קרקע חקלאית: הביטקוין של עולם הנדל"ן

לאחרונה נודע כי חקירתו של אורן קובי, לשעבר בעל השליטה בחברת אדמה, החשוד על פי הפרסומים במעילה בכספי לקוחות, הסתיימה, וכי תיק החקירה הועבר לפרקליטות, שכן המשטרה, כך על פי הפרסומים, מצאה די ראיות לצורך העמדתו של קובי לדין פלילי.

חברת אדמה עסקה בתקופה ממושכת בשיווק קרקעות חקלאיות, תוך הצגת מצגים בעייתיים, במיוחד בנוגע לאפשרות ההפשרה למגורים של אותן קרקעות. החברה נקלעה להליכי פירוק על רקע מעילה לכאורה בכספי לקוחות החברה, בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. לפי החשד, עשרות מלקוחות החברה שילמו מאות אלפי שקלים ולעיתים מעל מיליון שקל עבור זכויות ערטילאיות בקרקעות חקלאיות.

עוד לפי החשד, במקום שהכספים יופקדו בחשבונות נאמנות ייעודיים לצורך השלמת עסקאות הרכישה לטובת הלקוחות, נמשכו כספים בהיקפים בלתי נתפסים מאותם חשבונות על ידי קובי על מנת לממן את צרכיו הפרטיים (רכישת דירות, מסעות תענוגות ברחבי העולם, רכבי יוקרה ועוד).

אורן קובי, מייסד אדמה. לפי החשד השתמש לצרכיו בכספי הלקוחות שרכשו זכויות בקרקע חקלאית צילום: מורג ביטן

פרשת אדמה איננה יכולה להסתיים בצקצוקי לשון, ואנו מרגישים חובה להציע כמה מסקנות אופרטיביות עבור רוכשים פוטנציאליים של קרקעות חקלאיות. אכן, הגיעה השעה שכל אדם ידע שרכישת קרקע חקלאית, היא פשוט דבר מסוכן. אין ברכישה כזאת שום דבר "סולידי", לא תמיד מדובר ב"השקעה קטנה לעתיד גדול", ולא מדובר ב"חיסכון לנכדים". מדובר בהשקעה ספקולטיבית, שההימור הכרוך בה איננו רחוק במיוחד מההימור הכרוך בהשקעה בביטקוין או באת'ריום.

פעמים רבות, הרוכש הפוטנציאלי איננו מודע כלל לסיכון שהוא לוקח על עצמו – באשמת המשווקים. אין כוונה להטיל דופי במשווקים אחראים, מהימנים, המשקפים ללקוח את כל המורכבות הכרוכה ברכישת קרקע חקלאית. אם אדם מעוניין להשקיע ברכישת אדמה שהמשווק מסר לו במפורש שלא ניתן לבנות עליה ואין וודאות שניתן יהיה לבנות עליה במשך תקופה ממושכת מאוד – שיבושם לו.

הבעיות מתחילות כאשר אנשים רוכשים קרקע חקלאית על סמך מצגים לא מדויקים במקרה הטוב, או על סמך מצגים כוזבים במקרה הרע. הדברים מסתבכים במיוחד כאשר כספי הרכישה אינם מובטחים ומשמשים למטרות לא כשרות, שאינן המטרות לשמן הופקדו בכיסן של חברות השיווק השונות.

כל רוכש פוטנציאלי של קרקע חקלאית צריך לדעת שעליו להיוועץ באנשי מקצוע בטרם הרכישה ולא להסתמך בעיניים עיוורות על ההצהרות ועל המצגים של החברה המשווקת. כשאנחנו מדברים על אנשי מקצוע, הכוונה היא לא רק לא רק לעורך דין המתמחה בנדל"ן אלא גם לשמאי מקרקעין, ועדיף שמאי המתמחה בקרקע חקלאית על מורכבויותיה.

המלצה נוספת, היא לוודא, מראש, לפני החתימה על ההסכם, שקיים בהסכם מנגנון נאמנות ברור ומפורט, שמבטיח שכספי התמורה של הרוכש המועברים לטובת הרכישה, ינותבו אך ורק לטובת חשבון ייעודי - ולא לחשבון של חברת אחזקות עלומה שלא ברור מה מטרותיה (מלבד העשרת חברת השיווק ובעליה). חשוב לוודא מראש את זהות משרד עורכי הדין שאמון על הכספים, לוודא שאין זכות חתימה לחברה המשווקת אלא רק לעורכי הדין מטעם החברה, וחובה לבקש אישור על הפקדת הכספים בחשבון הנאמנות, לאחר החתימה על ההסכם, פעולה שכמעט כל הרוכשים פשוט שוכחים לבצע.

כדי להקטין את החשיפה במקרה של התמוטטות או פשיטת רגל של מארגן הקבוצה, יש להתעקש על תשלום "דמי רצינות" בסכום לא גבוה, נניח, 20-30 אלף שקל לכל היותר, לפחות עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש ולהשאיר את יתרת התשלום להשלמת הרכישה ורישום הזכויות בקרקע. ניתן גם לדרוש שחברת השיווק תבטיח את כספי כל התמורה באמצעות מסירת ערבות בנקאית אוטונומית כנגד כל הסכום המשולם על ידי הרוכש.

הכותבים הם שותפים במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי