רכישת נחלה במושב – כך תעשו זאת נכון
אתם רוצים לממש את החלום שלכם ולרכוש בית צמוד קרקע המוקף בשדות ירוקים עליו תוכלו לבנות את בית חלומותיכם? כך תעשו זאת נכון
רכישת נחלה במושב, חלומם של ישראלים רבים, יכולה להיראות למתבונן מהצד כעוד השקעת נדל"ן כלכלית כמו רכישת דירה או בית צמוד קרקע בעיר. לא הרבה מודעים לכך שהמורכבות ברכישת נחלה, מצריכה התקשרות עם מספר רב של גורמים וקבלת הסכמתם להליך עצמו. למעשה, הסכם הרכישה עצמו מותנה בקבלתם של הרוכשים לחברות באגודה. אם החלטתם לממש את החלום ולעבור למושב - כך תעשו זאת נכון ותמנעו מטעויות בטרם חתימת ההסכם.
החלטתם כי הספיק לכם לגור בעיר ומאסתם בסכסוכי שכנים בבניין? אתם רוצים לממש את החלום שלכם ולרכוש בית צמוד קרקע המוקף בשדות ירוקים עליו תוכלו לבנות את בית חלומותיכם? רגע, לפני שאתם מגבשים את ההחלטה על המעבר למושב, חשוב מאוד שתדעו שזו לא עוד עסקת נדל"ן, ההליכים, הרישומים המיסים ותנאי הקבלה, שונים לחלוטין מכל מה שהכרתם בעיר ולכן חשוב שתקבלו את המידע הנדרש לפני שתתחילו בהליך רכישת משק במושב.
אלו זכויות אני רוכש?
הזכויות בנחלה מוגדרות כזכויות של "בר רשות" זכויות שימוש שמוענקות ע"י רשות מקרקעי ישראל לבעל הנחלה (זכויות שאינן מהוונות), ולכן בעתיד יצטרך הרוכש לשאת בתשלומים שונים ונוספים כדי לקבל זכויות נוספות אם ירצה להגדיל את זכויות הבניה, או שיהיה מעוניין לפצל חלקת מגורים מתוך הנחלה או אם ירצה להקים מחסן או בריכת שחייה.
נחלה אינה עוד נכס נדל"ן כמו דירה בעיר בה לרוב הזכויות רשומות בטאבו או בחברה המשכנת, הזכויות בנחלה רשומות במספר רשויות (באגודה השיתופית, ברמ"י ופעמים אפילו בסוכנות היהודית), ולכן חשוב לקבל את מצב הזכויות מכל הגופים השונים אשר אמורים להיות חלק פעיל והכרחי ברכישה ולאשר את העברת הזכויות.
בית במושב. חלומם של רבים צילום: ישראל יוסף
אילו בדיקות מקדמיות צריך לבצע?
מי הם בעלי הזכויות הרשומים בנחלה – השלב הראשון על מנת לקבל מידע על רישום בעלי הזכויות הינו קבלת אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל, בו יהיו רשומים בעלי הזכויות בנחלה והמצב המשפטי הכללי של הנחלה (שיעבודים, עיקולים, שימושים חורגים, צווי מניעה וכד').
גבולות הנחלה – מכיוון שמרבית שטח הנחלה הינה קרקע שמיועדת לשימוש חקלאי, נוטים רבים להימנע מלבצע בדיקת מדידה מקדמית כדי לדעת מה הוא בדיוק השטח והיכן עובר קו הגבול. ואולם המצב הקיים בשטח יכול להביא לטעויות מכיוון שהוא אינו משקף את מפות המדידה העדכניות הקיימות ששינו את קו הגבול בין המשקים במהלך השנים. פעמים רבות בעלי הנחלה עצמם אינם מודעים לכך שניתן תוקף לתוכנית חדשה ובה שונה קו הגבול ולכן חלק מהמבנים שנבנו בעבר על ידם ייתכן ואינם נמצאים עוד ברשותם.
לכן ההמלצה הינה להיעזר בשירותי מודד כדי לוודא שאכן המצב התכנוני תואם את המצב הפיזי בשטח. מפת מדידה עדכנית, עשויה למנוע ויכוחים בין המוכר לרוכש בעתיד ותיתן לרוכש מידע מקדים על הגבולות עם שכניו.
מהן הזכויות הרשומות באגודה – מכיוון שהנחלה אינה קניינו הפרטי של בעל הנחלה ולמעשה זכויותיו של בעל הנחלה נובעות מזכויותיה של האגודה השיתופית בהן מחזיק בעל הנחלה, רצוי לקבל מהאגודה את רישום בעלי הזכויות המופיע בספריה וגם את הרכב שטח הנחלה? מה גודלה של חלקה א' חלקה ב' וחלקה ג'.
