האיצטדיונים - המקום היחידי בו הכדורגל הישראלי שווה משהו

בעשור האחרון אנו עדים לשינוי ייעודם של אצטדיוני כדורגל ותיקים ולהפיכתם לאוצר נדל"ני שעליו נבנות דירות מגורים הנמכרות בסכומים גבוהים, כפי שמוכיח המאבק הנ דל"ני על אצטדיון המכתש בגבעתיים. כדי לקבל תמונה ברורה על הערך הכלכלי של המתחמים שבהם פועלים כיום כמה אצטדיונים, שוחחנו עם שניים מהשמאים הבכירים בישראל, ארז

כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ורלי טרייסטמן אגמי.

טרייסטמן אגמי מספרת שלמרות ההנחה הרווחת שכדאי לפנות או להעביר את האצטדיונים ברחבי הארץ ממיקומם הנוכחי,

לא תמיד זה כדאי. "חשוב להבין", מסבירה טרייסטמן אגמי, "שלמרות עתודות הקרקע שהאצטדיונים לכאורה מהווים,

ואף שהם נמצאים בלב שכונות מגורים בפריפריה בערים דוגמת באר שבע, אין הצדקה לפינויים.מובן שבאמור כלולים גם אצ

טדיונים הנמצאים מחוץ לעיר. לעומת זאת, יש גם דוגמאות הפוכות".

אז כמה שווים האצטדיונים בישראל?

חישוב של השמאים מראה שחמישה אצטדיונים נבחרים בישראל נמצאים על אדמה השווה כשני מיליארד שקל, לא כולל

אצטדיון רמת גן. סביר להניח שהאצטדיונים הגדולים שמחיריהם לא הוערכו על ידי כהן וטרייסטמן אגמי - אצטדיון טדי בירושלים, אצטדיון האור ווה בפתח תקווה, אצטדיון לויטה בכפר סבא ואצטדיון השכונה בדרום תל אביב - בעלי שווי

לא פחות מאלה של האצטדיונים שמחיריהם נבדקו.

המכביה, נמל ת"א - 740 מיליון שקל

התוכנית לפינוי אצטדיון המכביה, תוכנית מתאר 3449 המוכרת יותר כ"חצי האי הירקוני", מצויה בשלבי הכנה ואין לה כל מעמד סטטוטורי. כיום היא נמצאת לפני דיון בוועדה המחוזית, שאישורה יאפשר לדון בהתנגדויות ובסופו של דבר צפוי לסלול את הדרך לפרויקט פינוי-בינוי במקום. מטרת התוכנית היא לפתח את מתחם "חצי האי הירקוני" כמוקד עירוני לבילוי, לנופש, לפנאי, למסחר, למלונאות, למשרדים ולמגורים, מתוך יצירת רצף פעילות לאורך הטיילת והירקון.

מגרש המכבייה צילום: עמית שעל

ארז כהן מספר שמבחינת זכויות ושימושים התוכנית אמורה לכלול כ-40 אלף מ"ר למגורים, 5,700 מ"ר למוסדות ציבור, 143 אלף מ"ר למשרדים ולמתחמי תעסוקה ו-69 אלף מ"ר למלונאות. התוכנית תכלול כ-258 אלף מ"ר. מספר יחידות הדיור במתחם יעמוד 400.

עוד מדגיש כהן שמאחר שהמחתם מתוכנן לאזור בילוי, קשה לקבוע מה יהיה שוויו לאחר שתאושר התוכנית. ובכל זאת, דירות יוקרה באזור ינועו סביב 20 אלף שקל למ"ר ומ"ר מסחר יימכר בשווי גבוה יותר.

בלומפילד, יפו - 180 מיליון שקל

 ארז כהן מציין שהאצטדיון הוותיק בדרום תל אביב הוא חלק מתוכנית בניין עיר מאושרת למגרש ציבורי פתוח. תוכנית האב מבואות יפו, שאותה אישרה הוועדה המקומית תל-אביב יפו בשנת 2005 ושהוצגה בפני הוועדה המחוזית אך טרם קיבלה כל מעמד סטטוטורי מחייב — נועדה לגבש אסטרטגיה לתכנון ולחידוש דרום יפו.

התוכנית ממליצה לבחור בין שתי חלופות עיקריות: להעביר את האצטדיון או להופכו לעוגן חיובי. החלטה בנושא זה אמורה לעבור בחינות וניתוחים רבים, ואם אכן יוחלט להעתיק את האצטדיון, סביר להניח שהדבר יארך זמן רב עדשיקרום עור וגידים. על פי טרייסטמן אגמי, שווי הקרקע במתחם שבו ניצב בלומפילד הוא 300 אלף שקל לבניית יחידת דיור.

