לפני שקונים דירה
לרכישת דירה מתלוות גם שאלות משפטיות רבות. מהן הנקודות החשובות שצריך לבדוק מהבחינה המשפטית לפני שקונים דירה. מדריך
החלום של זוגות צעירים בישראל (וגם כאלו שאינם) הוא רכישת דירה. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו ברבעון הראשון של שנת 2017, מחיר דירה ממוצעת עומד על 1.455 מיליון שקל. כלומר, רכישת דירה ממוצעת מצריכה מעל 150 משכורות, כ-13 שנות עבודה וזאת בהנחה שמשתכרים בשכר ממוצע של כ–9,500 שקל. רכישת דירה מצריכה חשיבה רבה, בין היתר היכן אנו רוצים לגור, מה גודל הדירה לה אנו זקוקים, האם ישנה תעסוקה לשני בני הזוג באזור וכן הלאה. אך לצד שאלות אלה, חשוב מאד לבדוק את החוקיות של הדירה אותה אנו רוכשים, על כלל חלקיה וכן את חוקיות העסקה כולה.
לפניכם הנקודות החשובות אליהן יש לשים לב:
1. בדיקת בעלות בטאבו: לפני חתימה על חוזה הרכישה, חשוב לבדוק כי המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. כמו כן, על הרוכש לבדוק כי אין חובות או עיקולים ושעבודים או הערות אזהרה הרשומים על שם הדירה הנרכשת. בדיקה זו מתבצעת על ידי הוצאת נסח טאבו מלשכת הרישום בה רשומה הדירה או ע"י אישור זכויות ככל והדירה טרם נרשמה בטאבו. נסח הטאבו או אישור הזכויות יכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה, חכירה לדורות, האם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש והבניין נרשם כבית משתף עם "תתי חלקות" נפרדות וכו'.
2. חריגות בנייה: בדיקת תוכנית הבית אל מול הבית עצמו. בדיקה זו חשובה על מנת לוודא כי לא בוצעו בבית תוספות בנייה לא חוקיות העלולות להיהרס ביום מן הימים. בדיקה זו נעשית באמצעות סקירת "תיק הבניין" במחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
3. בדיקת היטלים צפויים: לפני החתימה חשוב לבדוק האם ישנן תוכניות מאושרות לבית כך שהבעלים הנוכחי צריך לשלם בגינן היטל השבחה. וכן, לבדוק האם ישנן תוכניות המופקדות בעירייה ואמורות לקבל אישור בקרוב, במידה וישנן תכניות לפני אישור יש לקחת בחשבון כי היטל ההשבחה יעבור לרוכש (אם ימכור את הבית). נהוג כי את היטל ההשבחה ישלם מוכר על תוכנית שקיבלה תוקף עד למועד חתימת ההסכם ועל כן גם ככל וישנו חיוב בהיטל השבחה הרי שהוא יחול על המוכר ועל כן חשוב לוודא כי מתוך כספי התמורה בגין הדירה יופקד סכום בנאמנות אצל ב"כ המוכר אשר ישקף את הסכום הצפוי להיטל השבחה ומס שבח ככל ואישורים אלו לא יהיו בידי המוכר בעת מסירת הדירה לקונה ע"מ לאפשר לב"כ המוכר לשלם את החיובים ככל שיהיו.
4. בדיקת תקנון ותשריט הבית המשותף: הסכם זה מגדיר איזה חלק בחלקה (שטח/ מיקום/ כיווני אוויר) שייך למי ולרוב מוסדרים בו גם חלוקת זכויות הבנייה הקיימות או העתידיות, כאשר גם במקרה זה מוכנים תשריט ובו מסומנת כל יחידת דיור, עליכם לבדוק שהשטחים אותם אתם מקבלים יתאימו לתשריט.
5. זכרון דברים: רבים מהאנשים סבורים כי חתימת זכרון דברים נועדה אך ורק "להראות רצינות", אולם לא כך הדבר. חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969,קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. ולכן, כל סוג של מסמך – זיכרון דברים / סיכום פרטים – בכתב, אם וככל שיכלול מספר פרטים מינימליים אך מהותיים כמו תיאור הנכס, פרטי העסקה (סכום העסקה ומועד פינוי וכד') פרטי הצדדים, יכול להיחשב כחוזה לכל דבר ועניין, אם וככל שיתגלע ויכוח בהמשך ואחד מהצדדים יהיה מעונין להכיר בזכרון הדברים כחוזה מחייב.
עו״ד אלה רודניק צילום: אלי מעייני
בעצם החתימה על זכרון הדברים יש כוח להגביל מאוד את יכולתכם להתמקח ולשאת ולתת עם הצד האחר על תנאי חוזה המכר. ביטולו של זכרון דברים על ידיכם, עלול לגרום לקשיים רבים – אם וככל שהצד האחר כאמור מעונין בהשלמתה של העסקה – לרבות חיובכם בתשלום פיצוי בגין הפרת חוזה.
לסיכום, על מנת שלא "ליפול" ברכישת הדירה, עליכם לשים לב למספר נקודות חשובות. בשל היקפה הגדול של עסקת רכישת דירה עליכם לקחת עורך דין אשר ילווה אתכם לכל אורך ההליך. לכן, בטרם חתימה על חוזה רכישת דירה, עליכם לשכור עורך דין העוסק בתחום המקרקעין על מנת שיבדוק את מלוא המסמכים הרלוונטים לעסקה וידאג לכל זכויותיכם.