האם מונה בן ממשיך ע"י ההורים – בכדי שעסקת הרכישה לא תיתקל בעיכובים ולא תגרור את הרוכש למאבקים משפטיים שמתנהלים בין בני משפחת המוכרים, חשוב מאוד לתת את הדעת על כך שמינויו של בן ממשיך ומתן התחייבויות של ההורים (המוכרים) בעבר למי מילדיהם או השקעות שבוצעו ע"י מי מילדיהם בנחלה, עשויה לעכב את העברת הזכויות ולהגיע לפתחו של בית משפט לצורך בירור האם רשאים ההורים למכור את הנחלה. לכן בדיקת מינויו של בן ממשיך בנחלה ומי הם המתגוררים בבתי המגורים, צריכה להיעשות קודם להתקשרות והגעה לחתימת הסכם.
חריגות בנייה בנחלה – כמו בכל בית צמוד קרקע הפיתוי להרחיב את יחידת המגורים והיכולת לעשות זאת ללא כל הפרעה מצד השכנים, יוצרת מצב בו בחלק ניכר מבתי המגורים בנחלות, בוצעה במהלך השנים פעולת "סגירת מרפסת" או תוספות בנייה, ובחלק מהמקרים נעשה הדבר ללא קבלת האישורים מאת ועדות התכנון והבנייה וללא קבלת היתר לכך מאת רמ"י. בדיקת תיק הנחלה בוועדה המקומית לתכנון ובניה ובתיק רמ"י יכולה לתת תמונה רחבה על היתרי הבנייה הקיימים למבנים, והאם קיימים צווי הריסה או חריגות בנייה.
שימוש חורג בנחלה – כאשר מבוצע בנחלה שימוש בניגוד למטרה שלשמה הוקצתה הנחלה אשר משנה את הייעוד החקלאי, מכונה הדבר שימוש חורג. פעמים רבות נעשה שימוש חורג בשטח הנחלה מחוסר ידיעה של בעלי הזכויות (הסבת מבנה קיים שיש עליו אישורים ותוכניות שיועד לגידול אפרוחים לצימר או הפיכת רפת למחסן אשר מושכר לצד ג'), שימוש מעין זה הופך את השימוש לאסור ומחייב בתשלום קנסות על תקופת השימוש ועלול לחייב גם את הריסת המבנה.
רשימת הבדיקות המומלצות אותן על רוכש הנחלה או עורך הדין המייצגו לערוך בטרם רכישת נחלה חקלאית הינה מורכבת ותלויה בגורמים בהם רשומות הזכויות.
דווקא בשל המורכבות בייצוג עסקאות מעין אלו, קיימת חשיבות רבה לקבלת המידע וביצוע הליכים מקדמיים שאינם דרושים ברכישת נכס נדל"ן במגזר העירוני. לכן לא מפליא הדבר שאחוז ניכר מהעסקאות הנערכות במגזר החקלאי מגיע לבירור משפטי הגורם לעיכוב במשך הזמן הנדרש להעברת הזכויות על שמו של הקונה, כאשר ברבים מהמקרים הסיבה לכך נעוצה בחוסר בקיאות בתחום מצד עורכי הדין המייצגים את הצדדים וללא שבוצעו הבדיקות הנדרשות והכרחיות לצורך קבלת מלוא הנתונים בטרם ביצוע העסקה.
זכרו, כי לכל עיכוב בהשלמת העברת הזכויות, עשויות להיות השלכות כלכליות בקבלת הלוואת משכנתא או בעיכוב בתחילת הבנייה המתוכננת.
עו"ד גלעד שרגא
עריכת בדיקה מקיפה על טיב הזכויות בנחלה וקבלת המידע מהגופים השונים (באגודה, במוסדות התכנון והבניה וברמ"י), מצריכה מחד השקעת זמן ותשלום כספים נוספים אותם על הרוכש להביא בחשבון אך מאידך היא אמורה להעניק ביטחון, וודאות באשר לעסקה אליה הנכם נכנסים.
ועל כך אמר שלמה: "יש דֶּרֶךְ קצרה שהיא ארוכה, ויש דֶּרֶךְ ארוכה שהיא קצרה" (משלי ל, יט'). היערכות מתאימה לרכישת נחלה מצד הרוכשים ועורך הדין, קבלת המידע המלא על טיב הזכויות, והסתייעות באנשי המקצוע המלווים את ביצוע העסקה, תמנע הפתעות ומחלוקות מיותרות בעתיד ותביא לקיצור זמן הליך רישום הזכויות.
עו"ד גלעד שרגא – עוסק בליווי עסקאות למכירת ורכישת נחלות ומשקים חקלאיים. מכהן כיו"ר ועדת אגודת שיתופיות בלשכת עורכי הדין
