קנדה מחפשת פתרון קסם לזינוק של 50% במחירי הבתים
קנדה מחפשת פתרון קסם לזינוק של 50% במחירי הבתים
היצע בתים נמוך ומהגרי צווארון לבן הלהיטו את שוק הדיור הקנדי. תוכנית להכפלת קצב הבנייה איננה מעשית בגלל מחסור בפועלים, וחרם על רוכשים זרים לא יעזור בגלל שיעורם הנמוך העומד על כ־1% מהעסקאות
ברקע מחירי הדיור המאמירים, הבטחת הבחירות של ראש הממשלה הקנדי ג'סטין טרודו למיתונם היתרגמה לתוכנית שאפתנית שבמסגרתה תכפיל קנדה את קצב בניית הבתים בתוך עשור. האתגר הראשון: איתור כמות מספקת של עובדים מיומנים, זאת בתקופה שבה המדינה מתמודדת עם שוק התעסוקה ההדוק ביותר אי־פעם.
הוספת בתים חדשים לשוק היא רכיב המפתח בתוכנית דיור בהשקעה של 9.5 מיליארד דולר קנדי שהציגה ממשלתו של טרודו בשבוע שעבר, זאת לאחר שמחיר המכירה הממוצע זינק ביותר מ־50% בשנתיים האחרונות.
הגורמים המרכזיים: סביבת הריבית האפסית ומחסור בהיצע, כמו גם קצב בנייה שלא הצליח להדביק את קצב צמיחת האוכלוסייה, המונע על ידי גלי הגירה.
"הבנייה בתפוקה מלאה"
לפי אנליסטים, שאינם חוסכים ביקורת מתוכנית השיקום, ההצעה להקים מאות אלפי בתים חדשים סותרת מציאות שבה בניית בתים נמצאת בדרך כלל בידי הממשלות האזוריות במדינה, מה שמותיר את הממשלה הפדרלית כגורם חסר השפעה כמעט. "זה שאפתני מאוד. הייתי אומר שזה הולך להיות שאפתני לא פחות לממש את התוכנית, ולו רק משום שמגזר הבנייה כבר עובד בתפוקה מלאה", כך לפי רוברט קאווצ'יץ', כלכלן בכיר ב־BMO אקונומיקס, שאמר את הדברים לסוכנות רויטרס. "כבר עכשיו אנחנו בונים מספר שיא של בתים במדינה הזו".
מבין מדינות ה־G7, מספר יחידות הדיור לכל אלף תושבים בקנדה הוא הנמוך ביותר, ונמצא בירידה בשל צמיחת האוכלוסין — כך לפי דו"ח של בנק נובה סקושה שפורסם בשנה שעברה. קנדה בונה "הרבה ולא מספיק", אומר ויליאם סטריינג', פרופסור למדיניות כלכלית באוניברסיטת טורונטו. "המצב הזה הוא תוצר של עשרות שנים ואנחנו לא הולכים להיחלץ ממנו בשישה חודשים". קנדה הוסיפה למעלה מ־100 אלף משרות בנייה ברבעון האחרון, תוספת שיא. שיעור האבטלה התמתן לשפל של 5.3% בחודש מרץ.
תוכנית ההגירה של קנדה עלולה להתברר כחרב פיפיות. אף שהיא מכניסה עובדים מיומנים שיחליפו את אלה הפורשים, היא גם מתדלקת ביקושים ערים לבתים.
"כרגע, מדיניות ההגירה שלנו מופנית יותר למשיכת עובדי צווארון לבן מאשר צווארון כחול", אומר מייק מופאט, מנהל בכיר למדיניות וחדשנות במכון סמארט פרוספריטי, בהתייחסו לבעייתיות הטמונה בהגשמת התוכנית הממשלתית.
