"הבעיה היא לא באילת, אלא בכוחה של עזריאלי בגוש דן"
"הבעיה היא לא באילת, אלא בכוחה של עזריאלי בגוש דן"
רכישת הקניון הרווחי מול הים על ידי עזריאלי מעלה שוב את השאלה האם לא הגיעה העת להתמודד עם כוחה המתעצם של קבוצת הקניונים הגדולה בישראל. בכיר בענף: “הבעיה לא באילת, אלא בכוח היחסי של עזריאלי, שמשפיע גם באזור גוש דן. אתה לא מנהל מו"מ עם קניון יחיד, אלא עם גודל"
קבוצת קניוני עזריאלי צפויה להתחזק מאוד עם רכישת קניון מול הים באילת, המתאפיין בפדיונות גבוהים ודמי שכירות גבוהים. המהלך נותן לקבוצת הקניונים הגדולה בארץ דריסת רגל בעיר הדרומית נטולת המע”מ, בעוד המתחרה מליסרון נקטה לאחרונה צעד הפוך: מכרה את קניון מלכת שבא באילת ונפרדה מעיר הנופש.
בבעלות עזריאלי 20 קניונים, הכוללים 351 אלף מ"ר מסחר, ואשר התפוסה בהם עומדת על 98% בממוצע. למליסרון, לשם ההשוואה, 17 קניונים ברחבי הארץ. עזריאלי לא החזיקה עד כה בקניון באילת, וזו הסיבה להערכות בשוק כי הממונה על התחרות לא תמנע ממנה את הרכישה.
אלא ששאלת כוחה המתחזק של עזריאלי, קבוצת הקניונים הגדולה בארץ, מתחדדת כעת לנוכח הרכישה של מול הים. בעבר ניצלו קבוצות הקניונים את כוחן כדי להתנות כניסה של שוכר לקניון חזק בחתימה על חוזה כניסה לקניון חלש יותר, וכיום ההתניה הזו נחשבת לעבירה פלילית, אך לדברי בכיר מאוד בענף הקמעונאות, “הפיל הזה עדיין קיים בחדר כשמנהלים משא ומתן עם הקבוצות החזקות. אסור להם להתנות קניון בקניון, ולא מדברים על זה, אבל גם עם מליסרון וגם עם עזריאלי אתה זוכר את זה שאתה מנהל משא ומתן.
“בסוף הכוח שלהן נמצא בחדר שמנהלים איתן מו”מ. אתה לא נושא ונותן עם קניון יחיד, אלא עם גודל. אלה הגופים שמכתיבים את מחירי השכירויות בקניונים בארץ, ומי שאומר אחרת הוא שקרן או טיפש. רשות התחרות מאוד עקבית בחוסר הרצון שלה לטפל בדואופול הזה של הקניונים. בשביל זה הרשות קמה, כדי לעודד תחרות, ובתחום הקניונים הרשות חוטאת לתפקידה באופן עקבי במשך שנים רבות. העובדה שאני מתראיין בעילום שם מעידה על החוזקה והעוצמות שיש לעזריאלי. אני חושש שמא נקיטת עמדה פומבית בנושא הזה תזיק לקבוצה שלי. זה לא פחות משערורייה”.
בכיר בענף הקניונים טוען כי העובדה שאין לעזריאלי קניון באילת לא מוסיפה או מורידה מכוחה של הקבוצה, אלא מה שמשפיע באמת על החוזק שלה הוא פעילותה בגוש דן מול המתחרים. “באילת אין משמעות כי יש קניון חזק נוסף. לשוכרים זה טוב, אבל מי שעלול להיפגע זה בעלי הנכסים. עזריאלי יכולה להיכנס ולעשות מה שהיא רוצה, יכולה להוריד את מחיר הנכס, יכולה לשכנע חנות מובילה לא לעבור לקניון המתחרה והחנות הזו לא תיפגע. מי שייפגע זה הקניון המתחרה.
“הבעיה עם עזריאלי זה הכוח היחסי שלה באזור גוש דן ולא באילת. בכל הערים הגדולות - ראשון לציון, גבעתיים, רמת גן, תל אביב, חולון - עזריאלי מחזיקה בקניון המוביל באזור. הדיירים מפחדים לריב איתה כי אז הם לא ייכנסו לקניון חדש בגוש דן. אבל היום הרשתות יותר חזקות מהקניונים, ואפילו קסטרו לא חששה וסגרה הרבה חנויות שלה בקניונים וגם בקניונים של עזריאלי, כך שהחשש שהעסקה תפגע בשוכרים לא קיים, ולדעתי מי שעשויים להיפגע הם בעלי נכסים מתחרים”.
“מחוץ למדינת ישראל"
מנגד, תמיר בן שחר, מנכ”ל חברת צ’מנסקי בן שחר, חושב שדיבורים על כוחן של קבוצות הנדל”ן כבר לא רלבנטיים בעידן של השמים הפתוחים והתחזקות האונליין. “מניעת היכולת של עזריאלי לייצר תחרות באילת היא בשוליים. עזריאלי מבקשת לקנות קניוון שנמצא ‘מחוץ’ למדינת ישראל בהיבט של כוח קנייה. מי שעושה קניות באילת לא עושה אותן במקום קניות במקום אחר, זו קנייה אחרת.
“אני חושב שהשוכרים שנמצאים במול הים, לכולם יש אינטרס אחד, לעשות מקסימום פדיון ולהצליח. החנויות רוצות פדיון ועזריאלי רוצה NOI. אם עזריאלי תיכנס, יש סיכוי שהפדיונות יהיו יותר גבוהים כי עזריאלי יודעת לעשות משהו קצת יותר טוב ממה שעשו הבעלים הפרטיים.
