FTארה"ב: החזר המשכנתא זינק ל־42% מההכנסה
FT
ארה"ב: החזר המשכנתא זינק ל־42% מההכנסה
העלייה בריבית על משכנתאות והחשש מהמשך המגמה הגדילו את הסיכון שהאמריקאים מוכנים ליטול כדי לרכוש בית. בכיר בבנק אוף אמריקה: "השוק מאוד מאוד אגרסיבי". כתוצאה: מחירי הנדל"ן מטפסים
בניסיון להימנע מהשלכות עלייה נוספת במחירי המשכנתאות, האמריקאים מתכננים מחדש את הוצאותיהם וממהרים לחתום על עסקאות לרכישת בתים, כך לפי נתונים חדשים שפרסמו גורמים בתעשייה.
גופי הלוואות וסוכני נדל"ן מדווחים כי הנכונות של רוכשים להקצות חלק גדול יותר מהכנסתם לתשלומי משכנתאות מסייעת לשמר את מחירי הדיור בתקופה שבה שיעורי הריבית הגואים פוגעים ביכולת לרכוש בתים.
צרכנים נחושים מניעים "שוק אביב מאוד מאוד אגרסיבי ומהיר לקראת עונת רכישות הבתים", ציין מאט ורנון, מנהל מחלקת הלוואות קמעונאיות בבנק אוף אמריקה. לדבריו, הצפי לעלייה נוספת בריבית "דוחף את הרוכשים לשוק" והם הופכים "אגרסיביים יותר בחיפוש שלהם אחר בעלות על בתים מבחינת תכנון הזמן".
שיעורי הריבית על משכנתאות בארה"ב הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מזה למעלה מעשור, כך לפי נתוני הסקר האחרון של פרדי מאק שפורסמו ביום חמישי האחרון. הריבית הממוצעת הקבועה ל־30 שנה הגיעה ל־5.27% לעומת 2.96% לפני שנה.
העלייה בריבית בדרך כלל מובילה לירידה בהיקף הבקשות למשכנתאות, אך הבקשות למשכנתאות חדשות צמחו ב־4% לעומת שבוע קודם לכן, כך לפי נתונים שפרסם איגוד בנקאי המשכנתאות (MBA) ביום רביעי שעבר.
מדד כוח הקנייה האחרון של MBA משקף את הנחישות של רוכשי הבתים. התשלום הממוצע למשכנתא חדשה בחודש מרץ עמד על 42% מההכנסה הממוצעת של האמריקאים בהשוואה ל־34% שנה קודם לכן, כך לפי ניתוח שערך פייננשל טיימס ב־MBA ובנתונים פדרליים.
"אם נוכל לגרום לזה לקרות עכשיו, אנחנו רוצים שזה יקרה עכשיו", ציינה בריטני מייג'ורס (37) תושבת העיר ניו יורק המחפשת לרכוש בית בפרברי ניו ג'רזי. לדבריה, רוכשים מתחרים הגישו הצעות מחיר גבוהות משלה בעשר הזדמנויות שונות בחצי השנה האחרונה.
סימן נוסף לביקושים הערים לבתים הוא העלייה בהיקף האישורים המוקדמים למשכנתאות, הצעד הראשון עבור רוכשי בתים הזקוקים להלוואה כדי לממן את העסקה. ההליך דורש מהלווים לעבור חקירה לגבי התנהלותם הפיננסית, זאת כדי להנפיק מכתב שאותו יציגו בפני המוכרים כהוכחה לכשירותם לרכוש בית.
בהיקף גדל והולך, רוכשים פוטנציאליים מבקשים לקבל אישור כזה עוד לפני שהם מצאו נכס פוטנציאלי לרכישה. חברת מאקסוול, ספקית תוכנת משכנתאות העובדת עם למעלה מ־300 גופי הלוואות בארה"ב, דיווחה כי האישורים המוקדמים ללא ציון כתובת מסוימת הגיעו להיקף של 80% מהבקשות שהוגשו בחודש מרץ במערכת שלה, עלייה מ־50% עד 60% בזמנים רגילים. "זו התקופה שבה כל האנשים האלה אמורים כבר להיות בשלב החוזה, ואתה לא רואה את זה", ציין מנכ"ל מאקסוול ג'ון פאסונן.
שני שלישים ממחפשי הבתים אומרים שהם מוכנים להגיש הצעת מחיר לבית באופן מיידי או בתוך שלושה ימים מאז ראו אותו, כך לפי מחקר של בנק אוף אמריקה שפורסם בתחילת החודש. בנוסף, למעלה מ־70% ממחפשי הבתים אומרים כי הם מוכנים להתפשר על נכסים בשכונות נחשקות פחות ובשטח קטן יותר, כדי לסגור עסקה. 56% מהרוכשים הפוטנציאליים שוקלים לקחת משרה שנייה כדי להגדיל את הכנסתם ולהגשים את מטרתם לרכוש בית, מצא הדו"ח.