בעיה נוספת היא גל ההתייקרויות הפוקד את השוק מאז פרוץ הקורונה. עלויות הבנייה בקנדה זינקו ביותר מ־10% בשנה שעברה וצפויים להמשיך ולטפס, זאת בשל התייקרות עלויות כוח האדם וחומרי הגלם, סוגיות המעצימות את האתגרים בטווח הקרוב, אומר ריצ'י מטריידל. צווארי בקבוק בהקצאת אישורים מוניציפליים ומחוזיים, נושא שהממשלה הפדרלית מקווה לפתור באמצעות השקעה של 4 מיליארד דולר קנדי, כמו גם הזמינות של קרקעות — מוסיפים למכשולים.
ועדיין, שרת האוצר כריסטיה פרילנד אופטימית. "אנחנו נעשה כל מה שאמרנו שנעשה", אמרה בשבוע שעבר, כשנשאלה לגבי האתגרים הצפויים. "אוכלוסייה צומחת זקוקה לאספקת דיור צומחת". בנוסף לאיסור על זרים לרכוש נדל"ן למגורים בשנתיים הבאות, והתוכנית לתמרוץ הבנייה, הממשלה מציעה לאפשר חיסכון פטור ממס עבור רוכשי בית ראשון. כמו כן, טרודו הציע לאסור את קיומם של מכרזים שמתעדפים משקיעים, שיצגו אחת מכל חמש רכישות בתים בקנדה מאז 2014. המהלך להרחיק זרים לא יחול על תושבי קבע, סטודנטים ועובדים זרים, כמו גם על רוכשי בית ראשון. כבר עתה, באזורים מסוימים בקנדה, רוכשים זרים חשופים למיסוי גבוה. באונטריו ראש הממשלה דאג פורד הודיע באחרונה על תוכנית להעלות את המס הקיים על זרים מ־15% ל־20% ולהרחיבו מעבר לטורונטו, למחוז כולו.
רוכשים זרים ימצאו דרך
"בעוד רוכשים זרים אינם הגורם לעליות המחירים, מיסויים מאפשר לפחות להפנות משאבים כדי לטפל בבעיות בשוק הדיור", ציין סטיב פומרוי, מנהל חברת הייעוץ פוקוס. "אם אתה מחרים אותם, ההשפעה על המחירים לא תהיה משמעותית, ואתה מוותר על ההכנסה", הוא אומר. בן מיירס, נשיא חברת הייעוץ בולפן, בטורונטו, שותף לדעה זו. החברה שלו מצאה כי זרים היו אחראים על כ־1% בלבד מהרכישות ב־2020, ירידה מ־9% ב־2016. "הנתון הזה באמת נמוך למדי ובואו נודה על האמת, אנשים שבאמת רוצים לרכוש בתים ימצאו דרכים חלופיות", אמר ל־BBC. לפי מיירס, מחירי הדיור הגואים משקפים גם את החוקים הנוקשים המגבילים פיתוח.
הבעיה הוחמרה מאז פרוץ המגפה, כאשר קובעי המדיניות בקנדה ובעולם חתכו את הריבית כדי לייצב כלכלות, מהלך שהוזיל משכנתאות ותדלק את הביקושים. כתוצאה, מחירי הדיור בעולם זינקו, אך לפי נתוני ה־OECD, בקנדה הפער בין מחירי הדיור להכנסות הוא מהגדולים בעולם. ב־2021 התברגה הולנד בצמרת המדינות בחישוב יחס מחיר להכנסה, עם 149.5%, ואחריה ניו זילנד ופורטוגל. קנדה דורגה שביעית, עם 136.7%.
להערכת פומרוי, מחירי הדיור יתמתנו בחודשים הקרובים, במקביל להעלאות הריבית. שוק הדיור הקנדי רגיש לכך במיוחד, משום שרוכשים רבים מעדיפים משכנתאות לחמש שנים ולא הלוואות ארוכות טווח. שיעורי ריבית גבוהים יותר יקשו על רוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק, הוא הזהיר. במקביל, עלויות הפיתוח הגבוהות פירושן שהגדלת ההיצע לא בהכרח תצנן את המחירים. "אם אתה לא נולד למשפחה הנכונה, התחזית עבור רוכשים צעירים קודרת למדי", סיכם.
