בזמן שברלין נלחמת על הקפאת שכר הדירה, באירופה הפיקוח נפוץ
בזמן שברלין נלחמת על הקפאת שכר הדירה, באירופה הפיקוח נפוץ
היוזמה הברלינאית לקיבוע מחירי השכירות נקבעה כבלתי חוקית, אבל בינתיים יצרה מחסור בדירות והקפיצה מחירים באזורים סמוכים. ברקע הזגזוג הגרמני, בצרפת, ספרד ואנגליה מאמינים עדיין בחשיבות של ריסון השוק
זה שנים שבאירופה ובעולם עוקבים בעניין אחר שוק הנדל"ן ומחירי השכירות המאמירים בעיר ברלין: ב־2013־2019 נרשם שיא חדש, כשלפי נתוני איגוד הנדל"ן הגרמני ZIA מחירי השכירות הוסיפו בשנים אלה עוד 27%.
כתוצאה, בפברואר 2020 החליטה קואליציית השמאל השלטת בעיר, שהיא גם אחת מ־16 מדינות המחוז בגרמניה, לשים לזה סוף. היא הכריזה על רפורמה מהפכנית שבמסגרתה יוקפא שכר הדירה ב־90% מהדירות בעיר (כמיליון וחצי דירות שנבנו לפני 2014) לרמתו ביוני 2019, וזאת למשך חמש שנים. בנובמבר נכנס לתוקף השלב השני ברפורמה, ולפיו המשכירים חוייבו להוריד עוד את דמי השכירות, אם אלה עלו על מחיר השכירות הממוצע ביותר מ־20%. המחיר הגבוה ביותר נקבע על 9.80 יורו למ"ר.
המהלך, שלפי המכון הגרמני למחקר כלכלי הוריד מאז את דמי השכירות ב־11%, עורר ויכוחים רבים. השוכרים מחאו כף למהלך שבו ראו כדרך היחידה להפוך את ברלין לבת השגה. מאידך, בעלי הבתים טענו שמדובר במהלך לא חוקי, מאחר שהתווסף לחקיקה פדרלית מ־2015 שמונעת מבעלי בתים להעלות את שכר הדירה ליותר מ־10% מהרמה המקומית הממוצעת.
הפערים בברלין העמיקו
בחודש שעבר, קצת יותר משנה לאחר שהתקבלה החקיקה המקומית, ביטל בית המשפט הפדרלי של גרמניה את המהלך בקבעו כי לשלטון בברלין לא היתה הסמכות להנהיגו.
לו הצליח המהלך לאורך זמן, צפוי היה שיאומץ במקומות נוספים באירופה ובעולם. אך במקום זאת נחשפו העוקבים להתפתחות אחרת לגמרי: דמי השכירות אמנם ירדו, אבל במקביל העמיקו הפערים החברתיים והמשבר החריף. רבים מבעלי הבתים העדיפו למכור את נכסיהם, לעשות בהם שימוש עצמי או במקרים אחרים להותירם ריקים בהמתנה להחלטה של בית המשפט הפדרלי שיהפוך את הקערה הברלינאית על פיה. בפועל, ההיצע צומצם והתחרות על הדירות הקיימות הלכה והחריפה. במקביל, זינקו המחירים באזורים הסמוכים לעיר ברלין, שהרפורמה לא נגעה להם, וזאת אף בקצב מואץ יותר מאשר באזורים אחרים במדינה.
כרוניקה של כישלון ידוע מראש, אומרים מומחים. כישלון שמצטרף לכשלונות במקומות אחרים בעולם שבהם נעשתה הורדה כפויה של שכר הדירה אל מתחת למחיר השוק. בארה"ב, למשל, נעשה ניסיון כזה בשנות ה־70 בקיימברידג', מסצ'וסטס, ניסיון שהוביל לכך שכ־10% מהדירות להשכרה בפיקוח יצאו משוק הדירות הפנויות. ניסיון דומה שנעשה בסנטה מוניקה שבקליפורניה הוביל לכך שמספר היתרי הבנייה ירד בעשרות אחוזים בתוך פחות מעשור.
ומה קורה היום במקומות אחרים באירופה. בצרפת, חקיקה שהועברה ב־1989 העמידה בפני הממשלה אמצעי פיקוח על שכירות באזורים מסוימים צפופי אוכלוסין. חקיקה נוספת שהועברה ב־2018 מתירה לרשויות באזורים מיושבים בצפיפות לאכוף פיקוח מחמיר עוד יותר על דמי השכירות. כך למשל, בסמכותן לקבוע שדמי השכירות יוגבלו לסכום שנע בין 30% מתחת למדד השכירות החציוני ועד ל־20% מעל לאותו מדד.
באנגליה לא קיים כיום פיקוח על השכירות למגורים, ואולם תקנה המחייבת יזמים פרטיים בלונדון לדאוג לכך ש־35% מהדירות החדשות שרכשו יושכרו במחיר סביר, משמשת כאמצעי פיקוח עקיף. יתר על כן, באפריל 2019 הודיעה הממשלה על כוונתה לבטל חקיקה שאיפשרה לבעלי הדירות לפנות את דייריהם בהתראה קצרה לאחר שאלה לא יכלו לעמוד בהעלאת השכירות שנכפתה עליהם. היא הבהירה כי לא תכיר בהסכמי שכירות שמאפשרים לבעלי הדירות להעלות את דמי השכירות באופן בלתי סביר, שאינו תואם את מחירי השוק.
מדד ייחוס אזורי לספרדים
בספרד, הממשלה המרכזית הנהיגה אמצעים מסוימים שנועדו להגן על השוכרים ולפיהם עדכון דמי השכירות יוכל להיעשות אחת לשנה, אבל לא יוכל לחרוג משיעור השינוי השנתי במדד המחירים לצרכן. העיריות יכולות לקבוע עד 95% הנחה על מיסוי מקרקעין לנכסי מגורים המושכרים בכפוף למגבלת שכר דירה חוקית.
כל אזור בספרד רשאי ליצור מדד ייחוס משלו שיחליף את מדד המחירים לצרכן, כהתייחסות לעליית דמי השכירות המקסימליים. בנוסף, בכוונת ממשלת ספרד להגיש לפרלמנט הצעות לחקיקה חדשה שתטיל פיקוח על שכר דירה באזורים שבהם המחירים רשמו "עליות מופרזות".
