חיים כצמן ודורי סגל כבר לא

שנה אחת בלבד הספיקה לדורי סגל, שותפו של חיים כצמן בניהול חברת המרכזים המסחריים הישראלית גזית גלוב ב־25 השנים האחרונות, בתפקיד המנכ"ל לצדו של כצמן כיו"ר. סגל, שכיהן כמנכ"ל גזית גלוב גם בשנים 1998–2008, הדהים אתמול (ג') והודיע במפתיע על התפטרותו מתפקיד המנכ"ל מבלי שנימק למשקיעים באופן סביר ומפורט על סיבת העזיבה המוקדמת. מה שהפתיע עוד יותר בעזיבה של סגל היא העובדה שחיים כצמן (68), שמכהן כיו"ר הדירקטוריונים של גזית גלוב והחברה־האם שלה נורסטאר, ימונה במקומו של דורי סגל לתפקיד המנכ"ל. 

סגל מונה למנכ"ל במקומה של רוחה לוין, המנכ"לית הקודמת שעזבה לאחר כהונה קצרה של שנה וחצי בלבד. מאז העזיבה של רוני סופר, שכיהן כמנכ"ל גזית גלוב בשנים 2009–2015 החברה חווה חוסר יציבות בתפקיד המנכ"ל. לפני סופר כיהן כמנכ"ל מיכאל בר חיים, וגם הוא לתקופה קצרה של שנה וחצי בלבד.

כצמן צפוי לעזוב את תפקידו כיו"ר הדירקטוריון של גזית גלוב ונורסטאר בעקבות המינוי שלו למנכ"ל.ל"כלכליסט" נודע כי חיים בן דור, כלכלן וחבר וותיק בדירקטוריון של גזית גלוב שנחשב מקורב לחיים לכצמן, מועמד להתמנות ליו"ר בשתי החברות במקומו של כצמן. בשיחה שקיים אתמול עם "כלכליסט" הבהיר כצמן שהמינוי שלו הוא ממש לא זמני. לדבריו, "המינוי שלי הוא ארוך טווח. לא באתי לעשות סיבוב זמני".

כצמן הסביר את העזיבה של סגל ברצון של הקבוצה לחזק את הזרוע הקנדית תחת החברה־הבת FCR . לדבריו, "הגענו למסקנה שהפעילות שלנו בקנדה היא הגדולה ביותר וצריכה תשומת לב. אין איש ראוי יותר מדורי סגל להשביח את החברה הזאת. הוא בנה את החברה הזאת מאפס. זו חברה עם נכסים בשווי של 1.7 מיליארד דולר (חלקה של גזית), שזה החלק הכי משמעותי של גזית גלוב היום בעולם" .

סגל נהג לחלק את הזמן שלו שבועיים בישראל ושבועיים בקנדה במסגרת שני התפקידים שלו – מנכ"ל גזית גלוב ויו"ר דירקטוריון FCR (המחזיק גם ב־0.7% מההון שלה). ייתכן כי העזיבה שלו קשורה גם למיצוי היחסים שלו עם כצמן, קשר שהיה הדוק מאוד בשנים הראשונות והלך ונחלש עם השנים. סגל מגיע כל חודש לישראל באמצע החודש ביום ראשון ועוזב ביום חמישי שלאחריו. בישראל הוא מחזיק דירה ברמת אביב ובקנדה הוא מחזיק דירה בטורונטו. אחרי העזיבה שלו מתפקיד המנכ"ל הוא צפוי להתגורר בטורונטו בלבד.

בניגוד למה שנהוג לחשוב בשוק ההון, סגל הוא אינו בעל השליטה בגזית גלוב. הוא מחזיק בשרשור יחד עם גרושתו אריקה אוטוסון ב־9.13% מהמניות של החברה (מחצית בידיו ומחצית בידי גרושתו), ובינו לבין כצמן אין כל הסכם גרעין שליטה חתום. כצמן מחזיק בשרשור ב־20.36% מהון המניות של החברה ונחשב לבעל השליטה היחיד של החברה.

דורי סג צילום: First Capital Realty

עוזב את ישראל

מקורבים לחברה אמרו ל"כלכליסט" כי ככל הנראה אחת הסיבות לעזיבה של סגל לקנדה היא מכירה צפויה של החברה־הבת FCR. "דורי סגל נשלח כדי להכין את האקזיט של הזרוע הקנדית", אמר מקורב לחברה. לאחר עסקת המיזוג שביצעה גזית גלוב לזרוע שלה בארה"ב בשנה שעברה, כשאקוויטי וואן התמזגה לתוך ענקית הנדל"ן האמריקאית ריג'נסי, נראה כי כצמן מתכנן את המהלך הבא שלו בקנדה במסגרת האסטרטגיה שלו להורדת שיעור המינוף וחיזוק הנדל"ן הפרטי על חשבון האחזקה בחברות ציבוריות.

