ניתוחמשכנתאות מסובסדות הקפיצו את הבעלות על דירות בסעודיה
ניתוח
משכנתאות מסובסדות הקפיצו את הבעלות על דירות בסעודיה
יורש העצר מוחמד בן סלמאן זיהה את מגזר הדיור כעמוד תווך של המהפכה הכלכלית בממלכה. בזכות תנופת בנייה והלוואות ממשלתיות משרד השיכון הסעודי מתכנן להכניס לשוק 300 אלף יחידות דיור בשנה. היעד: 70% בעלי בתים
כל מי שמבקר בסעודיה בימים אלה לא יכול שלא להבחין בשינוי בשטח — הממלכה נמצאת בתנופת בנייה אדירה, לא רק של מגה־פרויקטים מסחריים, אלא גם של יחידות דיור. זה קורה מאחר שהנהגת סעודיה בראשות יורש העצר מוחמד בן סלמאן זיהתה את מגזר הדיור כאחד מעמודי התווך של חזון 2030, שנועד לנתק את התלות המוחלטת של המשק הסעודי בהכנסות הנפט. משרד השיכון הסעודי גיבש תוכנית שאפתנית במסגרת החזון, ולפיה בכל אחת מחמש השנים הבאות יוכנסו לשוק כ־300 אלף יחידות דיור חדשות כדי לענות על הדרישה ובדגש על אזורי הביקוש.
אקוסיסטם מיוחד למגזר
אבל כדי לעמוד ביעדים ולא לחזור על טעויות העבר של תוכניות שלא מומשו, בשש השנים האחרונות יצרה הממשלה אקוסיסטם מיוחד עבור מגזר הדיור שכולל את כל האספקטים הדרושים להניע אותו קדימה. זה כולל, בין השאר, פתרונות מימון, בנייה בפועל, יצירת שותפויות עם המגזר הפרטי ופישוט הליכים בירוקרטיים. השינוי היסודי העובר על מגזר הדיור הסעודי אינו שונה מזה שעובר על עוד מגזרים במשק ובחברה של ממלכת הנפט. עם זאת, להבדיל מתחומים אחרים שלגביהם התעוררה מחלוקת — למשל נהיגת נשים או פתיחה מחדש של בתי הקולנוע אחרי 35 שנות איסור — לגבי הצורך לתת מענה למחסור בדיור עבור זוגות צעירים קיים קונצנזוס בחברה הסעודית. המאמץ שמשקיעות הרשויות כדי להגדיל את שיעור הבעלות על בתים תואם את ציפיות הצעירים בממלכה, וזו עוד סיבה לפופולריות הגואה של יורש העצר.
בן סלמאן לא טעה כשהחליט ללכת בכל הכוח על מגזר הדיור, אחרי שנים של הזנחה. לפי סקרים שנערכו בשנים עברו, הבעלות על בית נחשבה אצל רוב הזוגות הצעירים כ"מטרת חיים", אולם האפשרות להגשים אותה היתה נמוכה עקב היצע נמוך והיעדר מסלולי מימון מתאימים. זו הסיבה שב־2016, אז הציג יורש העצר את החזון הכלכלי שלו, שיעור הבעלות על בתים עמד על 47% בלבד. היעד שהוצב ל־2030 עומד על 70%. לפי נתונים אחרונים שפורסמו בסעודיה, שיעור הבעלות על בתים עומד כבר על קצת יותר מ־60%, בדומה למדינות במערב, ונראה כי בקצב הזה היעד הממשלתי יושג במהלך שמונה השנים הקרובות.
הדגש שניתן בחזון 2030 למגזר הדיור אמנם הגביר את ההיצע וסיפק פתרונות מימון חדשים, אך זרעי השינוי ניטעו לפני כעשור, אז נתנה הממלכה לראשונה היתר למשכנתאות. עד אז, בעיקר בשל שיקולים דתיים (איסור על לקיחת ריבית באסלאם), נמנעה מהרוכשים הפוטנציאליים גישה למימון קניית הדירה. מאז 2016 התפתח שוק המשכנתאות במהירות וכיום נאמד שוויו בלמעלה מ־120 מיליארד דולר. השוק נשלט על ידי הלוואות ממשלתיות בתנאים נוחים וכן הלוואות מסחריות שמציעים הבנקים. הצמיחה המהירה יוצרת חששות כי מדובר בבועה שתתפוצץ, בייחוד כשמתלווה לכך עלייה תלולה של מחירי הדיור. אולם, בממשלה מרגיעים בטענה כי הצמיחה המהירה היא תוצאה של נקודת התחלה נמוכה.
בשנת 2016 סעודיה העבירה הילוך בכל האמור להלוואות דיור לרוכשי דירה ראשונה עם השקתה של תוכנית "סכני" (הדיור שלי). באמצעות האפליקציה או בביקור במשרד מוצעת לרוכשים הלוואה של 500 אלף ריאל (כ־130 אלף דולר), כשהמדינה היא זו שדואגת לתשלומי הריבית ואף פוטרת את הלווה ממסי נדל"ן כשמדובר בדירה ראשונה. מעבר לסכום זה על הרוכש לשאת בעצמו בתשלומי הריבית. קצב ההלוואות של סכני עומד על 250 אלף בשנה, והוא מהווה למעלה מ־90% משוק המשכנתאות בממלכה. לפי נתונים שפורסמו בסעודיה, מאז השקת התוכנית ועד סוף 2021, הסכום שאותו הזרימה ממשלת סעודיה לתוכנית סכני נאמד בלמעלה מ־9 מיליארד דולר.
