הריבית האפסית מנפחת בועה בנדל"ן להשקעה בשוויץ

אין רגע דל לכלבי השמירה של שוק הנדל"ן השוויצרי. שיעורי הריבית הנמוכים באירופה, הצפויים להישאר כך לאורך זמן, מלבים את הדאגה סביב המגזר, באופן מיוחד בתחום הבתים להשקעה. זאת על רקע הניסיון של קרנות פנסיה וחברות ביטוח לפצות על תשואות נמוכות בתחומי השקעה אחרים — על כך דיווחה סוכנות הידיעות בלומברג.

ציריך, שוויץ. ירידה בהתחלות הבנייה צילום: בלומברג

כך למשל, זרוע הנדל"ן של קרדיט סוויס, דרכה משקיעות קרנות פנסיה בנדל"ן למגורים, רשמה צמיחה של כמעט 13% בתיק הנדל"ן שלה, ל־7 מיליארד פרנק שוויצרי, בשנים 2017-2014. אך בעוד שיעור הנכסים הפנויים בתיק ההשקעות של הבנק כמעט והכפיל את עצמו, הוא עדיין רושם תשואות אטרקטיביות יחסית, של כ־4.5%.

הסיכונים כבר היו גדולים דיים כדי לעורר את תשומת הלב של קרן המטבע הבינלאומית לפני חמש שנים, ומאז, הבנק המרכזי השוויצרי השית את שיעורי הריבית הנמוכים בעולם. במקביל, שיעורי ההגירה לשוויץ התייצבו, מה שהקפיץ את היקף הנכסים הפנויים לרמות שנראו בשנות ה־90 של המאה שעברה, אז התפוצצה בועת נדל"ן.

הבנק המרכזי השוויצרי דיווח בחודש שעבר, כי הוא בוחן מקרוב את המצב, ובאופן מיוחד צופה סיכונים בתחום הנדל"ן למגורים להשקעה. האזהרה של הבנק המרכזי מתפרסמת בסמוך לקריאת השכמה שהשמיעה הממשלה השוויצרית, כאשר במקביל עשויה קרן המטבע הבינלאומית להניף דגלים אדומים עם פרסום תוצאות בדיקות הלחץ שערכה למגזר הפיננסי בשוויץ, בשבוע הבא.

"עתה כששיעורי הריבית צפויים להישאר ברמה נמוכה לפרק זמן ממושך יותר, הדאגה בבנק השוויצרי המרכזי היא בהחלט לגיטימית", כך לפי ז'אן־אגברט שטרום, מנהל המכון הכלכלי השוויצרי KOF בציריך.

הדו"ח האחרון של קרן המטבע על יציבותה הפיננסית של שוויץ, שהתפרסם ב־2014, מצא כי ריביות נמוכות והיקפי נזילות גבוהים מובילים ל"דינמיקת בועה באזורים ובסגמנטים מסוימים של השוק". באותה שנה, ממשלת שוויץ דרשה מהבנקים להגדיל את יחס הלימות ההון, ובמקביל הוחמרו התנאים להקצאת משכנתאות.

בימים אלה, הלובי של איגוד הבנקאים השוויצרי בוחן את הנתונים ומסר כי יבצע שינויים במנגנון הבקרה העצמית שלו בשוק המשכנתאות, אם אכן יגיע למסקנה כי התגברו הסיכונים בשוק הנדל"ן.

ברקע החששות הללו, היקף אישורי הבניה צנח במחצית הראשונה של 2018, כך לפי זורכר קנטונאלבנק, מה שמצביע על כך כי ייתכן והשוק רושם סימני התקררות. בה בעת, ייתכן והנתונים הללו מסתירים נקודות תורפה במגזר, כך לפי אורסינה קובלי, ראש מחלקת ניתוח סיכוני נדל"ן בבנק.

קובלי התייחסה לנתונים לפיהם הונפקו פחות אישורי בניה בערים, שם הביקושים חזקים, בעוד היקף אישורי הבניה נותר גבוה דווקא באזורים כפריים שבהם קיימים עודפי היצע. בקנטונים רמיגן וארגאו, למשל, פרויקטי יוקרה נותרו לא מאוכלסים, והיזמים מציעים הנחות ובונוסים, כולל מגורים בחינם לתקופת היכרות. "אין להתייחס להאטה בהנפקת אישורי הבנייה כאל סימן לכך שהמשקיעים נוקטים זהירות", ציינה קובלי.

"ישנם אזורים שבהם אני לא הייתי בונה יותר", כך לפי אנטון אפנטרנגר, מנכ"ל אימפלניה, חברת הבנייה הגדולה בשוויץ, שאמר את הדברים לסוכנות רויטרס בשלהי 2018.

גם במשרד הכלכלה השוויצרי (SECO) נשמעים קולות מודאגים. "מגזר קטן יכול בהחלט להוות בעיה ליציבות הפיננסית הכוללת", ציין רונלד אינדרגנד, דובר מטעם SECO. "תראו מה ארע עם משבר הסאב־פריים בארה"ב".