שחקני הנדל"ן הוותיקים חולמים על בוננזה כמו של אמזון

סנאטור ניו ג'רזי קורי בוקר השתמש במעט העברית שהוא מכיר בדברים שנשא בפני בכירים בענף הנדל"ן המקומי, רבים מהם יהודים. הוא ביקש מהם להצטרף אליו למסע השקעות בשכונות העניות ביותר ו"לעשות את המצווה הגדולה מכולן".

המשתתפים בפגישה, שנערכה באוקטובר, לא היו זקוקים לשכנוע. מרביתם כבר ריירו על מה שעשויה להיות הטבת המס הגדולה בחייהם. היוזמה של בוקר, שזכתה לשם "אזורי הזדמנות", כמעט ולא עוררה תשומת לב כשעברה כחלק מרפורמת המס הגדולה של הנשיא טראמפ בסוף 2017. במילים פשוטות, מדובר בסעיף שמאפשר למשקיעים להפחית משמעותית את מס רווחי ההון שהם משלמים, אם רק ישקיעו באזורים מוחלשים. בתקופה של קיטוב פוליטי קיצוני בארה"ב, יוזמת "אזורי הזדמנות" הצליחה לגשר על הפערים ואיחדה מאחוריה דמוקרטים פרוגרסיביים כמו הסנאטור בוקר, אנשי עסקים מהמילייה של הנשיא טראמפ ויזמים מעמק הסיליקון.

באשר לסיכויי התוכנית ליצור השפעה אמיתית, הדעות כבר חלוקות יותר. תומכיה טוענים כי יום אחד היא עשויה להיתפס כתוכנית הפיתוח הכלכלי האמיצה ביותר לאזורים עניים זה דורות. אבל, היא עלולה להיחשב גם כהטבת המס הנדיבה והלא מוצדקת ביותר לעשירים זה עשורים רבים.

העברת הון לדור הבא

העובדה שאמזון החליטה להקים את המטה שלה בחוף המזרחי באזור הזדמנות - שכונת לונג איילנד סיטי בניו יורק - עוררה עניין נוסף בתוכנית, אבל החריפה גם את הביקורת עליה. "כשהחקיקה על אזורי הזדמנות אושרה בדצמבר זה היה כמעט טוב מדי מכדי להיות אמיתי", אומרת שרי וואנג, מנהלת מחלקת השקעות אורבניות בגולדמן זאקס, המתמקדת בקהילות מוחלשות. היא אמרה את הדברים בכנס בבית הספר לעסקים של אוניברסיטת ראטגרס בניו ג'רזי בחודש שעבר. "זו הזדמנות של פעם בעשור, אולי פעם בחיים", היא ציינה.

סנאטור ניו ג'רזי קורי בוקר צילום: רויטרס

ג'יימס נלסון, מנהל השלוחה הניו־יורקית של סוכנות תיווך הנדל"ן אוויסון־יאנג, מעריך שהשקעה באזורי הזדמנות תהפוך לבחירה המועדפת עבור אנשים אמידים שמעוניינים להעביר את הונם לדור הבא. הוגי התוכנית הציבו במרכזה תמריץ בולט במיוחד: משקיעים יכולים להפחית את מס רווחי ההון שלהם על הכנסות ממכירת נכסי נדל"ן, מניות או כל דבר אחר, כל עוד הם משקיעים אותן מחדש באחד מ־8,700 אזורי ההזדמנות בארה"ב.

כל מדינה תבחר היכן יהיו אזורי ההזדמנות בתחומה, כל עוד ההכנסה הממוצעת במקומות שנבחרו היא פחות מ־80% מהאזורים שמסביב, או ששיעור העוני בו הוא יותר מ־20%. משקיעים שישקיעו באזורי הזדמנות ויחזיקו בהשקעה במשך חמש שנים, יקבלו 10% הנחה על מס רווחי ההון. אם הם יחזיקו בהשקעה במשך שבע שנים, ההנחה תגדל ל־15% והשקעה במשך עשר שנים באזור הזדמנות תזכה לבונוס מיוחד — כל רווח שיתקבל עליה יהיה פטור ממס.

לדברי ג'ון לטיירי ממכון המחקר Economic Innovation Group - EIG - שהיה ממעצבי התוכנית, מטרת־העל שלה היא לנתב לאזורים הללו 6.1 טריליון דולר של רווחי הון שנוצרו בתקופת הכסף הקל שאחרי המשבר הפיננסי. "לא מדובר בפתרון קסם", מבהיר לטיירי, "אבל זה כלי משמעותי מאוד למען קהילות שנותרו מאחור".

כשפרטי היוזמה החלו לדלוף, היא נתפסה בעיקר כמתנה נוספת שממשל טראמפ הרעיף על עשירי ארה"ב במסגרת רפורמת המס. העובדה שאחד ממגרשי הגולף שבבעלות טראמפ נמצא באזור הזדמנות ליבתה את הביקורת, אף שהנכס לא זכאי להטבות מס כלשהן במסגרת היוזמה.

