רוצים תמ"א 38 בבניין? כך תעשו את זה נכון
10 הדברות לקידום פרויקט תמ"א 38 מוצלח בחסות אורבן נדל''ן
1. החלטה עקרונית על תחילת התהליך
כמו כל תהליך, על מנת להתחיל לקדם את הליך תמ"א 38 יש צורך בהחלטה עקרונית והסכמה של רוב דיירי הבניין- 66% הסכמה לתמ"א 38/1- חיזוק יסודות ותוספת קומות ו 80% הסכמה לתמ"א 38/2- הריסה ובנייה מחדש. לשם כך מומלץ לכנס אסיפת דיירים בה תתקבל החלטה עקרונית וייבחר וועד הבניין.
2. בחירת משרד עורכי דין לליווי בעלי הדירות
על הנציגות לפנות למשרדי עורכי דין בעלי ניסיון והתמחות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית. בעלי הדירות צריכים משרד עו"ד אמין ומנוסה, בעל יכולת מוכחת בליווי פרויקטים מראשיתם ועד סיומם, שתייצג את האינטרסים שלהם אל מול היזם, הרשות ושאר אנשי המקצוע.
3. הבנת התהליך וקבלת מידע
על הנציגות ללמוד את הנתונים של הבניין והאפשרויות העומדות בפניו, על פי הקריטריונים של כל סוג תמ"א 38, זכויות המקרקעין ומדיניות הרשות המקומית. לאחר מכן ניתן להחליט על ההליך המתאים ביותר, הן עבור בעלי הדירות והן עבור הבניין עצמו.
חשוב לעשות שיעורי בית, שכן ניתן, למשל, לבצע הליך תמ"א 38 גם בבניינים בני 7 קומות במידה ועומדים בקריטריונים.
דוד זהבי, מנכ"ל משותף בחברת אורבן נדל"ן ויו"ר יזמי התמ"א באזור השרון צילוםן: assaf pinchuk
4. בחירת חברה יזמית
גם כאן, חשוב מאוד לעשות שיעורי בית. על הנציגות ועו"ד לאסוף מידע על חברות בעלות ידע וניסיון מוכח ליכולת ביצוע פרויקטים. מומלץ לצמצם את הרשימה למספר חברות, איתן תיפגש הנציגות לקיום משא ומתן על ביצוע הפרויקט, התנאים של בעלי הדירות ועוד. השוק רווי היום בחברות בתחום ויש לבחון כל חברה על פי וותק, ניסיון, המלצות של דיירים מרוצים וכן מומלץ לגשת ולראות פרויקטים שהסתיימו.
כיום ישנם גורמים אובייקטיבים המדרגים ונותנים תמונת מצב נכונה של תחום ההתחדשות העירונית, דוגמת אתר מדלן 38.
5. מינוי יועצים מקצועיים
עו"ד וחברה יזמית הינם רק הבסיס, שכן למימוש פרויקט תמ"א 38 יש צורך באדריכל, מהנדס, שמאי ועוד. ניתן למנות כל אחד באופן עצמאי אך כדי למנוע "טלפון שבור" בין הגורמים, מומלץ לבדוק כי היזם משתמש בשירותיהם של אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה.
כיום, חברות יזמיות, דוגמת חברת אורבן נדל"ן, מציעות את כל אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחומם תחת קורת גג אחת, כ- ONE STOP SHOP, דבר מומלץ המבטיח תקשורת מיטבית בין כל הגורמים וברמת הבצוע, שפה עיצובית ותכנונית אחידה.
6. טיפול בסרבנים
זה השלב בו צריך לטפל בדיירים הסרבנים, במידה ויש. בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המסרבים לביצוע הפרויקט.
7. מו"מ משפטי וסגירת התנאים בין בעלי הדירות לחברה היזמית
בשלב זה מתקיים המו"מ על תנאי ההסכם שבין החברה ובעלי הדירות בהובלת נציגות הדיירים, עורכי הדין והחברה היזמית ומתקבלות ההחלטות על התמורה לדיירים, הרווח ליזמים , לוח זמנים עקרוני ותנאי הפרויקט. לאחר חתימת ההסכם הפרויקט יוצא בשעה טובה לדרך.
8. שקיפות
על נציגות הדיירים לפעול בשקיפות מלאה כלפי כלל בעלי הדירות, להיות זמינים עבורם ולהעביר את המידע על התקדמות התהליך באופן רציף. התנהלות שקופה היא גורם חיוני לאורך כל חיי הפרויקט מתחילתו ועד סופו ותקף גם לחברה היזמית, שעם תחילת העבודה על הפרויקט צריכה לעדכן את בעלי הדירות בכל התרחשות והתקדמות.
9. תחילת הביצוע
עם סיום השלב הבירוקרטי של הפרויקט, תהליך התכנון וקבלת ההיתרים מתחיל הליך הביצוע. בשלב זה, במידה ומדובר בהליך של הריסה ובנייה מחדש, הדיירים מפנים את הבניין לדירות חלופיות שלהן דאג היזם. במידה ומדובר בחיזוק יסודות, הבנין מגודר ומוקמים פיגומים סביבו והעבודה מתחילה.
10. סיום הפרויקט, מסירת הדירות ורישום זכויות
לאחר סיום עבודת הבנייה יש לערוך רישום סופי של זכויות בעלי הדירות, המסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין.
נכתב ע"י דוד זהבי, מהנדס, מנכ"ל משותף בחברת אורבן נדל"ן ויו"ר יזמי התמ"א באזור השרון