שטחו של בלומפילד כולל המתחם המקיף את האצטדיון, להערכתה הוא 25 דונם, והתוכנית היא להקים בו 600 יחידות דיור. 

קרית אליעזר, חיפה - 350 מיליון שקל

גם בחיפה הנושא נמצא בתהליך תכנוני, והעירייה כבר החליטה להקים אצטדיון חדש בדרום העיר, בסמוך לגבול השיפוט עם טירת הכרמל. משמעות ההחלטה היא פינוי אצטדיון קריית אליעזר והקמת שכונת מגורים חדשה במקומו. במקום

אצטדיון קריית אליעזר מתוכננת לקום שכונה בת 400 יח"ד, שעלות דירת 4 חדרים בה תהיה 800 אלף שקל, ושל דירה בת 5 חדרים כמיליון שקל.

עם זאת, קשה יותר לחשב את מחיר האצטדיון. טרייסטמן אגמי מציינת שהקושי נובע מסיבה אחרת. "בתחילת שנות התשעים, בגלל מצבה הכלכלי הגרוע של ההסתדרות, הוצעו למכירה כמה אצטדיונים שהיו בבעלותה", אומרת אגמי, ומסייגת, "אבל הרוכשים נתקלו בבעיות רבות לאור העובדה שהקרקע סווגה בייעוד ציבורי, ורק לאחר שנים רבות התקבלו

היתרי בנייה. כשמדובר בזכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, המשוכה גבוהה שבעתיים".

אצטדיון רמת גן, 1.75 מיליארד שקל

רלי טרייסטמן אגמי מבהירה תחילה כי התב"ע (תוכנית בניין העיר) לגבי איזור אצטדיון רמתגן קובעת שאזור זה ישאר איזור ירוק. כלומר, שאם קיים סיכוי כלשהו שיבנו במקום בניינים — הרי שמדובר בתוכנית שיכולה לצאת לפועל רק בעוד כמה עשרות שנים.

"אם נאמר, בשנת 2045 יחליטו בעיריית רמת גן להפשיר את הקרקע הזו לבנייה, היא תהיה אחת מהיקרות

ביותר באיזור המרכז ובישראל בכלל", קובעת טרייסטמן אגמי. לדבריה, "בדומה לבנייה סביב סנטרל פארק בניו יורק, גם במקום כזו יבנו מגדלי פאר של מאות יחידות דיור". היא מעריכה כי מספר הדירות בפרויקט 500 וכי מחיר מ"ר באיזור יכול  להגיע ל-10,000 דולר בהערכה זהירה, מה שהופך אותו לאיצטדיון בעל השווי הגבוה ביותר בישראל.

הקופסא, נתניה - 350 מיליון שקל

בעונת הכדורגל שהסתיימה שוחק משחק הכדורגל האחרון באצטדיון של מכבי נתניה. הקבוצה אמורה לעבור במשך העונה הבאה לאצטדיון חדש שנבנה כעת במזרח העיר.

אצטדיון הקופסה הוא דוגמה לאצטדיון שנבנה בלב שכונת מגורים אבל נהפך למטרד עם השנים. על הריסותיו ייבנו

350 יח"ד בבניינים בני 19 קומות. מחיר דירה צפוי להתחיל במיליון שקל.

עוד אולם בתל אביב?

מתחם האצטדיון של הפועל תלאביב בצפון הישן של העיר הוא אחד המקרים הבודדים שבהם נהרס מתקן ספורט לטובת גינה ציבורית. הגינה היא המשך של פארק הירקון. ההריסה לוותה כזכור במאבק רב יצרים שניהלו אוהדי קבוצת הכדורסל נגד ראש עיריית תל אביב רון חולדאי. כיום קיימת במקום גינה ירוקה. עיריית תל אביב מתכננת להקים אצטדיון חלופי מול שכונת כוכב הצפון, ממערב לרחוב אבן גבירול, על גבי מגרש החניה הקיים.

התכנון המקורי היה שהאצטדיון החדש ישמש את מכבי תל אביב, אולם משלא הושלמו הליכי התכנון, שולמו פיצויים של 10 מיליון דולר למכבי, על חשבון קופת העירייה. העירייה לא זנחה את התכנון, אבל בשל התנגדויות שהגישו תושבי כוכב הצפון

ותביעות לבתי משפט, מעוכב ביצועו של הפרויקט.