למרות זאת, על פי סקר שערכה חברת הייעוץ נייט פרנק בסעודיה מוקדם יותר השנה, זמינות המשכנתאות אינה הגורם החשוב ביותר בהחלטה לקנות דירה, כאשר כ־15% בלבד מהנסקרים ציינו זאת. לעומת זאת, הרצון להשגת מטרת החיים (57%) והשגת ביטחון כלכלי (50%) התבלטו כגורמים החשובים ביותר בהחלטה לרכוש דירה בקרב הסעודים. 25% ציינו כי בעלות על בית זולה יותר מתשלום השכירות.
התנאים המועדפים שמציעה הממשלה להלוואות דיור הפכו אותן לפופולריות, והבנקים מתקשים לעמוד בתחרות. בחודש אפריל 2022 דיווחו הבנקים על ירידה של 41% בשווי ההלוואות לדיור שהם העניקו לרוכשים הסעודים. כל זה קורה דווקא כשמגזר הבנקאות הסעודי נהנה מעדנה עם רמות שיא של נזילות וזאת כתוצאה מעליית הכנסות הממלכה בזכות הזינוק במחירי הנפט. הבנקים מייחסים את הירידה במתן ההלוואות לדיור למגוון סיבות, ובהן האטרקטיביות של הלוואות הממשלה, חודש הרמדאן שחל באפריל ובאופן מסורתי מביא לירידה בעסקאות וכן האינפלציה שהביאה להאמרת מחירי חומרי הבניין.
מי שעוד גויסה לסייע למהפך בשוק הדיור היא קרן ההשקעות הציבורית, זרוע ההשקעות של ממשלת סעודיה שתיק ההשקעות שלה נאמד בכ־500 מיליארד דולר. הקרן הקימה במהלך 2017 את חברת רושן שכיום נחשבת לחברת בניית הבתים המובילה בממלכה. לפי הקרן, החברה הוקמה כדי להגשים את יעד הבעלות על הבתים ולהעמידו על 70% בשנת 2030. רושן מבצעת כיום פרויקטי דיור בתשע ערים בארבעה אזורים בסעודיה — מכה, ריאד, האזור המזרחי ועסיר. בסך הכול, החברה מפתחת שטח כולל של 150 מיליון מ"ר בכל ארבעת האזורים. רוכשי הדירות בפרויקטים של רושן נהנים מחבילה שלמה, הכוללת גישה לתוכניות המימון שמציעה הממשלה.
התוכניות הממשלתיות הגבירו את הביקושים בשוק הדיור הסעודי, והמחירים בהתאם, כשמחיר דירה ממוצעת בסעודיה עומד על כ־215 אלף דולר. מחירי הדירות בבירה ריאד, האזור המבוקש ביותר בממלכה, עלו ב־20% בממוצע ב־12 החודשים האחרונים. מחירי הווילות טיפסו ב־18.6% באותה התקופה. העלייה במחירים הביאה לירידה במספר העסקאות (ירידה של 27% ברבעון הראשון של 2022 לעומת התקופה המקבילה אשתקד), מה שמצביע על כך שרוכשי הדירות מתקשים לעמוד בקצב עליית המחירים. מגמה זו אינה מאפיינת רק את הבירה. גם בג'דה, שנחשבת לבירה העסקית של הממלכה, מחירי הדירות עלו ב־4.9% ב־12 החודשים האחרונים, בעוד שבעיר דמאם, העיר המרכזית של מזרח הממלכה, עלו מחירי הדיור בשנה החולפת ב־6.1%.
מיליון דירות עד 2030
לפי הערכות בסעודיה, עד 2030 אמורות להיות מסופקות מיליון יחידות דיור בריאד, שגם כיום מובילה את הביקושים. ביולי 2021 פורסמה הודעה רשמית ולפיה היעד של הממשלה הוא להגדיל את אוכלוסיית ריאד מ־6.8 מיליון נפש כיום ל־15 מיליון לפחות עד 2030. לכך צפויות להיות השלכות משמעותיות על שוק הדיור. בנוסף, יש לקחת בחשבון גורמים נוספים שישפיעו על דפוסי הביקוש בריאד ומחוצה לה, ובראשם הירידה ההדרגתית הצפויה בגודל משק הבית הממוצע בסעודיה מ־5.8 כיום ל־5.3 עד 2030.
בריאד, בג'דה וכן בערים המרכזיות במזרח המדינה, מספר משקי הבית צפוי לגדול מ־2.31 מיליון בשנה שעברה לכ־2.88 מיליון עד 2030, כלומר צמיחה של 2.24%, מה שמבטיח כי מגזר הדיור ימשיך להעסיק את ראשי הכלכלה הסעודית גם בשנים הבאות.
הכותב הוא מנהל חברת קונקורד המזה"ת www.concordmena.com
