רשימת השמאים הסגורה של הבנקים בדרך להיפרץ

הצעת חוק חדשה מבקשת לבטל את הרשימה הסגורה של שמאי המקרקעין שמורשים לעבוד עם הבנקים ומספקים להם שומות לצורכי משכנתא. על פי ההצעה, שמקדמים בימים אלה חברי הכנסת עמיר פרץ (המחנה הציוני), רועי פולקמן (כולנו) ו־40 חברי כנסת נוספים, כל מבקש משכנתא יוכל לספק לבנק שומה שערך שמאי שנבחר על ידו, בתנאי שהוא מוסמך לפי חוק שמאי המקרקעין. ההערכה היא כי ההצעה תעלה להצבעה במליאת הכנסת במושב הקיץ הקרוב.

בניין במרכז הארץ. חלום רכישת הדירה עובר דרך שמאי של הבנק צילום: עמית שעל

רשימות הבנקים מעסיקות שנים רבות את השמאים, ומעוררת ויכוח רוויי יצרים. את היוזמה לקידום החוק החדש הובילה קבוצת שמאים, בהנהגת רן וירניק, בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, הצעת החוק נועדה ליצור שוויון הזדמנויות ולהגדיל את אפשרויות ההעסקה של שמאים מהשורה, שאינם משתייכים לאחד המשרדים הגדולים. הקבוצה פועלת באופן עצמאי, וללא תיאום עם לשכת שמאי המקרקעין, זאת לאחר שלפני שנתיים קיימה האסיפה הכללית של שמאי המקרקעין, הגוף המנהל של לשכת שמאי המקרקעין, דיון בנושא והחליטה לא לפעול בעניין.

ההצעה החדשה זוכה לתמיכת השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני. כמו כן מעורבותו של יו"ר סיעת כולנו, ח"כ פולקמן, בקידום החוק מעידה כי גם שר האוצר משה כחלון מעניק לה גיבוי. המשוכה שעימה צפויים מקדמי החקיקה להתמודד היא התנגדות הבנקים למהלך. לדברי וירניק, המצב הקיים היום משרת את הבנקים ש"מעדיפים שהשמאי יספק הערכה שמרנית של שווי הנכס, משום שככל ששיעור המימון מערך הנכס גבוה יותר, הסיכון לכאורה גדול יותר, ומאפשר להם לגבות ריבית גבוהה יותר. שמאים שרוצים להישאר ברשימה יודעים זאת, ולכן יש כאן ניגוד עניינים מובנה".

כדי לקבל מבנק משכנתא לרכישת דירה, הלווה צריך להציג הערכת שווי של הדירה, משום שהדירה משמשת כערבות להלוואה. במקרה קיצון שבו הלווה לא יכול לעמוד בהחזר ההלוואה, הבנק רשאי למכור את הדירה וכך לכסות את החוב. בשנות השמונים השתרש הנוהג של הבנקים לספק ללווים רשימה סגורה של שמאי מקרקעין, והלווה מחויב לשכור מכספו שמאי מהרשימה הזו כדי שיערוך שומה לדירה. הערכה היא כי מתוך כ־1,600 שמאים מורשים בארץ, יש רק מאות אחדות ברשימת המורשים של הבנקים.

בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב כי הרשימות הסגורות בעייתיות מכמה סיבות. ראשית, הוא מעודד רוכשי דירות לנהוג באופן לא זהיר, ולא להיעזר בשמאי טרם סגירת עסקת הרכישה, במטרה להימנע מתשלום כפול לשמאי, פעם בעת סגירת העסקה ופעם נוספת בעת נטילת המשכנתא. כך הקונה עלול לגלות למשל רק בדיעבד כי שילם עבור הנכס סכום גבוה מדי, או שהנכס כולל חריגות בנייה או בעיות אחרות. שנית, קונה שאינו מלווה בשמאי בעת החתימה על העסקה מאבד את יכולת המיקוח. שלישית, נוהג הרשימות הסגורות פוגע בתחרות בין הבנקים. כל בנק מחזיק רשימה אחרת של שמאים מורשים, ורוכש דירה שסיכם על תנאי הלוואה עם בנק מסוים וכבר שילם לשמאי, לא ימהר לעבור לבנק אחר ולהזמין מכספו פעם נוספת שומה שתיערך על ידי שמאי אחר.