אבל תוכנית אזורי ההזדמנות נולדה בכלל בתקופת הנשיא אובמה. נייר עמדה שפרסם EIG ב־2015 הפך להצעת חוק שאותה קידמו שני סנאטורים: בוקר, לשעבר ראש עיריית ניוארק שבמדינת ניו ג'רזי, וטים סקוט, רפובליקני מדרום קרוליינה. הצעת החוק זכתה לתמיכה משני צדי המפה הפוליטית ונכללה לבסוף ברפורמת המס של הממשל. בוקר, שסומן כאחד המועמדים האפשריים של המפלגה הדמוקרטית לנשיאות בבחירות 2020, מתאר את התוכנית כדרך להשתמש בקפיטליזם כדי לטפל בבעיית אי־השוויון בארה"ב — אחד הנושאים הבוערים בשיח של השמאל האמריקאי. "אני רוצה להפוך את האזורים העניים ביותר באמריקה לאטרקטיביים לעסקים. אזורי ההזדמנות יהיו כנראה תוכנית הפיתוח הכלכלי הגדולה ביותר שיצאה מוושינגטון בדור הנוכחי", הוא מצהיר.

האופטימיות של בוקר לא הדביקה את מבקרי התוכנית. טים וויבר, פרופסור למדיניות אורבנית באוניברסיטת ניו יורק־אולבני, הסביר ש"הגישה הזו ממש לא חדשה". לדבריו, "בין שמדובר בבריטניה של תקופת תאצ'ר עם 'אזורי יזמות', או בארה"ב של הנשיא קלינטון עם 'אזורי העצמה', מדיניות מסוג זה השפיעה מעט מאוד ביחס לעלותה". לדעתו, מדובר ב"הטבות מס שניתנות כדי לעודד השקעות שהיו נעשות בכל מקרה". אדם לוני, עמית מחקר ממכון ברוקינגס היוקרתי, מציין שהתועלות מתוכניות דומות היו "לא חד־משמעיות".

על רקע הביקורת, טוען לטיירי שהוא ועמיתיו ערכו מחקר מעמיק כדי להימנע מטעויות העבר. לדבריו, התוכניות הקודמות היו סבוכות מדי, או שהגדרתן היתה צרה מדי כדי למשוך מגוון רחב של משקיעים. לטיירי מסביר שהחידוש הגדול של תוכנית אזורי ההזדמנות הוא הגמישות שלה — העובדה שמשקיעים יכולים לבחור כמה להשקיע בפרויקטים שהם חושבים שראויים לכך. "אני לא מוטרד מהסקפטיות לגבי התוכנית. מדובר בכלי, לא בתעודת ביטוח", מדגיש לטיירי. בתוכנית יש לפחות סעיף אחד שאמור להבטיח שהיא לא תשמש רק כמקלט מס לעשירים. משקיעים לא יוכלו לקנות מגרש ריק ולחכות עד שהם יוכלו לממש את הטבת המס. עליהם להוכיח שהערך של העסק או הנכס שהם קנו עלה ב־100% לפחות לפני שהם מוכרים אותו.

בחירות לא תמימות

למרות המאמץ לקבוע קריטריונים ברורים מבלי לפגוע בעצמאות המדינות לבחור את אזורי ההזדמנות, נראה שחלק מהבחירות לא נעשו בתום לב. כך, למשל, לונג איילנד סיטי שבה יוקם המטה החדש של אמזון. השכונה, שנמצאת בשולי רובע קווינס של העיר ניו יורק, מבוססת מדי כדי להיחשב כאזור הזדמנות. עם זאת, המדינה אישרה את הגדרתה ככזו. "זה בהחלט מעורר תמיהה, אם לא יותר מזה", מודה לטיירי.

יש גם אפשרות שתוכנית אזורי ההזדמנות תצליח יותר מדי. השקעה מסיבית באזורים עניים עשויה להזניק את ערך הנכסים בהם, ולדחוק דיירים ותיקים. בעירו של הסנאטור בוקר, ניוארק, דאגה זו גדולה במיוחד. עוד לפני יישום התוכנית חווה העיר, שנחשבת כאחת הבעייתיות בחוף המזרחי, פריחה מחודשת. הזרמת הון נוסף עלולה להיות מנת יתר, במיוחד במקום שבו 78% מהתושבים שוכרים את הדירה שבה הם גרים. ג'ייסון גרוב, יועץ בכיר לראש העיר המכהן ראס בראקה, לא פוסל שימוש באמצעים כמו השתת פיקוח על שכר דירה כדי להימנע מתרחיש שכזה. "העיר ניוארק היא לא מוצר פיננסי. היא בית", הוא פוסק.