מחיר הבתים החציוני בארה"ב הגיע ל־368.2 אלף דולר ברבעון הראשון, עלייה של 15.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כך לפי דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי.
מייג'ורס, רוכשת פוטנציאלית של בית בניו ג'רזי, אמרה כי היא נמצאת בקשר רציף עם נציג המשכנתאות שלה. "אני שואלת אותו, 'מה טווח התמרון שלי? מה התקרה שלי?' ואז אנחנו בוחרים במספר בהתבסס על הנתונים האלה", ציינה. עד כה, היא הגדילה את התקציב שלה ב־150 אלף דולר וויתרה על החלום לחדר אמבטיה נוסף בבית הפרברי שהיא שואפת לקנות. "אני לא יודעת מה לעשות, כי אני יודעת שפיננסית זה בוודאי לא חכם עבורי להמשיך ולמתוח את הגבולות", ציינה.
בגלל העבודה מהבית
התייקרות דו־ספרתית באזורים שנחשבו זולים
ברבעון הראשון של 2022 נרשמו יותר עליות מחירים דו־ספרתיות לבתים קיימים בארה"ב לעומת הרבעון הקודם — כך לפי נתונים שפרסם בשבוע שעבר איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי. עליות דו־ספרתיות בחישוב שנתי נרשמו ב־70% מתוך 185 ערים שנסקרו, זאת לעומת 66% ברבעון האחרון של 2021.
המגמות הללו נרשמו ברקע עלייה של 15.7% במחיר בית צמוד קרקע לעומת הרבעון המקביל, ל־368,200 דולר. לשם השוואה, הקצב השנתי ברבעון הקודם עמד על 14.3%.
רוב מכירות הבתים נרשמו בדרום ארה"ב, שיעור של 45% מכלל העסקאות, שם גם תועדה העלייה הממוצעת התלולה ביותר — 20.1%. "המחירים ברחבי ארה"ב זינקו בחלק הארי של השנתיים האחרונות, כולל הרבעון הראשון של 2022", כך לפי לורנס יאן, כלכלן בכיר ב־NAR, שצוטט באתר nar.realtor. "בהינתן המלאים הנמוכים, אנחנו לא צופים ירידות מחירים, אך קצב העליות עשוי להאט בחודשים הבאים", ציין.
עשרת האזורים שבהם נרשמו העליות השנתיות התלולות ביותר היו בשווקים בגודל בינוני וקטן, כאשר מחציתם מרוכזים בפלורידה. עמם אפשר למנות את טמפה־סנט פטרסבורג־קלירווטר, פלורידה עם 28.8%, מרטל ביץ', דרום קרוליינה עם 28% וסולט לייק סיטי, יוטה עם עליות של 27.9%. "בתים באזורים הללו נחשבים בדרך כלל לזולים יחסית, אבל בעקבות מגמות ההגירה החדשות, המחירים עלו משמעותית", מציין יאן. "ככל שיותר משפחות יהגרו לאזורים מסוימים, כך נראה כמה שווקים מפתיעים בעשירייה הפותחת שלנו". לפי יאן, המגמה הזו נרשמה גם בשל התרחבות ההזדמנויות לעבודה מהבית, שהופכת רילוקיישנים לשווקים קטנים יותר לאפשרות מפתה.
מחצית מעשרת השווקים היקרים ביותר מרוכזים בקליפורניה, בין השאר בסן חוזה, סנטה קלרה, סן פרנסיסקו וסן דייגו. שווקים יקרים אחרים מונים את הונולולו, הוואי ובולדר, קולורדו. בשווקים הללו נעים מחירי הבתים החציוניים בין 800 אלף דולר ל־1.8 מיליון דולר, עם עליות שנתיות של 18%־25%.
בעקבות העלייה המתמשכת במחירים והתייקרות המשכנתאות, כוח הקנייה בשוק נשחק ברבעון הראשון של השנה. התשלום החודשי הממוצע על בית צמוד קרקע טיפוסי, עם הון עצמי של 20% משווי הנכס, טיפס ל־1,383 דולר, עלייה של 30% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ב־27 שווקים בארה"ב נדרשה משפחה ל־100 אלף דולר לפחות בהון עצמי כדי לממן 10% מהבית, עלייה של 35% לעומת מספר השווקים הללו ברבעון הקודם.
בתוך כך דווח בארה"ב כי בעקבות מגמה של עליות שכר, צפוי כעת היפוך, מה שיוסיף לקושי של נוטלי ההלוואות. השכר השעתי הממוצע טיפס באפריל ב־0.3%, ל־31.85 דולרים, כך לפי נתוני משרד התעסוקה שפורסמו ביום שישי. מדובר בעלייה קטנה יותר מ־0.4% שנרשמו במרץ, וב־3.8% בחישוב שנתי.
חדשות החוץ
