פסק דין דרמטי: בעלי קרקעות חקלאיות במרכז צפויים להיפגע במיליארדי שקלים

פסק דין תקדימי שהוציא השבוע בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, מסדיר לראשונה את סוגיית ה"פוטנציאל" בתחום הקרקעות, ומגדיר מהם המקרים שבהם זכאים בעלי קרקע חקלאית לפיצויים כאשר אותו פוטנציאל נפגע. בפסק הדין המתפרש על 220 עמודים דנה השופטת זהבה בוסתן במרוכז ב-70 ערעורים שהגישו בעלי קרקע חקלאית על החלטה של ועדת הערר המחוזית, דחתה 68 מהם וקיבלה שניים. בנוסף לכך פסקה למערערים הוצאות משפט בסך כולל של קרוב לחצי מיליון שקל.

את התביעות הגישו המערערים נגד שורה של ועדות תכנון מקומיות, בהן ראשון לציון, פתח תקווה, הוד השרון, נס ציונה ועוד, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה המאפשר לבעל מקרקעין לתבוע פיצוי בגין תוכנית שהביאה לפגיעה בהם. התוכנית שלטענת המערערים פגעה בקרקעותיהם היא המתאר המחוזית, תמ"מ 21/3 לפני למעלה מעשור. לטענתם בעת אישור התוכנית, קודמו בקרקעותיהם תוכניות פיתוח שונות, הליכים שתורגמו על ידי השוק לעליית שווי משמעותית. זהו הפוטנציאל. אלא שתוכנית המתאר המחוזית שמה לאותם הליכים סוף בכך שהגדירה את ייעוד קרקעותיהם כ"אזור חקלאי", "אזור נופש מטרופוליני", "גן לאומי" וייעודים נוספים שמשמעותם היא היעדר פיתוח. בכך לטענתם פגעה התוכנית בשווי קרקעותיהם באופן דרמטי, ולכן על ועדות התכנון המקומיות לפצותם.

קרקע חקלאית מיועדת לנדל"ן (ארכיון) צילום: נמרוד גליקמן

בפסק הדין, קבעה בוסתן בניגוד לעמדת היועץ המשפטי לממשלה, כי הפוטנציאל מהווה תכונה של מקרקעין, שפגיעה בו מהווה פגיעה במקרקעין, המהווה עילה לתשלום פיצוי לבעלי המקרקעין לפי חוק התכנון והבניה. לצד זאת קבעה בוסתן קריטריונים נוקשים למה שניתן להגדיר כאובדן פוטנציאל הפוגע במקרקעין. על פי פסק הדין קרקע שבעליה זכאי לפיצוי בעקבות פגיעה בפוטנציאל, היא קרקע שבה כבר קיבל המוסד התכנוני המוסמך החלטה לתת תוקף לתוכנית משביחה, או לכל הפחות קיבל החלטה על הפקדה להתנגדויות, אשר בסבירות גבוהה מאד היתה מובילה לאישורה, למשל במצב שהו אין מתנגדים.

"רק פגיעה ממשית בציפייה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב כפגיעה במקרקעין", כתבה בוסתן בפסק הדין, והוסיפה כי "הקופה הציבורית אינה יכולה לשלם פיצוי על ירידת ערך המקרקעין הנובעת מבסיס ספקולטיבי וצפייה לעליית ערכם בעתיד". עוד נכתב, כי "על מנת שהפוטנציאל התכנוני יהפוך לתכונה של מקרקעין, להבדיל מספקולציה, תקוות ומשאלות לב, על הפוטנציאל התכנוני להגיע לשלב שבו מידת הוודאות ביחס לאישור תכנית להפשרת היעוד החקלאי, הינה קרובה לוודאי".

