הספקולנטים מהמרים: בועת הנדל"ן קרובה להתפוצצות

הסרט "מכונת הכסף" ("The Big Short"), שמתאר את קריסת שוק הדיור האמריקאי ב־2008, מראה כיצד מנהל קרן הגידור מייקל ברי חיפש אחרי כל סימן אזהרה אפשרי בשוק שיעזור לו לחזות את נפילת מחירי הבתים.  

את אחד מסימני האזהרה שחוזים ירידה כזו – יתרות שורט על מניות חברות הנדל"ן – אפשר למצוא היום בבורסה בתל אביב, והוא מעיד על הציפיות השליליות של המשקיעים הישראלים לגבי מצבו ועתידו של שוק הדיור המקומי.

יתרות השורט (מכירה בחסר – כלי פיננסי שמניב רווחים כאשר המניה יורדת) על מניות חלק מחברות הנדל"ן למגורים זינקו באלפי אחוזים מתחילת השנה ועד היום. במילים פשוטות יותר: המשקיעים בתל אביב סבורים היום ברמה גבוהה יותר כי המניות של החברות שמבצעות ומוכרות את הפרויקטים של הדירות בישראל, צפויות לרדת בטווח הזמן הקרוב. כלומר, הם צופים שמחירי הדיור בישראל נמצאים לקראת ירידה.

רוטשטיין: יתרות השורט זינקו פי 24 מתחילת השנה

כך, למשל, יתרות השורט על מניית חברת אזורים, שמנוהלת על ידי דרור נגל ונחשבת לאחת מחברות המגורים הגדולות בישראל, רשמו זינוק של יותר מפי 12 בתוך חודשיים בלבד.

זינוקים חדים יותר נרשמו אצל החברות חג'ג' (פי 23) ורוטשטיין (פי 24) מתחילת השנה ועד היום. גם אצל אפריקה מגורים, שמנוהלת על ידי אורן הוד ונחשבת לחברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל, נרשמה עלייה של 121% ביתרות השורט על המניה. בקרן הריט מגוריט שעוסקת בהחזקה של בנייני מגורים להשכרה, שעדיין לא רכשה מקבצים מהותיים, נרשמה עלייה של 28% ביתרות השורט מתחילת השנה.

למעשה, בכל חברות הנדל"ן למגורים נרשמה עלייה רוחבית ביתרות השורט על המניות. יתרות אלה מסתכמות במיליוני שקלים אחדים עבור כל מניה ואין בהן להשפיע על הביצועים של המניה בשוק, אולם המגמה הזו בהחלט מהווה נורת אזהרה ומחזקת את הציפיות השחורות של המשקיעים באשר למחירי הדיור בעתיד.

האוצר מתדלק את הציפיות השליליות של המשקיעים

מה שתדלק את הציפיות השליליות של המשקיעים הישראלים הם הנתונים שמפרסמים משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים. השיא הגיע בשבוע שעבר כאשר פרסמה הלמ"ס את מדד המחירים לצרכן לחודש דצמבר 2016, שהראה כי חלה ירידה של 1.2% בסעיף הדיור במדד.

מדובר בירידה החודשית הגדולה ביותר מזה עשר שנים בסעיף שבודק עסקאות שנאספו על ידי רשות המסים ב־67 יישובים עירוניים, שבהם מספר הדירות עולה על 5,000 ומספר התושבים גבוה מ־20 אלף. עסקאות אלה משוקללות על פי שבעה פרמטרים בהם מחיר הרכישה, מספר החדרים ושטח הדירה, כשהמדד מנטרל השפעות שעשויות לעוות את שווי הדירות.

נתון נוסף שמעיד על ירידה קרבה במחירי הדיור פורסם על ידי יואל נווה, הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהתעקש להראות כי שוק הדיור מתקרר. בסקירה שפרסם נווה השבוע נטען כי ברבעון הרביעי של 2016 נרשמה ירידה חדה ברמת הפעילות בכל מרכיבי שוק הנדל"ן בכל האזורים. הממצאים שלו הראו כי ברבעון הרביעי עמד מספר העסקאות על 23,900, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב־2015.

עוד לפני הודעה זו פרסם הכלכלן הראשי של האוצר במהלך חודש פברואר כי חלה ירידה משמעותית במכירות הדירות בדצמבר 2016. לדבריו מדובר בחודש הגרוע ביותר זה חמש שנים במכירות הדירות בישראל שבו חלה ירידה של 7% במכירות לעומת פברואר המקביל, ל־9,800 דירות. עוד עלה מהדו"ח כי מכירת דירות חדשות צנחה בפברואר ב־28% ורכישות של דירות להשקעה צללו ב־30% לעומת התקופה המקבילה.

האם הספקולנטים צודקים? mhkuo: YouTube / City of Greenville

השפעת הצפי לעלייה בעלות המשכנתאות

את עיקר הבלימה במחירי הדיור מייחסים בשוק ההון לעלות המשכנתאות שטיפסה משמעותית בשנה האחרונה. ריבית בנק ישראל אמנם נשארה נמוכה ברמה של 0.1%, אולם הציפיות לעליית ריבית בעתיד הן אלו שמביאות להתייקרות המשכנתאות. אופיר גולדשמידט, מנכ"ל חברת ריפרש משכנתאות, אמר אתמול ל"כלכליסט" כי "הריבית הקבועה הלא צמודה על המשכנתאות זינקה בשנה האחרונה ב־1% וזה משמעותי עבור עליות המימון של רוכשי הדירות".

סיבה נוספת שעשויה להשפיע על השוק היא תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר שמעניקה הנחות של עשרות ומאות אלפי שקלים לזוגות צעירים זכאי דיור. מעבר לכך , חוק מס על דירה שלישית שהטיל שר האוצר עלול להרחיק משקיעים מהשוק ולקרר עוד יותר את המחירים. בשורה התחתונה: עדיין מוקדם להגיד האם חל שינוי במגמת עליית מחירי הדיור, אולם אין ספק שמתחילים לראות ניצנים ראשונים של קיפאון.

דרור נגל מנכל אזורים צילום: אוראל כהן