נדל"ן בארה"ב: אפקט טראמפ

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

רבים הביעו דעתם על ההחלטות הפוליטיות הדרמטיות והשנויות במחלוקת של הנשיא ה-45 של ארצות הברית דונלד ג'יי טראמפ מאז שנבחר ב-8 בנובמבר אשתקד, אך השאלה היותר משמעותית היא האם שלטונו של טראמפ השפיע על מחירי הנדל"ן בארצות הברית והביא לירידתם?

נפתח בכך שאמון המשקיעים זינק לאחר בחירות 2016, מה שגרם לרצף של עליות בשוק המניות האמריקני שנמשך שנה שלמה. עקב כך נרשמו עליות במחירי הדיור, מהסיבה שכאשר שוק המניות נסחר, איגרות החוב לרוב נמכרות והתשואות עולות. שיעורי המשכנתאות אף הם עלו בהתאם.

נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ צילום: איי פי

בסתיו 2016, הריבית הממוצעת על המשכנתאות הפופולריות ל-30 שנה עמדה על 3.5%, ולאחר מכן עלתה ל-4.3% מיד לאחר הבחירות, כך על פי פרדי מאק (Freddie Mac), חברה בחסות הממשל האמריקאי העוסקת במסחר ותיווך בשוק איגוח המשכנתאות בארצות הברית. למעשה הריבית על המשכנתאות נותרה מעל 4% לכל אורך המחצית הראשונה של השנה, וכיום זו עומדת מעט מתחת ל-4%. הקפיצה בשיעורי הריבית על המשכנתאות, על אף הכל, לא דיכאה באופן מיידי את אמון הצרכנים וחברות הבנייה, שהם המפתח לשוק הדיור.

אופוריה מסוימת נִסכה על חברות הבנייה בארצות הברית לאחר הבחירות, ככל הנראה כיוון שאלו צפו דה-רגולציה (קיצוץ הביורוקרטיה) בענף שבסופו של דבר לא התרחשה, וכיום חברות הבנייה נלחמות מול ממשל טראמפ על תכנית המיסוי שלו שפורסמה ביום ה-98 לכהונתו. אותה תכנית חותכת ניכויים עבור בעלות על דירה.

מספר התחלות הבנייה והיתרי הבנייה גבוה כיום יותר מאשר לפני שנה, אך הרווחים היו חלשים מהצפוי. חברות הבנייה התלוננו על עלויות גבוהות עבור הקרקע, העבודה והחומרים, כאשר עמדתו הנחרצת של ממשל טראמפ בנושא המהגרים בארצות הברית הובילה למחסור בעובדי בניין, בענף המסתמך בעיקר על עובדים מקסיקנים. חברות הבנייה טוענות כי נדרשת הצעת חוק לאומית לרפורמה בהגירה, שכן רבות מהן מחזיקות בעובדים שחוששים מפני גירוש ועלולים לרדת למחתרת.

כל זאת מביא להתייקרות משמעותית בשוק הדיור. מחירי הדיור ממשיכים לטפס בשל מחסור באספקה, ויש לכך השפעה הן על רוכשי דירות חדשות והן על משפרי דיור. האפשרות הפיננסית לרכוש דירות ממשיכה להיחלש, ואם הריבית תוסיף לעלות זו תחמיר אף יותר את המצב.

נתוני מכירות הבתים הקיימים כבר נמצאים במגמת ירידה מאז הקיץ, המלאי של בתים למכירה ממשיך להתכווץ ושוק בניית בתי משפחות עדיין בביקוש נמוך.

לשאלה, האם הצפי האופטימי לגבי ירידה במחירי הדיור השנה, כפי שראינו אחרי הבחירות בשנה החולפת, הינו רציונלי, התשובה היא שלא נראים סימנים לכך. ממשל טראמפ לא הוביל לירידה במחירי הנדל"ן, כפי שהוביל לעליות בשוק העבודה (מספר המשרות) ובשוק המניות.

בית אמריקאי טיפוסי צילום: paulbr75

למרות שמחירי הדיור המריאו בשווקים עירוניים חמים מסוימים, נראה כי במרבית האזורים ברחבי ארצות הברית אין עלייה ניכרת, וזאת לאחר הישגים משמעותיים במהלך ממשל אובמה. בפעם הראשונה, הטבת האשראי לרוכשי בתים שהושקה בשנת 2008 והסתיימה בשנת 2010, הצילה את התרסקות שוק הדיור והגדילה את מכירות הבתים והדירות, במיוחד ברף התחתון של השוק. מחירי הדיור הגבוהים היו בגדר מים קרים שכיבו את אופטימיות צרכני הדיור. קרוב למחצית משווקי הדיור הגדולים ביותר בארצות הברית נחשבים כיום למוערכים בסכום גבוה מדי, על בסיס היסטוריית התמחור. לגבי תכנית המס של הממשל, כעת צרכני הדיור מודאגים יותר לגבי עלויות הדיור והאפשרות לאבד את יתרונות המס של בעלות על נכס.

אוקלהומה סיטי, שיקגו, סקרמנטו והרטפורד

על פי מדד זילו (Zillow) באוקלהומה סיטי במדינת אוקלהומה למשל, הערך החציוני של בתים עומד כעת על 133,700 דולר וערך הבתים עלה ב-2.4% בשנה החולפת ולפי כמה מהתחזיות המחירים צפויים לעלות בעוד 2.8% בשנה הקרובה. ואילו מחיר הבתים החציוני עומד על 183,292 דולר בעוד שכר הדירה החציוני הוא 975 דולר.

בשיקגו במדינת אילינוי, הערך החציוני של בתים עומד כעת על 221,600 דולר וערך הבתים עלה ב-5.6% בשנה החולפת ולפי כמה מהתחזיות המחירים צפויים לעלות בעוד 2.1% בשנה הקרובה. ואילו מחיר הבתים החציוני עומד על 294,900 דולר בעוד שכר הדירה החציוני הוא 1,750 דולר.

בסקרמנטו במדינת קליפורניה, הערך החציוני של בתים עומד כעת על 309,300 דולר וערך הבתים עלה ב-10.1% בשנה החולפת ולפי כמה מהתחזיות המחירים צפויים לעלות בעוד 5.6% בשנה הקרובה. ואילו מחיר הבתים החציוני עומד על 300,926 דולר בעוד שכר הדירה החציוני הוא 1,595 דולר.

בהרטפורד במדינת קונטיקט, הערך החציוני של בתים עומד כעת על 103,600 דולר וערך הבתים ירד ב-2.6% בשנה החולפת ולפי כמה מהתחזיות המחירים צפויים לעלות ב-1.7% בשנה הקרובה. ואילו המחיר החציוני של הבתים המוצעים כרגע למכירה בשוק עומד על 139,900 דולר.

הכתבה תורגמה בחלקה מאתר cnbc.com.