“אני לא חושב שעדיין קיים הנושא של התניה בכניסה לקניונים אחרים גם כי זה פלילי וגם כי התחרות הרבה יותר אינטנסיבית. אני חושב שהפיל הזה כל כך גדול שאנשים ייזהרו ממנו. מעבר לזה, אני חושב שהקמעונאים החזקים בישראל מספיק חזקים כדי לעשות דברים שלא שעשו בעבר. הרשתות כבר לא מפחדות לסגור חנויות בקניונים חלשים. אנחנו גם בעולם האונליין, התחרות הרבה יותר אינטנסיבית והשמים הפתוחים והאונליין משנים את סביבת התחרות. לכן הטיעונים האלה היו רלבנטיים ללפני עשר שנים. אם הייתי רשות התחרות, הייתי מאשר את העסקה”.
לדבריו, כמות המסחר באילת מייצרת תחרות גדולה שתתרחב עוד יותר בשנים הבאות: “באילת ביג עומדת להקים מרכז מסחרי שני באילות, ג’קי בן זקן עומד להקים קניון של 30 אלף מ”ר באילת, ויש עוד שני מרכזים קטנים של 5,000-3,000 מ”ר בפיתוח. כלומר מפת המסחר העתידית תהיה בעוד כמה שנים הרבה יותר תחרותית באילת. אם השוכר הוא טוב ועושה כסף, הוא יודע שאלי ישראלי סחט את הלימון מאוד. הוא בנה את אחד הקניונים הטובים בארץ, וגרם לשוכרים לשלם שכר דירה גבוה. עזריאלי תשביח אותו. הקניון היום נראה מיושן, הוא שייך לדור של פעם, וצריכים לשפץ אותו, אז זה בוודאי יעשה טוב לדיירים”.
"הכי מגעיל בארץ"
ואכן, נראה שמבחינת הרשתות ששוכרות חנויות בקניון מול הים, כניסתה של עזריאלי היא צעד מבשר טובות. מול הים נמצא כיום בבעלות של איש העסקים אלי ישראלי (50%), חברת הביטוח הפניקס (25%) ואילן בן־דב (25%). מנכ"ל הקניון הוא ישראל בטיטו, אך השוכרים מתארים את הבעלים ישראלי כמי שמקבל את ההחלטות בכל הנוגע לדמי השכירות ולהתנהלות מולם. לטענתם, קולם של השוכרים במול הים אינו נשמע ו"אין עם מי לדבר שם", ונראה כי הם מעדיפים קבוצה חזקה ומקצועית בניהול קניונים. מלבד זאת, הם גם משבחים את התנהלות עזריאלי במשבר הקורונה. לדבריהם, עזריאלי לא דרשה מהשוכרים לשלם עבור חודשי הסגר, והיא לא הזכירה את הפסדי הקבוצה בדיונים מול השוכרים.
כפי שנחשף בכלכליסט בשבוע שעבר, הנהלת מול הים שלחה מכתבים עם דרישה חריגה לשוכרים ומבקשת מהם תשלום עבור ימי הסגר השני והשלישי במשבר הקורונה. הסכומים הנדרשים מגיעים למאות אלפי שקלים לשוכר.
מול הים הוא אמנם אחד הקניונים המובילים בארץ, אך הוא לא שופץ זה שנים רבות והנראות שלו מיושנת, בעוד אייס מול המתחרה, שהוקם באילת ביולי 2012, הוא קניון חדש ומטופח, שכבר עבר שיפוצים והרחבות, הכניס מותגים בינלאומיים, ומושך אליו קהל באמצעות אטרקציות לכל המשפחה. בשנים האחרונות הפדיונות של אייס מול גבוהים מאלה של מול הים.
"אין ספק שקבוצת עזריאלי מאוד מקצועית בניהול הקניונים שלה, מתנהלת נכון עם השוכרים, ולאור העובדה שהקניון הזה הוחזק על ידי גוף פרטי שלא היה הכי נחמד לשוכרים, זה משחק לטובתנו. כשוכר במול הים הייתי שמח שעזריאלי יקנו את הקניון. הקניון הזה לא שופץ ולא השקיעו בו, הוא סובל מתחרות בעיר, ואייס מול השאיר אותו מאחור. באייס נכנסות רשתות חדשות, הוא בונה אגף חדש ובית מלון ושדרגו אותו. באותו הזמן מול הים קפא על השמרים, לא שיפץ, לא עשה מהלכים, ובהחלט כניסה של גוף כמו עזריאלי שיש לו תוכניות להרחיב את הקניון זה גוד ניוז מבחינת השוכרים", אומר אחד משוכרי הקניון.
שוכר נוסף מסביר: "זה הקניון ששילמו בו דמי שכירות הכי גבוהים בארץ והוא נראה הכי מגעיל בארץ כי הוא בידיים פרטיות, כשכל מה שעניין את הבעלים שלו זה למקסם את הרווחים של עצמם. גם התמהיל שם כיום הוא תמהיל חלש. החנות הכי גדולה בקניון זה אורבניקה. למה צריך אורבניקה בקניון הכי יקר בישראל? זו ממילא חנות שהפריטים בה מאוד זולים, אז למה צריך לחסוך את המע"מ? מה חסכת, 2 שקלים? זו ממש ראייה צרת אופקים של הבעלים. זו הסיבה שהוא מוכר כי הוא הגיע לפיק, וזו הסיבה שעזריאלי קונה כי היא רואה מה קורה שם וחושבת שהיא יכולה למקסם את הקניון. אני כשוכר מעדיף את עזריאלי במקום אלי ישראלי".
