משבר הנדל"ן הסיני: כשדירה בשנג'ן עולה יותר מאשר דירה בלונדון

ואכן מסורתית בחברה הסינית מקובל שהגבר ומשפחתו הם אלו שצריכים לספק דירה לזוג הצעיר במסגרת הנישואים. האישה ומשפחתה יספקו בדרך כלל רכב ואת התכולה לדירה החדשה. אולם בשנים האחרונות גם מסורת נוקשה זו מתרופפת והרבה אימהות נאלצות להסתפק בחתן ללא דירה לאור מחירי הנדל"ן המטורפים בערים הגדולות בסין.

תושבי הערים הגדולות של סין כמו שנחאי ובייג'ינג, בדומה לישראל, מחלקים את האוכלוסיה לשניים: ברי המזל שרכשו דירה לעצמם או לילדיהם לפני חמש או עשר שנים כשהמחירים היו עדיין אפשריים וחסרי המזל שמתקשים מאוד לקנות אחת במחירים הנוכחיים.

מחירי הדירות בערים הסיניות הגדולות והבינוניות עולים בהתמדה בקצב ממוצע של מעל ל-10% בשנה כבר כמעט עשור וחצי, אך בשנה וחצי האחרונות נראה שבאמת נשברו כל השיאים. על פי דו"ח שפרסמה החודש חברת המחקר Longview Economics הפועלת מלונדון, מאז תחילת 2015 ועד היום עלו מחירי הדירות בבייג'ין ושנחאי בקצב שיא של 21% ו-35% בהתאמה.

אולם העלייה הגבוהה ביותר נרשמה דווקא בעיר המסחר וההיי-טק שנג'ן בדרום סין, בה זינקו מחירי הדירות בלא פחות מ-76% מאז תחילת 2015. על פי הדו"ח, מחיר דירה ממוצעת בשנג'ן עומד כעת על כ-800 אלף דולר (3 מיליון שקל), גבוה יותר ממחיר דירה ממוצעת בלונדון, ניו יורק וטוקיו. למעשה מבין הערים הנסקרות בדו"ח רק בסן חוזה בעמק הסיליקון בקליפורניה מחירי הדיור גבוהים יותר מאשר בשנג'ן. דירה ממוצעת בבייג'ין עולה 480 אלף דולר (1.8 מיליון שקל), עדיין יקר יותר מפריס או מלבורן. 

שנג'ן בסין. הורים לכלות רבות יאלצו להתפשר על חתן נטול דירה צילום: ZUMA PRESS

עליית המחירים הופכת רכישת דירה לכמעט לא נגישה עבור המעמד הבינוני. היחס בין מחיר דירה של 90 מטר מרובע לבין השכר החציוני השנתי בעיר עומד בשנג'ן על 67. כלומר עובד שמרוויח את השכר החציוני יצטרך לחסוך משכורות של 67 שנה כדי לרכוש דירה בעיר. בבייג'ין מחיר דירה שווה לשכר של 34 שנה ובשנחאי על 39 שנה. המספרים האלה אולי מעמידים מעט בפרופורציה את משבר הדיור בישראל, כאשר בתל אביב או בירושלים למשל מחיר דירה שווה ל-20 שנה בלבד של שכר ממוצע.

במשך השנים נהוג היה לחשוב שהממשלה הסינית שומרת ביד רמה על יציבות בשוק הדיור . כאשר המחירים עלו בפראות, הממשלה העלתה את שיעור הריבית על משכנתאות חדשות לרוכשי דירות או את ההון הראשוני הדרוש לקבלת משכנתא והאטה את רכישת הנכסים. לעומת זאת כאשר רצתה לחמם את השוק, היא הורידה את הריבית או את ההון הראשוני ועודדה רכישת דירות.

אלא שכיום הממשלה הסינית נמצאת במלכוד מורכב מתמיד. הדשדוש בענפים אחרים של המשק מחייב את הממשלה הסינית להתבסס על שוק הנדל"ן כמנוע לצמיחה כלכלית. על כן הריבית על משכנתאות נשארת בינתיים נמוכה והיקף המשכנתאות אותם נוטלים הסינים ממשיך לעלות בקצב של כ-30% מידי שנה. שוק הדיור הוא גם פרת מזומנים גדולה לממשלה עם הכנסות ממיסים, אגרות ומכירת קרקעות ליזמים.

שנג'ן. 67 שנות עבודה לרכישת דירה ממוצעת צילום: איי פי איי

במקביל פועלים בשוק הנדל"ן הסיני כיום גורמים שאינם נתונים לשליטה ממשלתית. ההתרסקות בבורסה הסינית באמצע 2015, הוציאה משקיעים סינים רבים משוק ההון. הכסף שיצא מהבורסה מצא בית חדש בשוק הנדל"ן בעיקר בערים הגדולות והוביל בהתאם לעליות מחירים קיצוניות. המשקיעים בשוק הנדל"ן בטוחים כי הממשלה לא תיתן למחירי הדירות לרדת גם כאשר יש בניינים שעומדים ריקים.

לאחרונה אותתה הממשלה הסינית כי היא מנסה להילחם בעליות המחירים הקיצוניות לפחות בערים הבינוניות. העיר האנגג'ואו במזרת סין, שאירחה לאחרונה את ועידת ה-20G, היתה הראשונה שהגבילה את מי שאינם תושבי העיר מלרכוש יותר מאשר דירה אחת. בדומה בעיר נאנג'ינג הועלה ההון הראשוני הדרוש לקבלת משכנתא מ35%-40% ממחיר הנכס ל-35%-50%.

אך יש מצבים שבהם מאמצי הממשלה יוצרים תוצאה הפוכה. בעיר שנחאי למשל נפוצו שמועות כי הממשלה עומדת להטיל הגבלות על רכישת דירות והתוצאה היתה עלייה של 5.2% במחירי הדירות בחודש אוגוסט לבדו. המשטרה בעיר דיווחה כי עצרה שבעה סוכני נדל"ן והאשימה אותם בכך שהפיצו את ההצהרות השיקריות כדי למכור דירות במהירות.

בתקשורת המערבית חוזים כבר במשך כעשור כי בועת הנדל"ן הסינית עומדת לפני פיצוץ. אלא שעד עתה פיצוץ כזה לא קרה גם אם היו תקופות של רגיעה בשוק. כמו בישראל גם בסין קשה להמר על ירידה מהירה במחירי הדירות בעתיד הקרוב, ונראה שבמעמד הביניים הסיני יכולים לחלום לכל היותר על התייצבות מחירים.