווח ארוך. זה מתאפשר בהחכרת משרדים פרטיים ולא במודל של חללים משותפים. מלבד זאת, המשקיעים בבנייני משרדים בונים או רוכשים בניין עם משרדים במבנה מסורתי, חדרים קטנים יותר, שאינם מתאימים לעבודה משותפת".

מגדל ויתניה, רמת החייל הדמיה: ישר אדריכלים

לדברי אדם בניון, שותף ישראלי בקרן הון סיכון 500 Startups, חללי עבודה משותפים הם מצוינים מכמה סיבות. "סיבה ראשונה, כשסטארט־אפ נמצא בתחילת דרכו, היזמים רוצים לעסוק בביזנס שלהם ולא לעבוד בשכירת משרדים, חוזה לטווח ארוך וכדומה", מסביר בניון. "חברות שמציעות חללי עבודה משותפים חוסכות מהם את ההתחייבות לטווח הארוך ואת ההתעסקות. היזמים בתחילת דרכם מעדיפים שלא להתחייב ולשלם חודש בחודשו וברגע שהחברה תגדל והם יצטרכו חלל גדול יותר, אז הם יוכלו לשכור משרד משלהם. יתרון נוסף הוא שחללים כאלה לרוב מייצרים קהילה שמתאימה לאנשי סטארט־אפ. הם גם מוצעים במספר אתרים ברחבי העולם, כך שאם אתה שוכר חלל מחברה כזו בישראל, אתה לרוב יכול לעבוד גם במשרדים שלהם בסן פרנסיסקו לדוגמה. חלק מהשותפים שלנו עובדים בשיטה הזו. החיסרון בשכירת חללים משותפים הוא המחיר. בשל המתקנים והשירותים שהן מספקות, המחיר החודשי גבוה יחסית. באותו המחיר אפשר לשכור חלל גדול יותר, אך זה מגיע עם חוזה מחייב לטווח הארוך, וכשהחברה בתחילת דרכה זה פחות מתאים".