לדברי מקורב אחר, "העסקה של ריג'נסי היתה ממש מוצלחת עבור גזית גלוב וכצמן רוצה למחזר את זה. הוא רוצה להיות עם מינוף נמוך ולכן הוא חייב למכור חברה ציבורית. קנדה היא המועמדת הכי מתאימה. היא הכי גדולה והכי מצליחה ולכן כל המעבר הזה של סגל לקנדה קורה". בגזית גלוב אמרו שכרגע אין שום מכירה קונקרטית על הפרק, אבל כל האפשרויות פתוחות, כולל מכירה של זרוע ציבורית.

בשיחה אתמול עם "כלכליסט" אמר כצמן שלא צפוי שינוי משמעותי במדיניות של גזית גלוב, ורמז בין השורות שהוא זה שהיה מאחורי ההגה. לדבריו, "אני הרי הייתי שותף להתווית המדיניות עד כה ולכן לא צפוי שינוי במדיניות הניהול של גזית גלוב בהמשך. אנחנו נמשיך להגדיל את רכיב הנדל"ן הפרטי באמצעות רכישות פרטיות של גזית הוריזון (זרוע הפרטית בארה"ב), הקטנת שיעור המינוף ומכירה של מניות בזרועות הציבוריות". לשאלה אם צפוי להיות שינוי בעלויות השכר של השניים ענה כצמן: "לא חושב. בכל אופן, לא שינוי מהותי".

לגבי המינוי של כצמן למנכ"ל אמר אחד המקורבים לחברה כי "היה להם רצף של מנכ"לים לא מוצלחים לדעתם. הם מאוד החמירו איתם. כאקט חירום דורי סגל חזר לתפקיד המנכ"ל והם נפרדו מרוחה לוין. אבל הוא המשיך להיות בקנדה. הדירקטוריון טען שזה בעייתי שהוא מחלק את הזמן וכדאי מאוד שהוא יהיה בקנדה במשרה מלאה. כצמן וסגל בטוחים שבקנדה יש הזדמנויות שאי אפשר לנצל אם הוא לא יהיה שם. סגל מחלק את הזמן שלו וזה פוגע בגזית גלוב. הם מבינים היום שאף אחד חוץ משניהם לא יכול לנהל את החברה כי הם מתערבים הרבה".

לשאלה אם ישנה התקררות ביחסים בין הצדדים ענה המקורב כי "ישבתי איתם השבוע כמה פעמים לא ראיתי התקררות. להפך. וגם זה לגיטימי שיהיו חילוקי דעות כאלו ואחרים, אבל אני לא חושב שזה הטריגר שהביא לעזיבה של סגל".

מנהלי ההשקעות בגופים המוסדיים, לעומת זאת, לא התרגשו כששמעו על חילופי הגברי בהנהלת גזית גלוב. לדבריהם בשיחה עם "כלכליסט", מדובר בשני שותפים שממילא מנהלים יחד את העסק ולא באמת משנה מי יושב בכיסא המנכ"ל ומי בכיסא היו"ר. עם זאת, הם כן הציעו תובנות על הרקע למהלך. לדברי מנהל השקעות בכיר באחד הגופים המוסדיים, "זה מהלך מאוד מתבקש. על דורי סגל עברו הרבה דברים הן במישור המקצועי והן באישי בשנים האחרונות ואולי הוא מחפש דברים אחרים".

"היום, אחרי שהוא מכר את אקוויטי 1 ומיזג לתוך ריג'נסי והציף ערך נשארו לו בעצם עוד חברת קמעונאות בקנדה וכל השאר הן חברות פרטיות כמו בברזיל ופולין ואולי עוד איזה משהו שהוא בונה בארה"ב. אולי הוא רוצה לחזור לקנדה".

