אבי דויטש: "המערכת הבנקאית מורידה הילוך בהיקפי האשראי לנדל"ן, אך תישאר עיקרית בשנים הקרובות"

בשיתוף קרן אקספו

בשנה החולפת ראינו כי המערכת הבנקאית צמצמה את היקף המימון שהיא העמידה לטובת פרויקטים, כתוצאה מההוראות הרגולטוריות המוטלות עליה בהתאם לרגולציה הבינלאומית, הידועה בשם הכללי באזל (3-1), והנחיות של בנק ישראל. המגבלות המוטלות על המערכת הבנקאית מביאות אותה להגדיל מדי שנה את יחס הלימות ההון ולצמצם את המימון לנדל"ן. מגמה זו צפויה להימשך גם ב־2018. כללי באזל 4 הראשונים שאושרו בדצמבר 2017 יביאו להידוק רגולטורי נוסף בשנים הבאות, ולכן כמות הכסף שהמערכת הבנקאית תוכל להעמיד לצורכי אשראי לנדל"ן תוסיף להיות במגמת ירידה.

היקף ירידה זו נאמד בסכומי עתק של מיליארדי שקלים המופנים לשחקנים אחרים במגרש האשראי החוץ בנקאי – חברות אשראי חוץ בנקאיות, גופים מוסדיים, בתי השקעות וחברות ביטוח – המעמידים ישירות אשראי לנדל"ן. על פי מחקר שמבוסס על דוחות בנק ישראל, הבנקים והגופים המוסדיים, כ־50% מהאשראי הניתן לענף הנדל"ן מגיע משוק ההון, והיקף אשראי זה עמד ב־2017 על כ־112.5 מיליארד שקלים.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב צילום: אוראל כהן

"כאשר אנחנו מדברים על נדל"ן – יזמים, קבוצות רכישה, הלוואות כנגד נדל"ן מניב, כל מגוון הנדל"ן – אני חושב שעושים שימוש לא נכון בטרמינולוגיה", אומר אבי דויטש, רואה חשבון, מנכ"ל ובעלים של קרן אקספו – קרן אשראי חוץ בנקאי כנגד ביטחונות נדל"ן. "מימון חוץ בנקאי הינו גם גיוס הון או חוב דרך הבורסה. חברות נדל"ן מגייסות חוב באמצעות אגרות חוב המונפקות בבורסה וחוב זה משמש אותן לפעילות שוטפת – לאו דווקא למימון פרויקטים, אלא יותר לצרכים השוטפים של החברה. כל מימון יכול להיות מותווה למטרה אחרת".

השוק הישראלי מאפשר את שני הכוחות – המערכת הבנקאית והמערכת החוץ בנקאי. השווקים במערב אירופה דומים יותר לשוק הישראלי מבחינה זו. ואילו בשוק האמריקאי, כ־60% מהאשראי הניתן לענף הנדל"ן מגיע מהבנקים המסחריים וכ־40% מגיע ממקורות מימון חוץ בנקאיים. "כך שעל פניו, בשוק האמריקאי מתקיים איזון מקורות", מוסיף דויטש, "כאשר חלקם פועלים על אותו סוג מימון וכל אחד תחת הרגולציה שחלה עליו. בשוק הישראלי, עד לפני מספר שנים, העמידה המערכת הבנקאית את כל המימון ליזמים בתחום הנדל"ן כאשר בשנים האחרונות מתחילה – עקב הרגולציה ואי יכולת המערכת הבנקאית להעמיד את כל הביקוש לאשראי – כניסה של גופים חוץ בנקאים".

דויטש מוסיף: "כיום המערכת הבנקאית מעמידה את רוב האשראי לכלל השוק, אבל זה נמצא בתהליך של ירידה. עדיין, השאלה לגבי שיווי המשקל לא רלוונטית, זה רחוק מאוד משם. מדובר בתחילת המהלך, בתהליכים גדולים שמושפעים ממשתנים רבים. מטרת הבנק היא לתת אשראי, הוא מקבל פיקדונות שהוא מגלגל הלאה באמצעות אשראי והלוואות. המערכת הבנקאית תמשיך להיות עיקרית ודומיננטית במתן אשראי ללווים שונים. יחד עם זאת, התהליך שקיים בארצות הברית מתפתח בעולם המערבי – נכנסים שחקנים גדולים נותני אשראי במקום הבנק, או לצד הבנק, כך השוק לא יהיה בשליטה בלעדית, אבל הם (הבנקים) יהיו בעלי הנתח הארי, כמו בארצות הברית – בין חצי לשני שלישים. וזה מגביר תחרות, משפר את המעמד של הלקוח מול הבנקים וגופי האשראי".

האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות?

"כן, מחירי הדירות יעלו בשנים הקרובות, כך מראים כל הסימנים. אנחנו רואים התייקרות במחיר האשראי, ירידה משמעותית בהתחלות הדירה, ירידה במכירות דירות חדשות, עודף הביקוש לדיור גדול מהיצע הדיור, אלא שכיום עודף הביקוש כבוש ולא מתפרץ החוצה. כשמנטרלים את תכנית מחיר למשכן ומסתכלים על התמונה הגדולה, הטריגר יכול להיות בחירות, או טריגר אחר שיוביל לאי אימון במחיר למשתכן, וזה יחזיר את הביקושים בבת אחת. לשיטתי, זה יקרה. המחירים מוחזקים במקומם באופן מלאכותי. זה לא שווה ערך למה שקורה בפועל. המחירים תקועים במקום, המשתתפים במחיר למשתכן מצפים לדירות זולות באופן משמעותי, לעומת אלה שלא משתתפים – משקיעים, משפרי דיור ואחרים – כל הציפיות האלו מובילות לרכישה נמוכה יותר של מספר דירות לעומת תקופות קודמות. ירידה בביקושים מביאה לעצירת עליית מחירים או אף לירידה במחירים אבל הציפיות הללו לא יחזיקו לאורך זמן, הביקוש גדול מהיצע, אבל הוא לא בא לידי ביטוי".