משבר הדיור: "יום הכיפורים" הכלכלי

בשיתוף יו-קלע

במהלך העשור האחרון מחירי הדירות עלו ביותר מפי שתיים (120%), וגרמו לכך שרוב המשפחות הצעירות במדינת ישראל לא יכולות לעמוד בנטל הוצאות הדיור. זהו המחדל הממשלתי החמור ביותר בתחום הכלכלי-חברתי שידעה מדינת ישראל מאז ההיפר-אינפלציה של שנות השמונים. זה המקביל ל"מחדל מלחמת יום הכיפורים" בתחום הכלכלי, והנזקים שלו ילוו אותנו עוד זמן רב.

כ-2.5 מיליון צעירים בני 45-25 קורסים תחת עול תשלומי משכנתא או דמי שכירות בלתי סבירים, לא מסוגלים להתגורר היכן שיש תעסוקה איכותית, חושבים פעמיים האם להביא עוד ילדים (אם בכלל) או מתפשרים על איכות החינוך שמעניקים להם, ואף מעלים במוחם הרהורי כפירה על החיים במדינה הזאת שכך מתייחסת אליהם.

להבדיל ממשברים שנגרמו על ידי גורמים חיצוניים, כגון מלחמות שנכפו עלינו, משבר הדיור הינו כל כולו תוצרת כחול-לבן, תוצאה ישירה של עיוורון ודוגמטיות של מדיניות הממשלות שכיהנו במהלך השנים האלו. הן לא יכולות לטעון להגנתן "לא ידענו, לא ראינו, לא שמענו": המשבר התפרץ במלוא עוזו עוד בקיץ 2011 – מה יותר ברור ועצמתי מהמראה של המוני אוהלים נטועים בשדרות רוטשילד, וחצי מיליון איש ברחובות שזועקים כי קצה נפשם מחוסר יכולתם להגיע לקורת גג?!

הפרק הארוך והמשמעותי ביותר בדו"ח הוועדה שקמה בעקבות המחאה הגדולה, וזה שכמעט לא יושם כלל, הוא הפרק על הדיור! אי אפשר להגיד, "שמענו, ראינו, אבל לא ידענו מה לעשות"... כיום ברור שאם הממשלה הייתה מיישמת, ולו באופן חלקי, את ההמלצות שבדו"ח על הדיור קרוב לוודאי שהמשבר היה מגיע לקיצו כבר לפני שנתיים-שלוש. מה גרם למחדל העצום הזה, מלבד האטימות והאיוולת של הממשלות שכיהנו מאז החלה נסיקת מחירי הדיור? מעל לכל תפיסה מוטעית מיסודה לגבי המרכיבים המרכזיים של מדיניות דיור: (1) מדיניות קרקע; (2) מדיניות אורבנית; (3) דיור בר-השגה; (4) קשרי הגומלין בין דיור לבין תחבורה; (5) יחסי הכוחות בין הדרג הממשלתי לרשות המקומית. אנו נדון בהמשך בכל אחד מאלה – כאן נרחיב על המרכיב הראשון, מדיניות קרקע.

פרופ' מנואל טרכטנברג צילום: European Central Bank 2017

קרקע הינה כמובן התשומה החשובה ביותר לדיור, זו הסובלת בישראל ממחסור חמור ביותר (אנחנו אחת המדינות הצפופות בעולם) והנשלטת כמעט במלואה על ידי הממשלה. אלא שהממשלה מתייחסת אל הקרקע כנכס כלכלי צרוף (שעליו יש לה מונופול), כאשר מטרתה למקסם את התמורה שהיא מקבלת ממכירתה טיפין טיפין, כך שערכה ילך ויאמיר. בראייה הזאת אין הבדל בין קרקע לבין אוצר טבע אחר כלשהו, שאין לו כל קשר לחברה בישראל מלבד ערכו הכלכלי. נכון, התקבולים ממכירת קרקעות המדינה במחירים גבוהים תרמו רבות להקטנת החוב הלאומי ועל כן לירידת היחס חוב-תוצר, ואין ספק כי זו תוצאה חיובית מאוד כשלעצמה. אלא שאותם תקבולים נלקחו בסופו של יום מכיסיהן של המשפחות הצעירות שרכשו דירות, אשר עלות הקרקע היה למרכיב הדומיננטי בהן – יופי של "מאקרו" על חשבון המיקרו...

אל מול ראייה צרה זו יש להעמיד גישה חלופית, הגורסת שקרקעות הלאום צריכות להיות מעל לכל כלי לניהול מדיניות דיור מושכלת, שתבטיח לכל משפחה בישראל נגישות לדיור הולם, ולא פרה חולבת להשגת תוצאות מאקרו כלכליות טובות, מנותקות מהשלכותיהן החברתית. שלא נטעה: מניעת אפשרות לדיור הולם מצעירים פוגעת קשות גם בכלכלה עצמה, שהרי היא מטה את הבחירות שהם נאלצים לעשות בתחום התעסוקה וברכישת השכלה. על פי גישה חלופית זו, את קרקעות המדינה יש לשווק בקצב, בשיטה ובמחיר שיגזרו מאותה מדיניות שאמורה לספק פתרונות דיור הולמים לכל, ולא מהרצון למקסם תקבולים. כל עוד הממשלה שולטת ברוב הקרקעות, וכל עוד האוכלוסייה גדלה, זה צריך להיות כוכב הצפון של המדיניות. זה היה מביא למכירת קרקעות בקצב מוגבר, בעיקר באזורי הביקוש, ובשיטות מכרוז/הקצאה אחרות, כך שהמחיר בסופו של דבר יהיה נמוך בהרבה מזה שהתקבל עד כה.

תכנית מחיר למשתכן נוצרה ברוח זאת, אלא שהיא לוקה בחסר מכמה היבטים: היא נוגעת רק לחלק מהקרקעות, לאו דווקא באזורי הביקוש, ואופי המכרז עלול לפגוע באיכות הבנייה. יתרה מזאת, התכנית הפכה למעשה למעין מכונת הגרלה, על פיה ניתנת מתנה מכספי המדינה למשפחות צעירות בעלות הן מזל והן ממון, שכן מדובר על אלו שיכולות לשים על השולחן הון התחלתי משמעותי.

כל עוד לא תהיה הכרה מפורשת בטעות החמורה שבבסיסה של מדיניות הקרקע שהונהגה עד היום ודיון מעמיק על גישה אלטרנטיבית ברוח הדברים לעיל, לא תהיה תקומה. המשך יבוא.

הכותב הוא פרופ' לכלכלה באוניברסיטת תל אביב, ח"כ לשעבר בכנסת ה-20 מטעם המחנה הציוני, עמד בראש הוועדה לשינוי חברתי כלכלי (ועדת טרכטנברג) לאחר המחאה החברתית ב-2011.