"כצמן צריך לקחת עכשיו את החברה ולהפוך אותה מחברת החזקות חזרה לחברה שמשקיעה בנכסים וסגל לא האיש המתאים לעשות את זה כי זה דורש שינוי אסטרטגי. הם שותפים המון שנים וכנראה ששניהם התאכזבו מהמנכ"לית הקודמת (לוין – א"פ ור"ב) למרות שהם מכירים אותה 20 שנה. מצד שני גם חיים מכיר את דורי 40 שנה ובכל זאת אנחנו רואים את התחלופה המהירה שם. אני באמת לא יודע מה קרה מאחורי הקלעים, אולי חיים רצה להיכנס מלכתחילה לניהול אבל לא יכול היה כי היה עסוק במיזוג של אקוויטי 1 עם ריג'נסי. בכל מקרה, זה נכון שהוא לוקח עכשיו את המושכות והוא יודע שכבר מזמן הוא היה צריך לקחת אותן. הרי סגל אלוף במרכזי קניות, אבל פה צריך לעשות שינוי מבני בחברה. זו חברה שבלי גיוסים בשוק ההון היא מתה. זו חברת אג"ח ואם היא עוצרת גיוס היא לא קיימת. וכצמן מעולה בזה, הוא מצויין בקשרים עם המוסדיים. האם הוא בא כדי להישאר או שזו תקופת מעבר? לא ברור, אולי יש כאן גם רצון להכין את החברה לילדות כירושה".

מנהל בכיר אחר סבור שהסיפור נובע דווקא מהרצון של סגל לחזור לחיות בקנדה. לדבריו, "בגזית גלוב קורים הרבה דברים טובים בתקופה האחרונה ואנחנו לא מתרגשים מהאירוע הזה. בסופו של דבר שניהם בעלים, אז אחד כאן ואחד הולך לשם. אולי לסגל מתאים לגור עכשיו בקנדה ולכצמן לחזור לישראל. כמשקיע זה ממש לא משנה לי כי הם ממילא עבדו יחד, אז לאחד קראו מנכ"ל ולשני יו"ר, אז מה. ההחלטה הכי חשובה שהם קיבלו זה להוציא את המנהלים השכירים שהם שילמו להם לא מעט כסף למרות שמי שבסופו של דיבר קיבל את ההחלטות היו שניהם. אני חושב שכצמן בא עכשיו לטווח ארוך ולא מאמין שהוא יחפש מנכ"ל שכיר בהמשך. ואם הוא כן, אז זה לא טוב".

חוזרת להיות גדולה

סגל נכנס לתפקיד באחת התקופות הפחות טובות של גזית גלוב. גזית נכנסה לסחרור ב־2014 כשהחברה־הנכדה דורי בניה גילתה סטיות באומדני העלויות שלה ונאלצה לתקן לאחור הפסדי עתק של כ־450 מיליון שקל. לבסוף היא נמכרה תמורת מיליוני שקלים בודדים לעמוס לוזון והסבה לגזית הפסד על הנייר של מיליארד שקל.

באותו זמן החברה סבלה ממיתון בפינלנד ומשבר ברוסיה שהכבידו על התוצאות. בנוסף, החברה ניהלה משא ומתן למכירת גזית ישראל, שמחזיקה בעשרה מרכזים מסחריים תחת המותג G, שלא התבשל לעסקה בעקבות חילוקי דעות על המחיר.

השילוב של הדברים הביא לקריסה של המניה ב־40% בחצי שנה השנייה של 2015, אך מתחילת שנת 2016 ועד היום החברה נמצאת במגמת עלייה, בין היתר בעקבות עסקת המיזוג המוצלחת עם ריג'נסי והמשך הקטנת שיעור המינוף של החברה. מאז ועד היום סגל הצליח לייצב את החברה. מניית גזית גלוב רשמה בשנה אחרונה עלייה של 13% והיא חזרה להיות חברת הנדל"ן השנייה בגודלה לאחר עזריאלי במונחי שווי שוק. גזית גלוב נסחרת נכון להיום בשווי של 7.3 מיליארד שקל.

עלות שכרו של סגל עומדת על 8.2 מיליון שקל בשנה. גזית גלוב נושאת בעלות שנתית של 6.3 מיליון שקל והיתר מגיע מהחברות־הבנות. שכר הבסיס של סגל עמד על 2 מיליון שקל בשנה, והשאר בתשלום מבוסס אופציות. השכר של סגל אושר למרות התנגדות ערה מצד המוסדיים. בין המתנגדים נמנו אלטשולר שחם, מבטחים, פסגות, מיטב דש, אנליסט ואיילון. תמכו בשכר: הפניקס, מגדל, הראל, ילין לפידות וכלל ביטוח.

כצמן ימשיך לכהן כיו"ר דירקטוריון אטריום, יו"ר דירקטוריון סיטיקון וסגן יו"ר ריג'נסי סנטרס. כצמן מכהן גם כיו"ר דירקטוריון ומנכ"ל נורסטאר החזקות, בעלת השליטה בחברה. סגל ימשיך לכהן כדירקטור בחברה.

חיים כצמן צילום: נמרוד גליקמן