יכולים להמשיך לעסוק בחקלאות

70 הערעורים שנדונו בפסק הדין מתייחסים להכרעה קודמת, של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בראשות עו"ד מיכה גדרון מ-2013. לאותה הוועדה הוגשו מאות תביעות ירידת ערך בעקבות אישור תכנית המתאר המחוזית, בהיקף מצטבר של שלושה מיליארדי דולרים. בעקבות סכום התביעות האסטרונומי שנדרש מהקופה הציבורית, הודיע היועץ המשפטי לממשלה כי הוא מצטרף להליך. מרביתן של התביעות נדחו, ומקצתן התקבלו, על פי קריטריון שקבעו גדרון וחבר הוועדה מיכאל גופר בהחלטתם, ולפיה על מנת שפגיעה בקרקע תיחשב ככזו שמצדיקה פיצוי, היה צריך מוסד תכנון מוסמך לכל הפחות לקבל החלטה על הפקדת התוכנית. בהחלטתה הנוכחית אף העלתה השופטת בוסתן את הרף המצדיק פיצוי, והקשיחה את הקריטריון, כאשר קבעה כי רק במקרה שבו בקרקע תוכנית מופקדת בעלת סבירות גבוהה לקבל תוקף יש מקום לפיצוי הבעלים בשל אובדן הפוטנציאל.

לאחר שקבעה את הקריטריון למתן הפיצוי, בחנה בוסתן את טענות המערערים לפגיעה בהם בשל אישור תוכנית המתאר המחוזית. אחת הטענות הנפוצות ביותר היתה לירידת ערך מקרקעין בעקבות אישור תמ"מ 21/3, המקימה עילה לפיצוי. טענה זו נדחתה על ידי בוסתן על הסף: "ירידת ערך המקרקעין יכולה להתרחש מסיבות שונות, אך רק ירידת ערך הנובעת מפגיעה במקרקעין מזכה בתשלום פיצוי". טענה נוספת שנטענה כי בחלק מהמקרים היא כי לגבי הקרקע כבר היתה החלטה של ועדות תכנון מקומיות להמליץ על אישור תוכנית בקרקע בפני ועדות התכנון המחוזיות. המלצה זו לטענתם יצרה את הציפייה לשינוי ייעוד המקרקעין. גם המלצה זו נדחתה על ידי בוסתן שקבעה כי המלצה של ועדה מקומית אינה יוצרת "ציפייה סבירה בנסיבות העניין". עילות נוספות לפיצוי אשר נדחו על ידי בית המשפט היו מיקום הקרקע בקרבת שטח מפותח, וכן נסיונות להשוות את המצב שנוצר בעקבות התוכנית למצב של הפקעה. כמו כן דחתה בוסתן טענות לפיהן פגעה התמ"מ באפשרויות הניצול של הקרקע כאשר הראתה כי כלל הייעודים החדשים שנקבעו מאפשרים את המשך הפעילות החקלאית בקרקע בדיוק כפי שעשה בה עד כה, וכי במקרה של "אזור נופש מטרופוליני" אף נוספו לה ייעודים נוספים מתחום הפנאי והתיירות שאף משביחים את ערכה.

עם זאת, מצאה בוסתן שניים מהערעורים שהוגשו כמוצדקים, שניהם נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של נס ציונה. באחד המקרים טענו המערערים לקיומה של החלטה לתת תוקף לתוכנית משביחה בשטחם. בכך עמדו המערערים בקריטריון שהציבה בוסתן. במקרה השני טענו המערערים לפגיעה בשווי קרקעותיהם בשל תכנון כביש ראשי החולף בלב השטח שבבעלותם במסגרת התמ"מ. בשני המקרים קיבלה בוסתן את הערעור – והפנתה את המערערים ואת הוועדה המקומית לשמאי מכריע שיפסוק את גובה הפיצוי. לבסוף פסקה בוסתן הוצאות משפט בסך 90 אלף שקל לטובת הוועדות המקומיות ראשל"צ, פתח תקווה, חוף השרון, נס ציונה ועוד השרון, והוצאות בסך 25 אלף שקל לטובת הוועדה המקומית שרונים, ובסך הכל 475 אלף שקל. הוועדה המקומית נס ציונה נדרשה לשלם הוצאות בסך 25 אלף שקל לכל אחד משני המערערים שערעורם התקבל.