מכרת דירה חדשה? אתה אחראי כמו קבלן

אדם שקנה בית חדש מקבלן ולאחר מכן מכר אותו, בלי שהתגורר בו, יהיה אחראי לליקויים בנכס, בדומה לקבלן - כך קבע בית המשפט העליון. השופט ניל הנדל הפך פסק דין של המחוזי חיפה שעסק בשאלת אחריותו של מוכר וילה בקיסריה, ופסק כי על המוכר לפצות את הרוכשת ולתקן את הפגמים שנמצאו בווילה, בדיוק כפי שהיה מוטל על קבלן לפי החוק.

פסק הדין נגע לעסקה לרכישת וילה בקיסריה לפני כ־20 שנה. ב־2002 הגישה הרוכשת לבית המשפט המחוזי תביעה על 3.6 מיליון שקל בשל ליקויים וחוסרים שונים בבית. תביעתה התבססה על חוק המכר (דירות). בית המשפט דחה את מרבית סעיפי התביעה, וקבע לה סכום פיצוי צנוע של 170 אלף שקל, כששכר טרחת עורכי הדין, 130 אלף שקל, שהיה עליה לשלם לנתבע קיזז כמעט את כל סכום הפיצוי. בפסק דינו קבע השופט עודד גרשון כי המוכר לא בנה את הדירה במטרה למכור אותה, ולכן חוק המכר לא חל על העסקה.

וילות בקיסריה. “חשש לסטנדרט בנייה נמוך כדי לחסוך בהוצאות” צילום: שאול גולן

הרכב שופטי העליון, שכלל גם את ענת ברון וג'ורג' קרא, הפך את ההחלטה. "תכליתו המרכזית של החוק היא להסדיר את אחריותן של חברות בנייה שעיסוקן בשיווק דירות כלפי הקונים. ברם, תחולתו של החוק אינה מוגבלת רק לחברות בנייה, והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים", כתב השופט הנדל. "כאשר מדובר ביזם הבונה דירה במטרה למכרה ישנו חשש לשימוש בחומרי גלם זולים ובנייה בסטנדרט נמוך כדי לחסוך בהוצאות".

על הווילה בקיסריה כתב: "הבית נמכר מיד לאחר סיום הבנייה ושום אדם לא גר בו למשך תקופה". במצב זה, לדבריו, ברירת המחדל היא כי הבית נבנה לצורך מכירה, ועל המוכר להוכיח את ההפך - דבר שלא נעשה במקרה זה. תמיכה נוספת לקביעת השופט היא שבמקביל לבניית הבית בקיסריה בנה המוכר גם בית ביישוב הררית, "יישוב הדורש אישור ועדת קבלה, שאותה עברו המוכר ומשפחתו טרם סיום בניית הבית בקיסריה". עוד התבסס הנדל על עדות אדריכל הווילה בקיסריה, שטען כי "המוכר אמר לו שהוא לא מתכוון לגור בבית בקיסריה".

העליון קבע כי התובעת תפוצה ב־290 אלף שקל, כלומר הוא הגדיל את סכום הפיצוי ב־120 אלף שקל, ש־100 אלף מהם ישולמו על ידי המוכר, ו־20 אלף נוספים ישולמו לה על ידי מהנדס מערכת מיזוג האוויר שבה נמצאו ליקויים. מנגד, הפחית את שיעור הוצאות המשפט שעל התובעת לשלם לנתבעים ל־35 אלף שקל.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, אמר: "מדובר בעסקת מכר החושפת את מי שבונה בית ואז מוכר אותו בזמנים המוגדרים בחוק המכר לסיכון לא מבוטל שהחוק יחול עליו. המשמעות מבחינת מוכר שכזה היא הטלת אחריות גדולה של תקופות הבדק והאחריות כלפי הקונה".

עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות' הוסיפה: "גם בעלים פרטי שמתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן ובסיום הבנייה מעונין למכור את דירתו עלול למצוא את עצמו אחראי לתיקון ליקויים שנים אחרי המכירה".