המשכנתא הפדרלית תחצה לראשונה את תקרת המיליון דולר
המשכנתא הפדרלית תחצה לראשונה את תקרת המיליון דולר
למרות שהריבית על המשכנתאות הוכפלה השנה לכ־7%, מחירי הבתים ממשיכים לטפס. כדי להקל על רוכשי בית ראשון, הממשל הפדרלי יעלה את תקרת המשכנתא בגיבוי ממשלתי, המחייבת הון עצמי של 3.5% בלבד
הממשל הפדרלי יעניק לראשונה גיבוי למשכנתאות בסכום גבוה ממיליון דולר, זאת בשווקים היקרים של ארה"ב, כולל אזורים מסוימים בקליפורניה, ניו ג'רזי, וירג'יניה, יוטה וניו יורק. העלאת הסף שתיכנס לתוקף ב־2023 משקפת את הקצב המהיר של התייקרות הבתים בשנים האחרונות, גם ברקע ההצטננות שנרשמה באחרונה בשוק המשכנתאות האמריקאי בעקבות הזינוק בריביות.
הגובה המקסימלי של משכנתא פדרלית הזכאית לגיבוי של הסוכנויות הממשלתיות פאני מיי ופרדי מאק יעלה בשנה הבאה ל־1.09 מיליון דולר בכמה מהשווקים היקרים, מ־970 אלף דולר השנה — כך לפי הודעת סוכנות מימון הדיור הפדרלית (FHFA) המפקחת על הסוכנויות. ברוב חלקי ארה"ב, סף המשכנתא יעלה ל־726 אלף דולר מ־647 אלף דולר השנה. העידכון מתבצע בהתאם לדרישות החוק האמריקאי, לפיו תקרת ההלוואה מחושבת מדי שנה באמצעות נוסחה המשקללת את מחירי הדיור הממוצעים. בחישוב כולל, כ־100 מחוזות ואזורים מתוך למעלה מכ־3,000 ברחבי ארה"ב מוגדרים שווקים יקרים.
הסף החדש פירושו כי יותר הלוואות ייכנסו להגדרת "הלוואות תואמות", או הלוואות שעונות על דרישות המימון של פאני מיי ופרדי מאק וניתן לשווקן למשקיעים. מבחינה מעשית, השינוי עשוי להקל על לווים לרכוש בתים, במיוחד כאלה שמחירם מתקרב לתקרה. ההון העצמי המינימלי עבור זכאים להלוואות פדרליות עומד על 3.5%, לעומת 10%-15% עבור נוטלי הלוואות בשוק החופשי, בריבית משתנה או קבועה. בהתאם, גובה המקדמה החציוני בקרב רוכשי בית ראשון בארה"ב עמד בשנה שעברה על 6%. ההלוואות הפדרליות ניתנות, בין השאר, למי שמתקשים להשיג הלוואות בשוק החופשי בגלל דירוג אשראי נמוך. עם זאת, במקרה של דירוג אשראי נמוך מסף מסויים (580), הרוכשים יידרשו להון עצמי של 10% כדי לקבל משכנתא בגיבוי פדרלי.
פאני מיי ופרדי מאק, הנמצאות בשליטה ממשלתית מאז משבר 2008, רוכשות משכנתאות ממלווים ומשווקות אותן למשקיעים כחבילות אג"ח מגובות משכנתאות. כל שינוי במדיניות שלהן הוא מהותי, שכן תפקידן בגיבוי כמחצית משוק המשכנתאות ששוויו 13 טריליון דולר עוזר לקבוע מי יהיה זכאי למשכנתא ובאילו תנאים. במקביל, ישנם משקיפים הטוענים, כי העלאת סף ההלוואה מציפה שאלות לגבי תקינות הדרישה ממשלמי המסים לתמוך במחירי הדיור הגבוהים, זאת לאחר שהנתח של פאני ופרדי בשוק המשכנתאות טיפס בעקבות המשבר הפיננסי ליותר מ־60% מכלל ההלוואות החדשות.
ההחלטה להעלות את הסף התקבלה לאחר ששיעורי הריבית על המשכנתאות בארה"ב זינקו השנה בקצב מהיר, ולראשונה זה 20 שנה חצו את רף ה־7%. כתוצאה, רוכשים פוטנציאליים מתקשים לקבל הלוואה או נאלצים לצמצם את התקציב לאחר שהתשלומים החודשיים קפצו במאות דולרים.
מחיר המכירה החציוני של בית פרטי קיים עלה ב־8.6% ברבעון השלישי לעומת שנה קודם לכן — כך לפי נתוני איגוד סוכני הנדל"ן. מאז תחילת 2020 זינק המחיר החציוני של בית בכמעט 40%, לאחר שריביות נמוכות במיוחד וסגרי הקורונה הקפיצו את הביקושים לבתים.
לפי בנקאי משכנתאות וסוכני נדל"ן, המגבלות החדשות נחוצות על מנת לשקף את המגמה. סף ההלוואה של פאני ופרדי "צריך להיות מתואם עם מחירי הבתים כדי לתת מענה לעניין כוח הקנייה", ציין אנתוני למאקיה, ברוקר ובעלים של חברת נדל"ן, שאמר את הדברים ל"וול סטריט ג'ורנל". בשווקים היקרים יותר בארה"ב, גם מחירו של בית ראשון עשוי לחצות את המיליון דולר. כך, בסקר שערך השנה מצא איגוד סוכני הנדל"ן של קליפורניה, כי 25% מהבתים שנמכרו בסכום של 2-1.25 מיליון דולר נרכשו על ידי רוכשי בית ראשון.
בינתיים, נתונים אחרונים מראים כי העלאות הריבית של הבנק הפדרלי המרכזי מתחילות להשפיע על קצב עליית המחירים. מחירי הבתים הפרטיים רשמו ירידה של 0.8% בספטמבר בהשוואה לאוגוסט, כך לפי מדד S&P CoreLogic Case Shiller. בחישוב שנתי, המחירים היו גבוהים ב־10.6% לעומת ספטמבר שעבר, האטה מעלייה של 12.9% באוגוסט. דו"ח נפרד של FHFA הראה כי מחירי הבתים טיפסו ב־0.1% בספטמבר לאחר ירידה של 0.7% באוגוסט. "קצב עליית מחירי הבתים האט במידה ניכרת", ציין וויליאם דורנר, כלכלן בכיר במחלקת המחקר והסטטיסטיקה של ה־FHFA.
